近日寒流来袭，2020至2021年度供热季已经开始，每年这个时候因为供暖导致的纠纷也相应增多。无论是供暖费用、房间温度，还是跑冒漏水、擅自拆改等都有可能出现一些法律问题。热气悠悠，空气暖暖，身心舒展的同时，也要提升法律意识，别让暖气寒了心。本版特邀北京市朝阳区人民法院五位法官，从不同类型的实际案例出发，为你解读供暖季应注意的那些法律事儿。

案例一

擅自拆改不可取造成损失要自担

张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》购买住宅一套，某房产公司向张某交付房屋后，张某对房屋进行装修，并在该房屋的地暖分水器旁加装“过水热”。后在某热力公司打压试水时，张某房屋发生漏水，张某随即向所属物业公司及某热力公司报告，物业及热力公司接到报告后便安排人员到场查看并协助施救排水，经现场勘查发现漏水是因地暖分水器回水管与分水器接头处断开，造成暖气管道水外溢。漏水致张某房屋内木质地板、门框、鞋帽柜、茶几等损坏，后就赔偿事宜各方协商未果，张某诉遂至法院要求某热力公司、物业公司赔偿损失。

法院经审理后认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，所属物业公司及某热力公司在接到张某报告后即安排人员到现场查看并实施救助，在行为上并无过错。且经现场勘查确定漏水系张某加装“过水热”的地暖分水器回水管与分水器接头处断开所致，此与物业公司、热力公司无关。张某作为装修人在地暖分水器旁加装“过水热”并未经过供暖管理单位的批准，违反了相关规定，自身存在过错，其损失应该自行承担。最终法院判决驳回张某的诉讼请求。

法官释法

实践中，不少居民为了新房装修的整体美观、提升室内供暖季的温度、在冬季节约使用热水的成本，往往会在装修时对房屋内的供热管道进行拆改，例如加装新的暖气管道、私自安装“过水热”等。上述拆改的行为可能短时间内给生活带来了一定便利，但一旦发生漏水往往会给自身或他人造成损失。所以，在进行房屋装修过程中对供暖管道设施的拆改要谨慎。

对此，法官作出如下提示：

首先，要选择有资质的装饰装修公司进行拆改。我国住房和城乡建设部2002年3月5日颁布、2011年1月26日修改施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第6条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有拆改供暖管道和设施的行为。第9条规定，装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第6条、第7条、第8条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。所以，居民在对房屋进行涉及改变供暖设施的装修时要注意审查装修公司的资质，委托专业的公司进行装修，保证拆改的质量，避免造成损失。

其次，在经过供暖管理单位的批准之后才可以对室内的供暖管道和设施进行拆改。《住宅室内装饰装修管理办法》第6条同时规定了装修人拆改供暖管道和设施的行为应当经供暖管理单位批准。第33条规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。所以，若居民未经批准擅自拆改供暖管道，给自己造成的损失要自行承担，若给其他人造成损失则需负责赔偿。

最后，在供暖季来临之前不仅要配合供暖单位巡检而且要尽到对自己自采暖设施的保养义务。供暖季暖气管道跑水的情况随时可能发生，对管道进行拆改或增加新的供暖设施的用户尤其要注意，在供暖季来临之前不仅要配合供暖单位对管道的巡检维护，而且对于自己拆改的部分在供暖单位检修不到的情况下要自行委托专业机构进行检修并留存相应的证据，避免发生漏水时陷入被索赔的境地。（文/北京市朝阳区人民法院双桥法庭法官助理 李丽花）

案例二

温而不暖莫要慌供暖费用可酌减

某热力公司系刘某居住房屋所属小区供热系统的运营管理方，向其覆盖的供热区域提供冬季供暖服务。因刘某拖欠供暖费，某热力公司将刘某诉至法院要求刘某支付两年欠付的供暖费共计6000余元。刘某辩称热力公司提供的供暖服务并不符合相关标准，自己所居住的房屋暖气一直不热。同时刘某提交有热力公司员工签名的确认书，确认书载明：热力公司在供暖期内对刘某室内供暖设施进行专业检修，确认刘某所居住房屋室内北卧室、厨房、餐厅三组暖气不热，同时确认刘某未私自拆、改、变动室内的供暖设施。维修人员确认故障原因系室内地埋管线堵塞所致，未能修复。依据上述确认书，刘某主张若法院认为自己需要支付欠付的供暖费，也应减少自己所需支付的供暖费数额。

法院经审理后认为，某热力公司为刘某提供了供热服务，刘某接受了上述供热服务，双方存在事实上的供用热力合同关系，刘某应当交纳相应采暖费。同时，某热力公司作为供暖方，本应按照合同约定全面履行供暖义务，但是其供暖实际却并未达到相应温度，则刘某作为取暖方，在有充分证据证明热力公司未按标准提供供暖服务的情况下，有权以此提出抗辩，要求少支付相应的供暖费。故法院对热力公司主张的供暖费予以酌减，最终判决刘某向热力公司支付供暖费4000余元。

法官释法

“供暖季”来临，居民在使用暖气的过程中常会遇到暖气不热、时冷时热的情况，此过程中若只一味以不支付供暖费为对抗手段而不注意留存证据，后续可能面临因无法提供证据而要如数交纳供暖费并支付违约金的困境。

如何避免自身陷入被索赔的风险并合法维护自身的权益？

一是要及时交纳供暖费，避免被索违约金。在与供热单位签订书面合同的情况下应按照合同约定按时交纳供暖费。在未签订书面合同的情况下应按照北京市市政市容管理委员会、北京市工商行政管理局推行的《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》示范文本第4条的规定，在每年5月1日至12月31日期间将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额支付给供热单位，逾期未支付或未足额支付的，自次年1月1日起计收未支付部分的逾期违约金。所以，在没有书面合同约定的情况下采暖费采用的是预交制，居民需要在供暖季来临之前向供暖单位足额支付本采暖年度的采暖费，避免因未支付采暖费而被索要逾期违约金。

二是若发现室温不达标，应及时报修并留存证据。在供暖期间居民若认为自己室内供暖温度不达标，应及时向供热单位报修并注意留存相应的报修或投诉记录，同时要求热力公司或者行政监管部门上门实地测温、查明暖气不热的原因。若对于室温是否达标产生争议，还可以根据《北京市供热采暖管理办法》第14条的规定，委托具备室温检测资质的第三方机构进行检测。

三是运用法律武器，追回被多收取的采暖费。在没有书面合同约定的情况下，采暖费适用的是预交制，而居民只有在供暖实际开始后才会发现自己的室内温度是否达到了相关的标准。此时，根据《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》示范文本第7条规定，经双方共同确认或第三方检测机构认定，用热人卧室、起居室室内温度未达到本合同约定标准的，供热人应当退还相应的采暖费，并承担其他相应责任。所以，在有充足的证据证明供热人履行的供暖服务未能达到相应标准时，可以与供暖人协商退还先前多收取的本季度供暖费，在协商不成的情况下可以拿起法律的武器用诉讼的方式追回自己被多收取的采暖费。（文/北京市朝阳区人民法院双桥法庭法官 胡莉芬）

案例三

漏水致损勿要怕找准主体可索赔

王某与某小区物业公司签订房屋租赁合同，承租该小区某栋楼地下室用于仓储，合同约定王某认可该地下室的现状符合自己使用的要求。杨某系该栋楼501号房屋所有权人，房屋为精装修交付，杨某自入住至今，未对相关供暖设施设备进行改动。某热力公司系该小区的供热单位。近日，因热力公司暖气管道打压试水，杨某501号房屋卫生间墙体管井内热水管道减压阀漏水，漏水顺管道流到地下一层王某承租的地下室，导致王某在地下室存放的木佛像、铜像、壁画、书画、书法、红酒茶叶等被水浸泡损坏。杨某、物业公司、热力公司对于热水管道及减压阀的检查维修义务主体各执一词，对于王某遭受的损失均不认为是自己责任，故王某将杨某、物业公司、热力公司一并诉至法院，要求三被告共同向自己承担赔偿责任。庭审中，热力公司提交巡检记录，记录显示巡检时杨某家中无人，热力公司之后未另行入户对相关设施进行巡检，三个月之后就发生了此次漏水事故。

法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。同时，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，漏水点为墙体管井内热水管道减压阀，属于住宅用户共用供热设施，不属于室内自用采暖设施，该部分的管理和维护责任应由热力公司承担，而非杨某和物业公司，热力公司在第一次巡检杨某家中无人后没有再次履行巡检义务，对本次漏水事故存在过错。同时，王某承租地下室存放大量不适宜在地下室存放的贵重物品，对损失的发生亦具有一定的过错。最终，法院判决热力公司赔偿王某90%的损失。

法官释法

“供暖季”来临前，热力公司在打压试水和供暖的过程中因暖气管道久未使用因而漏水导致居民损失的情况时有发生。事故发生后，居民作为受侵害一方，在遭受漏水损失时应当如何维护自身权利呢?

首先，应当及时报修和止损。漏水发生后，应当立即通知楼上邻居、物业及热力公司。事故发生后，为防止漏水损失进一步扩大，居民还应当在第一时间对珍贵财产进行抢救，及时止损，对发生的财产损失情况做好证据保全，以免扩大财产损失范围或者导致财产损失无法确定。

其次，应当尽快确定漏水部位。明确漏水部位是属于住宅用户的室外供热设施或室内共用供热设施，还是属于室内自用采暖设施。对于住宅用户的室外供热设施或室内共用供热设施等公共部分的供热设施的确定，一般可根据双方签订的《供热合同》中的具体约定进行认定，未作约定的，即在责任不能自行确定的情况下可将相邻关系义务人和负有公共部分维修责任人（即热力公司或物业公司）作为共同被告诉至法院，通过诉讼中法院现场勘验对漏水部位予以认定。

最后，应当及时根据漏水部位确定责任承担主体。《北京市供热采暖管理办法》第20条规定，供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任；住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。

综上，若漏水部位为住宅用户的室外供热设施或室内共用供热设施，设备的管理、维护、抢修和更新改造的责任应当由热力公司承担；若漏水部位为室内供热采暖设施，则设备的管理、维护、抢修和更新改造的责任应当由住宅用户自行承担。

因此，为了尽量避免漏水事故的发生，提醒住户、供热公司以及物业公司，在供暖季来临之际，应对供热管道等各自管理的部分进行全面检修和谨慎改造，在供暖试行阶段注意查看供暖异常，避免跑水，造成损失。（文/北京市朝阳区人民法院双桥法庭法官助理 梁雍薇薇）

案例四

自行采暖需谨慎 基本费用要交纳

徐某系某小区0417号房屋的所有权人，某物业公司受供热单位的委托负责该小区供暖费的代收代缴工作。因家庭居住人口对供热有个性化的需求，徐某将室内集中供暖阀门关掉，将房屋改为自采暖，并未缴纳本供暖年度的取暖费。后某物业公司向徐某催要未果，将徐某诉至法院，要求徐某全额支付本年度的供暖费2000余元。庭审中，该物业公司认可徐某房屋内集中供暖阀门在该供暖年度内处于关闭状态。

法院经审理后认为，热力公司为徐某居住的小区提供了供暖服务，双方形成供用热力合同关系，某物业公司接受热力公司的委托有权向徐某收取供暖费。虽物业公司认可徐某并未实际享用热力公司提供的供暖服务，但热能具有辐射性和传导性，对一套房屋停热后，热量还是会通过四邻的墙体、楼板向该房屋进行传热，相邻用户要保持正常采暖势必增加热能消耗，故徐某理应向某物业公司交纳相应的供暖费用。同时，徐某将集中供暖改为自采暖并未就暂停供热时间、交纳基本费用等事项与物业公司达成一致，所以，最终法院判决徐某向该物业公司交纳60%的供暖基本费用1000余元。

法官释法

自采暖是自用住宅内没有使用集中供暖设施且采用清洁能源自行解决供暖需求的形式，有水源热泵、壁挂炉、空气远红外采暖器、燃气采暖炉等分类。随着生活水平的提高，居民对供暖时间、供暖温度等的个性化需求越来越多，实践中许多居民会将集中供暖的阀门关闭，使用壁挂炉等自采暖设备进行取暖，从而不交纳集中供暖费。但因居民就暂停供暖事宜未与供热单位达成一致意见，往往会面临被起诉索要全额取暖费的情形。

《北京市供热采暖管理办法》第18条规定，具备分户独立采暖系统形式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。可见，符合条件的居民可以变更采暖方式为自采暖，但需提前与供热单位进行协商就暂停供热时间、基本费用等达成新的供用热力合同，并遵照执行。

如果居民未与供热公司变更合同，但事实上未享受供暖服务，是否需要全额缴纳供暖费呢？《中华人民共和国合同法》第109条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。北京市市政市容管理委员会、北京市工商行政管理局推行的《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》第8条规定，在暂停用热期间用热人应当向供热人支付的基本费用，本市有规定的，按规定执行；没有规定的，每个采暖期的基本费用按合同中“采暖费总计”的60％支付。故在关闭集中供暖阀门的情况下，基于热能具有辐射性、传导性的特点，居民仍应当向供热单位支付基本费用，即供暖费的60%。

因此，建议具备分户供热条件的小区居民将集中供暖改用为自行采暖应持谨慎态度。首先，改动供热方式之前要通知供热单位或其委托人，以避免产生设备设施、装修装饰等不必要的财产损失；其次，双方就停暖时间、交纳的基本费用协商一致后，再使用自采暖设施进行取暖，以避免重复支出供暖费用。（文/北京市朝阳区人民法院双桥法庭法官 吴娜）

案例五

卖方欠费不足惧 供暖义务可强制

冯某作为买受人与缪某作为出卖人签订《某市存量房屋买卖合同》，购买了缪某名下的位于某小区的708号房屋。合同签订后，缪某向冯某交付了上述房屋并办理了产权过户手续。某热力公司系负责该房屋所在小区供热的企业，冯某向该热力公司缴纳下一年度采暖费时，热力公司以冯某应交清前房主缪某欠缴的上一年度采暖费为由拒收冯某的采暖费，并在供暖季开始时停止了对冯某708号房屋的供暖。后双方协商不成，冯某将热力公司诉至法院，要求热力公司收取该年度供暖费并恢复对708号房屋的供暖。

法院经审理后认为，供热服务涉及基本的民生问题，属于强制缔约范畴，从冯某使用该房屋开始，冯某与热力公司之间即建立供用热力合同关系，热力公司有义务按照国家规定的供热标准为冯某的住房提供供暖服务。且某热力公司与缪某之前的供用热力合同具有相对性，仅在热力公司与缪某之间具有法律约束力，冯某无义务承担缪某所欠付的采暖费，某热力公司亦不能以原产权人缪某欠付采暖费而拒绝履行对冯某的供热义务。最终，法院判决某热力公司收取冯某的供暖费并恢复对708号房屋的供暖。

法官释法

在二手房屋买卖中，因买卖双方对供暖费等费用的交接不明确，导致发生欠缴供暖费情形，房屋购买人与热力公司发生民事纠纷的案件屡见不鲜。

供用水、电、热都属于法律规定的强制缔约范畴，《中华人民共和国合同法》第179条规定，供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。即将施行的《民法典》更是明确规定，向社会公众供电的供电人，不得拒绝用电人合理的订立合同要求。供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。《北京市供热采暖管理办法》第3条规定，冬季采暖是本市城乡居民的基本生活需求，供热事业是直接关系公众利益的基础性公共事业。可见，供用热力合同属于公共供用合同，供热企业不是纯粹以营利为目的的企业，而是以满足生活消耗、生产经营等社会活动对热力需求为目的而设立的企业，具有鲜明的公益性。供热公司不得随意拒接订立合同、随意中止、解除合同或随意提高供热价格。

对于经过二手房买卖而变更房屋产权人的情形，《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《民法典》第465条更进一步规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。经房屋买卖成为新业主后，即使未与热力公司签订书面供用热力合同，买受人仍应与热力公司形成供用热力合同关系，热力公司受强制缔约义务的约束，不得拒绝房屋买受人合理的供热需求。

实践中，提示在二手房买卖过程中：首先，办理房屋交接前，提前核实房屋是否存在欠缴物业费、供暖费等费用的情形；其次，在房屋买卖过程中，应当明确约定如何负担房屋交接前后的水、电费、供暖费等其他费用并签订书面协议；最后，在热力公司违法停暖的前提下，应及时向热力公司主张合法权益，强制热力公司履行供暖义务。如买受人已经替出卖人垫付房屋交接前的欠缴费用，则可依据房屋买卖合同的约定，向出卖人主张支付房屋交付前的物业费、供暖费用。（文/北京市朝阳区人民法院双桥法庭法官助理 周欣月）

编辑/韩世容