2020年政府工作报告明确3.9万个老旧小区的改造目标。在一系列扶持政策推动下,社会资本参与小区改造,将会推动老旧社区改造破冰。老旧小区改造能够拉动超过1万亿的投资,能够使存量房产价值得以提升,还能优化城市人口分布结构,提升中心城区经济活力。
近四成老旧小区楼龄20年以上
按照住建部标准,全国需改造的老旧小区达到17万个,涉及建筑面积40亿平米。根据贝壳楼盘字典数据,重点20城市(名单如下图)的记录小区数量为15.39万个,其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个,老旧小区的占比近40%。
分城市来看,数量方面,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个;从老旧小区的比例来看,老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京,20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。不管从绝对数量还是比例来看,北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻,恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求,未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。
图:2000年及以前小区个数TOP20城市
来源:贝壳研究院
北京超八成老旧小区在城六区
老旧社区一般都集中在城市的老城区,以北京为例,逾8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区,西城近6成是老旧小区。
根据贝壳楼盘字典数据,北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右,涉及243万套住房。从区位分布看,北京所有存量住宅房源中有64%分布在城六区,而老旧小区房源中,有82%集中在城六区。西城区内部老旧房源占比高达58%,位于各城区首位,海淀、东城及石景区域内老旧房源占比在47%左右。
图:北京各城区内部老旧房源占比
来源:贝壳研究院
老旧小区居住空间普遍逼仄,环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看,北京楼龄在20年及以上的房屋中46%面积在60平以下,90%在90平以下,120平以上的占比仅4%。老旧房屋居住空间普遍拥挤。
来源:贝壳研究院
贝壳楼盘字典数据显示,北京所有存量小区中有近6成小区有电梯,而楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯,超六成小区无电梯。此外有16%的老旧小区没有集中供暖,20%的老旧小区绿化率不足(绿化率30%以下)。北京所有存量小区中仅12%的小区无门禁系统,而老旧小区中这一比例为26%。老旧小区普遍不是人车分流。车位配比不足1的老旧小区占比超7成。40%的老旧小区物业不具备资质。
表:北京楼龄在20年及以上的老旧小区画像
无电梯小区 | 无集中供暖 | 绿化不足 | 无门禁系统 | 车位配比不足1 | 物业不具资质 | |
比重 | 66% | 16% | 20% | 26% | 72% | 40% |
个数 | 3370 | 820 | 1000 | 1300 | 3600 | 2000 |
数据来源:贝壳研究院
20年及以上老房跌幅为次新房3倍以上
北京的老旧小区主要在核心区域,地段价值高,但是目前居住条件差,导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大,造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
老旧小区房价抗跌性差且流通不畅。在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源的石景山区以11%的累计跌幅(2019年较2017年)居北京城区房价跌幅前列。在保证样本的前提下,为了剔除教育资源的影响,以石景山及丰台两区房源为样本,房价跌幅与楼龄基本呈正相关:20年及以上的房源均价累计跌幅达9%,而楼龄在5年以内次新房价格跌幅不到3%。房源老旧、居住环境差制约房屋的流通。房龄越大,流通率越低,不利于资源的优化配置。
图:石景山及丰台两区不同楼龄二手房成交均价变动(2019年较2017年)
来源:贝壳研究院
图:2019年北京不同楼龄段二手房流通率
来源:贝壳研究院
老旧小区改造提升小区流通率。以朝阳区劲松商圈为例,近两年进行了大面积改造,社区价值的提升作用明显。2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%,2019年均价止跌转涨,涨幅排在朝阳区61个商圈中第13位。劲松商圈二手房成交体量在61个商圈中排名由2016-2017年第10位前进2名,2018-2019年稳定在第8位。
近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区,2018年成交均价同比下跌7.2%,2019年同比上涨3.3%,整个下行期(2019-2017)均价累计跌幅仅4%,跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。老旧小区改造可以有效促进资产的保值。
表:2017-2019年劲松商圈内均价涨幅TOP10楼盘
楼盘名称 | 2017年均价 | 2019年均价 | 2019-2017 |
农光里 | 62116 | 59548 | -4.1% |
建业苑 | 58203 | 55679 | -4.3% |
广和南里二条 | 59799 | 57125 | -4.5% |
劲松四区 | 60071 | 57082 | -5.0% |
劲松一区 | 61986 | 58815 | -5.1% |
都城心屿 | 71343 | 66541 | -6.7% |
农光南路 | 61956 | 56492 | -8.8% |
农光南里 | 61388 | 55754 | -9.2% |
农光东里 | 64954 | 58948 | -9.2% |
劲松南路 | 61891 | 56055 | -9.4% |
数据来源:贝壳研究院
近年来持续推进保温加固的劲松1-9区近年来成交占比总体呈现持续走高趋势。
图:劲松1-9区成交在劲松商圈的占比
来源:贝壳研究院
文/北京青年报记者 李桁
编辑/李桁