10月12日上午，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行六大国有银行先后发布有关批量调整存量房贷利率的公告，明确从10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。调整之后，除了北京、上海、深圳三个城市的二套及以上房贷，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR（贷款市场报价利率）-30BP（1BP=0.01%）。如果贷款人的存量房贷利率已经低于这一水平，将不会进行调整。
各银行公告明确，此次存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。但存量固定利率和基准利率贷款需要借款人主动申请转为浮动利率定价方式后才能在银行通过后参与调整。此外，北上深三个城市“二套转首套”的存量房贷客户，也需要自主申请，并在提交相关材料获得银行审核通过后才能进行调整。
各家大行还同步或提前发布了多期存量房贷调整常见问题答疑，对大家关注的具体问题进行了详细回答。根据银行发布的信息，此次批量调整只涉及房贷利率加点数的变化，贷款余额、剩余期限、重定价日、重定价周期等合同要素不变。
符合条件的存量房贷无需申请银行批量下调
根据银行公告，2024年10月25日（不含）前已发放的和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款（包含首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分），如利率加点幅度高于-30BP都可纳入本次批量调整。
调整后，除北京、上海、深圳的二套及以上房贷外，其他地区参与本次批量调整的存量房贷，以及北京、上海、深圳的首套房贷，利率统一调整为LPR-30BP。
调整后，北上深三个地区的存量二套房贷利率利率各有不同，具体来看：北京，五环外LPR-25BP，五环内LPR-5BP；上海，自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳为LPR-5BP。
符合条件的存量房贷，客户无需申请，各大行将于2024年10月25日集中调整，新的利率即日生效。
存量房贷利率调整后，银行将通过短信告知客户利率调整结果，客户也可在通过手机银行、微信小程序、官方客服、营业网点等线上和线下渠道查询。
“固转浮“及北上深“二套转首套”存量房贷需要主动申请才能参与调整
根据各家银行公告，有两类存量房贷需要客户主动申请后才能参与此次批量调整。一类是当前为固定/基准利率定价的存量房贷，需要转换为浮动利率；另一类是北京、上海和深圳三个地区的存量二套房贷，当前已符合首套房标准，可申请将二套房贷款转为首套房贷款，经过银行审批后将调整为首套房贷款，后续按首套房贷款标准予以下调。
需要提醒大家的是，“固转浮”和“二套转首套”都可在线上办理，但要在银行规定的时间期限内完成，才能参与此次统一批量调整，而每家银行给出的最后期限并不一样。但即使错过这次批量调整，后续也可继续申请办理。
建行公告明确，可纳入本次批量调整的采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款，客户须于2024年10月23日（含）前，主动申请办理“固转浮”业务，转换为浮动利率贷款后，可进行本次批量调整。自2024年10月12日（含）起，申请“固转浮”业务的客户，可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序等线上渠道按系统提示自助办理，或联系贷款经办机构申请办理。
2024年10月12日（含）起，北京、上海、深圳的存量房贷客户，可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序，通过“存量房贷利率调整”功能，查询是否首套房贷款。“非首套”客户应于10月23日（含）前点击“申请转为首套房贷”，并上传有关证明材料供贷款经办机构进行复核。复核后符合首套房贷条件的，建行将按首套房贷进行利率调整。
2024年10月25日（含）后，客户可继续通过上述渠道申请办理“固转浮”、二套转首套。符合调整条件的，按照规则随到随调。
工行公告称，当前执行固定利率或基准利率定价、“二套转首套”业务，客户自公告之日至10月24日（含）可通过手机银行或贷款服务行发起申请，审核通过后，工行于10月25日进行集中批量调整贷款利率。10月25日（含）后，客户仍可通过继续发起申请，工行将于成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整，调整前利息按原合同利率水平计算。
中行公告表示，手机银行渠道可受理这两类客户申请，“固转浮”客户自主办理，调整可实时生效；“二套转首套”客户要提交相关证明材料，具体所需佐证材料请咨询贷款经办机构。这两类客户在10月25日前完成调整的，将于10月25日进行批量调整；10月25日（含）后调整的，将于调整完成的次日进行调整。
农行公告称，需进行利率定价转换的房贷客户，可在2024年10月22日（不含）之前，通过农行手机银行或贷款经办行提出转换申请，符合本次利率调整政策的，纳入2024年10月25日批量调整范围；之后提出转换申请的，该行将于2024年10月25日（不含）之后及时办理转换手续。对于目前存在首套、二套及以上新发放房贷利率加点下限的北京、上海、深圳等地区，已符合二套转首套住房贷款标准的房贷客户，可通过农行手机银行或贷款经办行提出申请。具体以当地政策要求为准，详情请咨询贷款经办行。
交通银行表示，对于“固转浮”的存量房贷，可于2024年10月24日（含）前，登录手机银行申请，该行将于2024年10月25日进行自动调整。如不方便线上申请的，可前往贷款经办机构办理。错过这一时间，后续仍可登录在手机银行或前往贷款经办机构申请办理。
邮储银行表示，“固转浮”客户可于2024年10月13日（含当日）起向该行提出申请，对于2024年10月23日（含当日）前完成申请且符合调整规则的，该行将于2024年10月25日进行批量调整贷款利率。2024年10月25日后，客户仍可继续提出申请，该行将在审批通过当日为客户调降利率。
对于“非首套转首套”等其他特殊情况，邮储银行表示，由客户与贷款经办行协商办理。
调整之后不同客户的利率可能不一样
需要提醒大家的是，此次调整后，同一个城市的存量房贷客户利率都降为LPR-30BP，下调后的利率水平也会有不同。
银行表示，由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
据了解，2024年2月，5年期以上LPR从4.2%下降25BP至3.95%、7月又下降了10BP至3.85%。因此，对于重定价日为每年1月1日的存量房贷，调整后的利率为3.9%(对应的LPR为4.2%)。重定价日为合同发放日对日的，情况更加复杂，还要看10月份LPR会不会调整。
百万房贷有人能省14万利息
此次利率调整后，存量房贷客户到底能省多少利息？工行在“常见问答”里举例进行说明。
小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP(贷款发放时首套房贷利率政策)，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
从这两个案例可看出，在房贷余额相同的情况下，月供的减少与利率的降幅有关，利率下降越多，月供减少金额也越多。但因为初始利率差别很大，不同城市的利率降幅存在较大差异。
去年的批量下调中，绝大部分城市的存量首套房贷利率加点数已降至0，所以这次还能再降30BP。去年的调整没有涉及存量二套房贷。本次调整后，北上深以外地区的存量二套房贷利率的加点也可降至-30BP，而二套房贷的加点数本身就较高，因此这次调整后，存量二套房贷客户能享受更多降息福利。
央行行长潘功胜在9月24日的国新办发布会上宣布，本次存量房贷利率调整将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。潘功胜当时表示，之所以说是平均，因为贷款在不同时期放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，央行预测下降的幅度是一个预期的平均数。
潘功胜表示，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野
