在招拍挂进取的同时，合生创展在旧改也持续提速。

10月8日，广州黄埔区九龙镇迳头村举行旧村改造项目前期服务协议签约仪式，合生创展集团以及知识城（广州）投资集团共同入主该村旧改。知识城（广州）投资集团是一家国有企业，其控股股东为广州经济技术开发区管理委员会。

而在两月之前，双方合作的黄埔区九佛街莲塘村拆迁仪式也正式启动，这意味着该村的旧村改造工作正式进入实质性操作阶段。

据悉，从2019年开始，合生创展就陆续拿下鹭江村、康乐村、新基村、火村等多个城市更新项目。据不完全统计，合生在广州区域的旧改项目已超过10个。

随着一线城市相继进入城市更新阶段，旧改已成为房企获取土储的重要方式，但与此同时也存在项目推进困难、开发周期长等缺点。

“现在很多旧改拖很长时间，都拖在不同的点上面。”广州业内邓浩志在接受观点地产新媒体采访时分析，像拆迁、村民表决、方案审批等等，旧改的每一个环节都有巨大的不确定性。

据了解，颇受关注的合生位于海珠区的旧改项目TIT国际纺织城科贸园就已闲置七年。其管理层在今年中期投资者会上透露，该项目目前仍没有确定的规划，有些村预计下半年会确定下来，顺利将会于明年推出市场。

可见，对于合生创展来说，旧改对销售的贡献是一条漫长的道路。

拿迳头村旧改

10月8日，广州黄埔区九龙镇迳头村举行旧村改造项目前期服务协议签约仪式，合生创展集团以及知识城（广州）投资集团共同入主该村旧改。

在今年8月30日，迳头村召开旧村改造表决大会，表决同意整村实行旧村改造，同意知识城（广州）投资集团广州智鑫投资有限公司为迳头村改造服务单位，村民同意率为100%。

资料显示，迳头村属于黄埔区九龙镇下的一个行政村，属于知识城规划范围，东与九楼、大垣、麦村，西与均和村，北紧挨镇龙圩，靠近21号线镇龙西地铁站，附近有广河高速及花莞高速。

该村预计明年10月底完成拆除。根据旧村改造攻坚作战图，新龙镇的迳头村旧改分为五个阶段。

第一阶段至2020年9月30日完成签约55栋，完成拆除55栋，拆除面积0.8万平方米；第二阶段至2020年12月30日完成签约70栋，完成拆除70栋，拆除面积1万平方米。

第三阶段至2021年3月30日完成签约925栋，完成拆除925栋，拆除面积7.3万平方米；第四阶段至2021年6月30日完成签约1055栋，完成拆除1055栋，拆除面积10.7万平方米；而第五阶段至2021年10月30日完成签约955栋，完成拆除955栋，拆除面积10.5万平方米。

观点地产新媒体了解到，迳头村附近新盘较多，二手房则较少。其中，中泰天境在售均价为2.4万元/平米；御溪世家在售均价约2.1万元/平米；侨建御溪谷二期在售均价2.5万元/平米；时代倾城（中新）在售均价为2万元/平米。

由于库存较低，黄埔过去一年楼价有较为明显的上涨，邓浩志看好整个黄埔的前景。他称，理论上只要是黄埔的地，一定是好地。

其实，近年来，黄埔区不断加大城市更新改造力度。根据此前黄埔区公布的《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》显示，以黄埔港、科学城、知识城三大发展区域为重点，2022年底，黄埔区计划完成66个重点旧村改造项目的签约，拆迁拆除房屋合计3278万平米。

而合生创展获取的迳头村以及33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改，均位于该区域内。

值得关注到的是，2020年4月，合生创展以33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目，项目占地面积接近61.51万平方米，划分为融资区和重建区，项目第一批住宅已在销售阶段。

合生旧改慢途

事实上，从2019年开始，合生创展的旧改版图便不断扩大，陆续拿下鹭江村、康乐村、新基村、火村、莲塘村等项目。

旧改项目能够为合生带来较高的利润，但也存在项目推进困难、开发周期长、投入高等缺点。

此次合生成为迳头村前期服务商，或许也只是开始。

据了解，前期服务商只是万里长征的第一步，并不算真正敲定的合作方。邓浩志表示，房企要想参与旧村改造，首先需要和村里签订合作协议参与到前期工作中，然后逐步注资参与事务。合作关系固定下来后，再将方案上报，市里同意改造后确定招拍挂方式和条件，之后再挂牌。

可见，旧村改造并不能一蹴而就。通过梳理，观点地产新媒体发现，合生创展多个旧改项目进展缓慢，距离广州地标建筑“小蛮腰”广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园，就已闲置多年。

有相关报道指，一方面，合生TIT科贸园项目7年未动工的原因是该项目已过审批但未符合供地条件。另一方面，该项目2010年注资参与开发大型商业综合体项目却与2009年政府对各区企业下达的“退二进三”相关政策文件存在冲突。

曾有投资者向观点地产新媒体透露，在今年举行的中期投资者会议上，合生管理层称，将TIT项目作为一个综合体来打造，目前仍没有确定的规划，总量约82万平米，规划有30多万平米可售部分，有些村预计下半年会确定下来，顺利的话明年会推出市场。

“建设周期和项目规模有关，小的改造比较快，大的项目时间就比较长，涉及产业的需要的时间就更长了，建设只是一部分，建设以后招商引资盘活项目也需要时间。”

有业内人士在接受采访时称，旧改利润虽高，但不管是签约立项、过专项、还是物业拆赔等环节都需要耗费不少时间。

根据梳理，在目前合生创展现存将近80个项目中，将近三分之一项目开发超过10年仍未完工，位于广州的四个项目开发超过20年。

普通的项目，或许能够通过“慢周转”提升土地红利，但难以入市的土储货值占过高比例，或许也会成为企业规模发展上的绊脚石。

值得关注到的是，进入2020年，合生创展开始积极投身招拍挂市场，上半年斥资超过230亿元获取位于廊坊、昆山、北京、杭州合计7个项目，新增土地储备88.7万平米。其中，仅北京分钟寺四宗地块，就斥资超过180亿元。截至上半年，合生创展持有土地储备3170万平方米。

积极的土地投资使得合生创展的负债有所提升，负债总额由上年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7%；债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%。

编辑/宋欣