2020年，北京楼市的限竞房已经步入第一批交付年限，而限竞房供应的红海战役非亦庄莫属，随着中旅亦府项目于11月11日正式开盘，亦庄9个限竞房地块全部集齐，河西区“限竞房六君子”终于入市完毕，展开全面竞争。然而，受制于70/90政策与地块限制，亦庄陷入“供应爆棚、同质去化”的泥潭，价格战与产品战此起彼伏，僵持不下。

值得一提的是，在河西限竞房的开发商中，雅居乐和港中旅属于首次进京赶考选手，试图占得京城一席，但是北京楼市早已风云变幻，且选择扎身于限竞的沼泽，想要名利双收并不简单。现实情况中，在项目的考量与设计上，与北部相邻且同期拿下的地块——京华雅郡相比，中旅亦府推进节奏却整整慢了8个月，中旅亦府究竟何以弥补错失入市的先机，同时从限竞房扎堆的亦庄脱颖而出呢？记者来到中旅亦府的城市展厅一探究竟。

样板间“精装”敷衍，网签统计仅7套

中旅亦府项目实地到亦庄线直线距离5公里，为方便来往客户通行，开发商港中旅选择将中旅亦府城市展厅设立在国锐金嵿的写字楼底层，从亦庄线的荣京东街站步行约700米即可到达。

中旅亦府城市展厅的样板间目前只有89平方米的户型展示，三室两卫两厅，与市面上主流的限竞房89平户型并无太大差异。此外，餐厅区域明显空间狭小，只能满足较少人聚餐需求。

在一圈整体参观之后，记者却没看见冰箱的预留空间，询问销售人员及比对户型图后才发现，打造的样板间与户型图设计存在部分差异，厨房的北部实际上预留了相应的放置空间，销售人员解释道，“因为涉及到写字楼承重墙不能拆除，样板间才没有展示出来。”可是，样板间却没有相应的提示标语或销售人员主动解释，场景展示并没有做到户型完全还原。

样板间书房和次卧

样板间书房

更让记者疑惑的是，朝北的两个房间，一个是书房，另一个是次卧，精装的次卧却连一张床都没有，整个房间空空荡荡，没有家具，毗邻的书房也只是简单地放置了书桌和椅子。尽管中旅亦府是毛坯交付的期房项目，但样板间的展示不仅仅具有户型还原的作用，还对业主起到未来居住生活的案例示范作用。试问这样的“精装”展示，就是港中旅对业主承诺美好生活的样本吗？

据悉，项目拿地之初处于河西区土拍市场火热的阶段，经过多轮激烈竞争，港中旅从16家企业及联合体中突围，最终以30.6亿元拿下地块，楼面价38957元/平米，政府限均价54160元/平米，溢价率高达41%，利润空间极其有限。

目前优惠折扣后的售均价约5万，后续再降价的可能性较低，这或许也是中旅亦府未加入价格战，反改善产品道路而行之，在限竞房小户型同质泛滥的情况中，推出130平和170平方米超大面积的户型，企图占据产品差异化的空白。

可是，中旅亦府既然走凸显产品实力的路线，城市展厅中根本没有大面积户型的空间展示，仅通过“精装”的89平户型样板间又怎能吸引到具有改善需求，且对品质有一定追求的客群呢？那么，已开盘超过一个半月的项目销量究竟如何呢？

记者注意到，在城市展厅的沙盘区域摆满了不同楼栋的销售情况示意板，其中约70%的户数都被贴满青蓝色圆标，且未见其他色标。询问楼盘销售情况，对接的销售人员回答道，“项目整体还是卖得不错，青蓝色圆标的房源都被预定了。”销售情况真如销售人员所讲吗？单从全部的示意板上贴满青蓝色圆标就能看出，销售人员未讲出实情，因为青蓝色图例在住宅楼盘表中仅代表“资格核验中”。

此外，在记者后续资料查询中发现，项目的售楼人员注册备案信息中，并无当天对接销售人员的名字，其自称中旅亦府项目置业顾问的话语真实性需要打上问号。

中旅亦府签约统计截图

10#号楼130平户型的楼盘表截图

事实证明，无论是改善客群还是刚需客群对中旅亦府并不买单。据记者于北京住建委查询得知，截至12月30日，其一期期房签约统计仅7套，总计预售432套，去化约1.62%。在签约户型中，仅1套为130平，剩下6套为89平。目前，170平户型的7#号楼尚未取得预售证。

此外，据销冠100统计2020年10月后取证的北京新房去化套数倒数排行榜显示，中旅亦府项目以累计成交7套的成绩位居第一，即去年10月取证的新房统计中去化倒数第一。

即使网签数据具有滞后性，但在大致同期取证的项目中，中旅亦府的销售业绩明显差强人意。

海泉湾业主维权，港中旅口碑未打先衰？

中旅亦府其开发商港中旅是首次进军京城的项目，而提起港中旅最有名的产品当属海泉湾系列，就在距离北京最近的河北省廊坊市三河市燕郊，港中旅海泉湾项目二期早前已经处于房屋交付的状态。

相关网站留言维权的截图

然而，港中旅海泉湾一期和二期项目有不少业主，在河北新闻网阳光理政栏目和领导留言板网页留言维权，内容涉及房屋出现质量问题以及偷工减料电线未穿管、小区物业甩责要挟补交物业费、虚假宣传北师大附属学校配套学区房、地块迟迟未商业配套开发等等。

其中，据此前媒体报道，2018年因北师大附属学校时过3年都不见踪影，开发商虚假宣传，近200名燕郊海泉湾业主身穿白衣，手拉横幅组织了大规模集体维权活动。

据悉，这个港中旅斥资百亿开发的高端项目，早在2015年的发布会上就宣传强调，港中旅·海泉湾作为国家新城新区示范项目将引入北师大附属学校，可是直到2018年都尚未开工，开发商因三统一政策及与北师大合作谈判崩盘，遂造成期间海泉湾业主子女上学成问题，也丧失了北师大附属学校的优质教育资源。

2019年12月23日，该地块的学校建设终于有了进展，港中旅·海泉湾学校项目奠基典礼在学校工地隆重举行，一所九年制义务教育的公立中小学校落地于此。至此，历时5年之久的海泉湾业主教育问题才得以有所缓和。

然而，经历了如此一“闹”，港中旅的品牌形象大大受损，恐怕也难以在北京站稳脚跟、立好口碑，进而打响名声。

首次进京赶考难，“名利双收”更难

北京作为全国楼市的高地，其首都影响力以及实力强劲的居民消费力和财富积累，一直以来都受到房企们的青睐，不乏异地省份派系的房地产开发商纷纷进京赶考，期盼分得高端产品市场的一杯羹。然而，境况斗转星移，政策调控紧收，要想在北京楼市载誉而归，早已难上加难。

2019年6月21日，被业内誉为北京土地市场的陌生人——港中旅，以30.6亿元拿下另一宗北京经济技术开发区河西区的X92R2地块，标志着首次进京。然而，亦庄河西区光是限竞房就有六个项目，红海突围谈何容易？

最早入市的项目是洋房社区和悦华锦，其大体量的规模收割了大量的亦庄购买人群；后来居上的金隅·学府、国际公馆又通过价格战硝烟弥漫，再度收割，大部分购买人群已经被先行入市的房企占据，故后来又不断涌入京华雅郡和中旅亦府限竞房项目，造成供应端产品过剩，且产品同质化严重，如何去化成为首要难题。

放眼今年的北京楼市，位于通州的禹州朗廷湾项目同样去化困难。作为南派的禹洲地产，2018年联合金茂以19.3亿元的报价，拿下通州区永顺镇地块，同样该地块也是禹州地产首次进京项目。而截止到12月31日，朗廷湾一期已签约55套，总计220套，去化约25%；朗廷湾二期已签约1套，总计322套，去化约0.31%，销量成绩惨淡。

业内人士分析，“进京赶考难”不仅受制于北京楼市的热度下减，调控紧收等大环境因素；有时还会受到中介渠道裹挟，加上小体量的项目本身，带客不足、吸引力不够也是造成去化难的部分因素。

文/宋欣

编辑/刘洋-广厦