作为2020年北京最后一个上市的限竞房项目帅府潞苑让市场等了近两年，不过按照其披露的销售数据并没有让人们失望。官宣称“首开9.9亿，秒空155套，引发了北京购房者的强烈关注”。换而言之，该项目一期开盘的300套房源，去化率高达51.7%。可是截止到2021年2月3日，从北京市住建委的官网上显示的数据却是签约1套、预定10套，难道开发商又是在玩“数据营销”吸引眼球。

主力户型“非主流”

帅府潞苑于2019年2月份拿的地，限售均价为52508元/平。然而，与大部分房企拿地三个月即开盘入市不同，帅府潞苑项目的开发商——北京通州房地产，经过约两年的筹备才正式开盘售卖，推进节奏属实缓慢。

89平主卧样板间

130平客厅样板间 

然而，即使在充足时间内，帅府潞苑设计的产品却脱离主流户型设计。记者来到项目样板间，销售人员介绍道“我们89平只有一种户型，且都是两居室设计，全明通透。”然而，目前主流的89平限竞房户型已经设计到了三居。此外，一些限竞房项目为满足多样需求，利用限定90平以内的面积空间，甚至创新推出多种户型以供客户选择，例如三面宽朝南等布局设计。

相比之下，帅府潞苑项目的两居室和两面宽朝南格局，稍显过时。对于刚需业主而言，多一个房间多一个使用空间的可能性，，一旦家庭结构发生改变，三居无疑比二居加倍实用。

另外，帅府潞苑四种户型都设立了可参观的样板间，或许是因为简装交付的原因，样板间的装修设计显出“朴质”的气息，家具用品在市场上普遍常见，虽便于业主复制打造家庭场景，但也缺乏空间设计的想象力。

价格方面，销售人员介绍，“一房一价，价格区间在5.1万-5.3万，简装交付，目前没有优惠。”一般而言，项目首期开盘的优惠力度最大。例如：在西南四环郭公庄板块，为突围红海，诺德·逸府限竞房项目推出200套特价房，直接降价约50万；在限竞房扎堆的大兴区，和悦春风限竞房项目限价4.2万/平，首期开盘最低单价仅3.4万/平，每平优惠最高可达8千。

就近来看，帅府潞苑项目毗邻的禹州朗廷湾，两者相距约1公里，同为限竞房项目，且限价条件相同的情况下，目前售价已从限价5.2万/平跌至4.7万/平，精装交付，总价399万起。

若按照折中5.2万的售价计算，一套89平方米的房屋总价在462万。仅一河之隔的距离，总价相差约60万。在潞苑板块的新房市场里，帅府潞苑项目并无明显优势，反而价格定位偏高。

由此，价格、产品均不占优势的帅府潞苑项目到底销售情况如何呢？截止2月3日，帅府潞苑已开盘入市一个月的时间，据记者在北京市住建委官网查询的帅府潞苑网签情况显示，仅已签约1套房源，在第一批期房预售住宅楼2#、3#、6#、8#、9#的楼表盘中，仅10套房源处于预定状态。

地理位置“特殊”

帅府潞苑位于通州潞苑板块，南侧不远处临近五河（小中河、运潮减河、通惠河、北运河、温榆河）交汇处，也可谓生态环境优美的宜居之地。

然而，帅府潞苑周边却存在明显“硬伤”。该项目位于通州殡仪馆的东南下风口，直线距离仅1公里，即使是宜居之地，也抵挡不了通州殡仪馆的负面影响。殡仪馆作为楼盘周边心理类不利因素之一，虽不能具体感受到损害，但容易给人造成心理困扰，还将造成其它后续的不利损失，若未来想换置或出租，其租金价格与二手房价格将受到影响。

以通州殡仪馆为例，周围的二手房价印证了上诉假设。据安居客二手房均价显示，通州区二手房均价在4.4万/平，而通州殡仪馆周围的两个板块——北关板块和潞苑板块，北关板块二手房均价为4.1万/平，潞苑板块二手房均价为4.3万/平，皆未达到通州区二手房单价的平均水平。其中，帅府潞苑项目东南侧的潞苑家园小区，二手房价甚至低至3.2万/平。

与通州殡仪馆周边的次新二手房价格相比，帅府潞苑项目限价5.2万/平的价格定位同样也偏高。显然，帅府潞苑位于通州副中心的利好，不足以抵消不利“硬伤”带来的负面影响以及户型产品的溢价。

除此之外，帅府潞苑在公共交通出行上也并不友好便捷。项目到最近6号线地铁通州北关站或物资学院站都距离3公里，不利于上班通勤。在商圈配套上，帅府潞苑距离最近的新光天地也约3公里，而附近的其他商圈，例如爱琴海购物中心、万达广场、合生汇等都在3公里之外。

政策环境趋紧

2020年，随着不限价地块的不断出让，限竞房项目逐渐被开发消化，2021年的北京将重新回归纯商品房时代。与此同时，近期各地楼市调控升级，作为首都北京自然也备受关注。

事实上，持续坚持“房住不炒”的北京，已经悄然开始了楼市调控升级。据悉，北京市今年将重点打击恶意炒作和违规资金进入楼市。此外，为防止学区房价跳涨，自1月27日起，多个中介平台开始隐藏北京小区的历史成交记录、历史调价记录等关键信息。

可以看出，相较于上海等热门城市，北京的楼市调控力度较小，但对于楼市仍旧保持密切关注，适时引导管理。另一方面，北京及时的微调政策，产生变幻的政策环境，对于置业人群来说，一定程度上导致购房难度略微上升，购房态度保持观望，购房决策更加谨慎。

在此处境下，无论刚需还是改善，人们都将更偏向购置优质的热门项目，从而保障资产，避免贬值。据网易房产数据中心统计显示，2020年是北京新房成交均价整体向下的一年，通州区却逆势保持了量价齐涨，成交均价增长3%，成交总套数增长101%。然而，通州区成交的向上增长主要来源于商品房的主力成交，而限竞房项目的贡献不大，甚至存在感都较为薄弱。

而通州限竞房去化率不如人意的原因，还在于通州实行“双限购”政策。“双限购”提高了购置门槛，进一步提升了去化难度系数，在北京楼市调控的背景下，购房人谨慎观望，配套资质一般或是地段存在硬伤的通州限竞房，将面临去化难于上青天的窘境。

文/宋欣

编辑/刘洋-广厦