资金承压,金融街卖楼套现
环球老虎财经 2021-02-02 18:13

随着负债的不断增加,金融街也加快了股权转让的速度,仅在过去的一个多月,金融街先后出手了两座写字楼。近年来,由于存货周转慢,项目周期长,金融街的回款速度慢,导致营收并无明显增长,现金流日趋紧张。然而,只靠出售资产并不能解决根本问题。

1月28日,金融街发布公告称,因租赁压力大,拟挂牌出售德胜公司100%股权及债权,而在一个月前,金融街刚转让了金丰万晟。这两家子公司分别持有运营金融街在北京的两座大型写字楼。事实上,金融街的大型写字楼并不多,为何一个月内接连出售两个?

由于周转太慢,从2014年开始,金融街的营收已基本处于“原地踏步”的局面,需要增加负债保证持续运营,而这种态势一直通过“借新还旧”方式维持着。

政策降杠杆的背景下,越来越高的负债对金融街造成的负面影响近年来已有凸显。2020年因受疫情的影响,经营面临的问题更加严重。金融街的房地产、物业租赁、物业经营三大业务都受到重创,营收、净利润大幅度下降,本就缓慢的周转率创历史新低,经营现金流“入不敷出”。但为了保持公司的正常经营,金融街不得不扩大负债融资,致使其上半年有息负债创历史新高。

然而,负债金额突然爆发,又踩中“三道红线”,可用货币资金无法覆盖短期负债,金融街不得不卖楼套现。

频频卖楼并非租赁压力

1月28日,金融街公告,暂定以15.75亿元的挂牌起始价格挂牌出售德胜公司,该公司持有并管理位于北京市西城区的德胜国际中心。金融街表示,出售德胜公司是由于德胜国际中心的出租率约为80%,租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主,租金承受能力相对有限,加上德胜公司持有德胜国际中心的面积约3.8万平方米,占总建筑面积还不到20%,占比较低,租赁经营压力较大。

根据金融街公告中出具的德胜公司2020年未经审计的财报显示,德胜2020年营收约为0.62亿元,比2019年0.57亿元,同比增长10%;净利润0.57亿元,同比下降66%。

2020年2月,为了缓解疫情给中小微企业造成的资金压力,北京市政府下发文件,要求国资商业地产减免2月份资金的政策。可见,德胜净利润的减少或在一定程度上受其影响。

值得注意的是,德胜公司2020年经营活动产生的现金流净额为1.24亿元,比2019年净流出0.6亿元,同比增长305%。商业写字楼本就回收周期长,但随着经营现金流的增长,利润也会不断的增长,而金融街以“出于租赁压力”将其出售。

另外,在2020年12月22日,金融街、万科和平安人寿达成协议,作价37.1亿元,金融街、万科分别将其各持有金丰万晟的50%股权及相应债券转让给平安人寿,其交易标的金丰万晟开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目。金融街表示,出售该项目,是为了加快资金回笼,降低负债水平。

公告中公布的金丰万晟财报显示,截至2020年三季度,金丰万晟的负债总额为37.3亿元,负债水平的确处于较高水平,但相比其2019年全年37.9亿元的负债水平,已经下降了2%。

而且,尽管受疫情、政府免租金政策的影响,金丰万晟2020前三季度的营收和净利润相比2019年全年都实现大幅度增长。具体来看,截至2020年三季度,金丰万晟的营收和净利润分别为1.3亿元、-0.5亿元,比2019年分别增长72%、55%。

金融街中报显示,金融街房地产开发的营收占比为82%,毛利率仅为35.54%;物业租赁的营收占比虽仅为15.3%,但毛利率高达92.92%。也就是说,物业租赁业务才是金融街的盈利“奶牛”。而在物业租赁的项目中,超一半的项目是写字楼,截至2020年上半年,除其他零散写字楼,金融街的大型写字楼共有11座,分布在北京(8座)、天津(2座)、上海(1座)。

物业租赁的毛利率如此之高,加之金融街的写字楼并不多,且由于地理位置的优越性,戴德梁行2020年二季度统计显示,金融街在北京的八大商务区的租金仍占据绝对优势,以2.9%的空置率处于市场最低位。然而,一个月内连续出售两座,也许并非全是“租赁压力”的原因,更多为了套现补充现金流。

卖楼缓解负债压力

2020年中期业绩报告数据显示,其剔除预收款后的资产负债率为74.4%,净负债率为202.31%,现金短债比仅0.55,“三道红线”无一幸免。

不仅如此,2020年8月6日,金融街发布提示新增有息负债超过净资产百分之二十的公告显示,截至7月末,金融街有息负债余额为948.04亿元,累计新增有息负债金额为78.53亿元,占公司2019年末净资产的比例为20.15%。该公告发布后,2020年内,金融街又发行50亿公司债和73亿超短融,2021年还有181亿的公司债在路上。

除此之外,1月14日,金融街发布公告显示,公司为资产负债率超过70%的全资及控股子公司担保额度已高达305亿元,已占2020年三季度净资产的78%,已经超过50%的担保警戒线。2020年三季度的短期借款也已高达73.06亿元,同比增长145倍之巨。

屋漏偏逢连阴雨,金融街2020年的业绩并不佳。具体来看,截至2020年三季度,金融街实现营收为105亿元,同比下降53.7%;净利润为10.65亿元,同比下降71%。三季度财报中,金融街虽未明确回应业绩下滑的原因,但中报中对业绩下滑的回应显示,因受疫情影响,多项业务收入受到影响,其中下滑较严重的为物业经营,其酒店入住率和景区客流量大幅下降,2020年上半年该业务的毛利率近五年来首次转服,达-54.19%。

疫情的确给金融街的经营沉重的一击,但这并非一朝之力。就金融街的净负债率而言,早在2014年金融街的净负债率首次突破100%,达到113%,之后一路飙升,2019年增至188.87%。在此期间,为了降低负债补充现金流,金融街也曾两次通过卖楼缓解。

2017年,金融街甩卖出售天津地标性建筑—天津瑞吉金融街酒店,转让底价为7.6亿元,折合地面均价约为9.38万元/平方米,楼面均价为1.2万元.而附近2016年出售的商服用地摘牌挂交易成交地面均价达11.4万元/平方米,楼面价达1.4万元/平方米。

2019年,金融街以10.54亿元,将地处上海北外滩的金融街(海伦)中心 D 栋、E 栋出售给长城人寿,该项目是金融街在上海唯一的写字楼项目。而早在2016年,金融街已把金融街(海伦)中心B、C两栋写字楼出售给vipabc,具体价格尚未公开。随着总负债的不断增长,金融街不得不接连出售金融街(海伦)中心的写字楼,几欲退出“上海滩”。

周转缓慢,输血难

Choice显示,从2014年开始,金融街的营收基本是“原地踏步”的局面。2014年,金融街的营收为220亿元,2018-2020Q3的营收分别只有221亿元、261.84亿元和105.18亿元,2015-2020Q3的营收增速分别为-29%、27.5%、28.5%、-13.3%、18.4%、-53.7%,近六年来的营收一直在220亿元上下波动。

而营收增速低,在一定程度上是因为金融街的存货高、去化低。财报数据显示,2015-2019年,金融街的存货周转率均在0.17-0.3之间徘徊,远低于同期行业0.33的平均水平。2020年周转率更是创下新低,2020年前三季度的存货周转率分别只有0.01、0.04、0.08。截至2020年三季度,金融街的存货周转天数已高达3450天,远低于同行业1810的去化周期。

以天津大都会项目为例,2020中报数据显示,该项目早在2010年就已开工,2017年还在出售小型公寓,截至2020年上半年还未竣工。还有惠州巽寮湾滨海旅游度假区,2007年就已开工,中报显示该项目到2029年才能竣工,施工周期为22年。度假区的施工周期是比普通商业地产、住宅楼盘要长,但上海迪士尼从2011年开工到2015年开业迎客,施工周期也才不到5年的时间。

存货周转慢,直接影响金融街的现金流。2017-2018年,金融街的经营现金流为-72.54亿元、-90.29亿元,2019年虽回升至26.6亿元,但2020年上半年又降至-16.13亿元,截至2020年三季度,金融街的经营现金流仅为1.48亿元,低于行业平均水平的1.94亿元。

截至2020年三季度,金融街的货币资金只有133.74亿元,而短期借款为73亿元,再加上170.89亿一年内到期的非流动性负债,金融街的货币资金已无法覆盖短期负债。

股权出售相对巨额负债只是“零星一点”,存货周转速度不有所改善,金融街的家底只会慢慢被“掏空”。

编辑/宋欣

相关阅读
美邦靠卖楼“回血” 雅戈尔拟再掏6.8亿接盘
中新经纬 2023-12-05
金融街22.6亿卖掉销售困难的住宅项目,关联方接盘
界面新闻 2022-12-23
1.05万亿债务压身,融创未来七年还将继续出售资产
观察者网 2022-12-09
出售资产超170亿降负债,金融街仍踩两道红线
界面新闻 2022-04-03
金融街为全资子公司北京金融街房地产0.1亿债务融资提供担保
观点网 2022-03-11
金融街为全资子公司5.57亿元融资提供担保
观点地产网 2021-11-16
大手笔拿地后,越秀地产从房托平台套现超30亿元
界面新闻 2021-10-26
远洋的资本计算 成立14亿美元基金与套现64亿元之间
观点地产网 2021-10-15
最新评论