近期，各地持续优化调整房地产政策，尤其是北京、上海、深圳、广州等一线城市于10月1日前接连出台楼市新政，形成政策的叠加效用，起到了稳预期、强信心的作用。从市场反馈看，国庆期间，多数城市新房及二手市场关键指标均有较为显著增长，尤其是北京，新房日均网签35套， 二手房成交周期缩短，“银十”开局表现“超预期”，市场止跌回稳态势较为明显。
申请资格核验购房者中非京籍占比达55%
十一期间，新婚不久的张先生夫妇二人，购置了一套位于北京通州区的新房。张先生表示，按照北京最新楼市政策，自己手中的资金刚好可以支付首付，后期卖掉现在居住的房产后正好补充部分首付款，也能降低贷款压力。
“目前住的房子是家里人给的2居室老房子，换新房是想改善下居住环境和面积。我们7月份就在看房了，但因为首付款比较紧张，也担心市场降价，一直没有下决心换房。”张先生认为，北京发布新的楼市政策，下调房贷首付款比例，也在引导降低存量房贷利率，此时应该是个换房的好时机。
同样因首付款比例降低政策而选择购房的还有刘先生，他原本是想要买 72m²的新房，但政策发布之后，他选择在顺义区买了一套89m²的房子。
9月30日，北京下调房贷首付款比例。将商业性个人住房贷款首套房贷最低首付款比例由不低于20%下调至不低于15%，二套房贷由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%。
北京链家研究院院长高原表示，从购房成本角度，15%首付比例要求为有记录以来最低购房首付要求，以刚需群体主力购买的350万左右住宅为例，首付仅需52.5万元，同时叠加前期信贷周期延长与利率减点政策要求，以典型80万公积金贷款叠加217.5万商业贷款计算，家庭月供低于13000元，以北京市社平工资计算，如夫妻双方公积金正常缴纳，其实际月供负担（月供-公积金）已低于同等级住房租金。
高原认为，本次政策同样利好改善性群体。二套首付比例大幅度降低，叠加前期信贷利率变化，考虑到前期市场调整特点，当前如进行改善性置换总体成本处于近年来最低水平。
此外，在关注度比较高的限购政策方面，北京缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限。对非京籍家庭购买五环内住房的，社保或个税缴纳年限由“购房之日前连续缴纳满5年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满3年及以上”；购买五环外住房的，进一步调减为“购房之日前连续缴纳满2年及以上”。高原称，北京本次政策涵盖住房政策中最为关键与广泛的住房限购政策与信贷政策。
监测数据显示，国庆期间，申请资格核验的购房家庭中，非京籍家庭占比达55%，较去年同期增加27个百分点。
国庆假期北京新房日均网签35套
因政策利好释放的购房需求，在不少新房项目的成交数据中也得到体现。国庆期间现场人流不断成为常态，甚至还出现排队取号的现象。计划10月份结婚的一对新人趁着国庆假期辗转在房山多个楼盘看房，因为两人对地铁和学校有很大的需求，在考虑价格的基础上最终将选房范围锁定在了大学城板块。两人描述称，本以为和之前看房一样，到了售楼处就可以直接选房看房了，但没想到现场还需要排队取号。他们认为，最近政策频出，在房山购房价格也合适，10月4日，在看完样板间和楼盘实景园林以后，便选定了房源交了定金。
位于北京房山的京华国贤府项目的工作人员表示，十一期间到访的人群中意向客户在增多，较以前相比他们对市场的信心有明显好转。“十一当天就有21套认购。整个国庆期间的带看量近500组、咨询量150多组，目前成交113套。”
为了保证接待力，不少楼盘的工作人员也全部到岗。以顺义区青年ONE项目为例，十一期间售楼处几乎是爆满的状态。该项目相关负责人介绍，十一期间该项目客户来访量 688 组，认购 68 套。“因为政策，来访量和热度整体都非常的高。十一期间，我们销售人员全员上岗，从早9点到晚9点，全天无休。客户量特别大，除了销售，销售经理、销售总监、策划都上场接客户了。”
该负责人分析认为，从来访人群来看，除了因购房资格、首付比例增加的购房需求，近期一系列楼市利好政策也让部分购房人的心理预期发生了变化。对于刚需盘的客户来说，他们对价格会更敏感。而政策以组合的形式出现，非常有利于提振购房者信心。
位于北京通州的新房项目帅府·京彩世界，在国庆期间接待到访客户约300组，环比9月周均来访提升233%。其中有约32%客户新政后首访看房。为了接住这波政策带来的市场热度，国庆期间工作人员也是全员停休。
“国庆期间成交近40套，日均成交5套，环比9月周末提升约400%。通州限购政策优化后，朝阳及周边的刚需、刚改客户比例稍有提升。”该项目负责人表示，改善客户仍需卖房后再买房，后续付款及转签受到大市场环境影响，客户会比较关注新政热度走势。
麟评居住大数据研究院根据北京住建委数据整理显示，今年国庆七天假期新建商品住宅总成交243套，日均成交约35套，较2022年、2023年国庆假期日均成交量分别上涨24%、139.4%。
心态更积极二手房成交周期缩短
从北京二手房市场来看，十一期间购房者心态更积极，成交周期缩短，热度也在升高。
根据链家成交数据来看，与去年同期相比较，今年十一期间二手房成交数量增长近两倍。从客源端角度来看，相较去年同期，十一期间二手新咨询客户量增长45%，显示出在政策激发下，更多买家由观望心态转为实际购置行为。与此同时，业主预期也更为乐观，黄金周期间新挂牌房源数量减少16%。受买卖双方行为影响，客源房源比由1：10提升至1：17以上，由买方市场转为平衡市场迁移。
多位中介工作人员也表示，政策发布后客户心态更积极了，会主动约经纪人看房，遇到合适的房子也会主动提出跟业主谈一谈，购买信心明显增加。
买卖双方的积极主动，也让中介人员充满了干劲。“十一期间看房量较大，虽然门店正常倒休，但是有10%的经纪人一直在忙带看，还没顾上轮休。”位于北京通州区的一家中介门店负责人表示，通州区域限购放开之后，客户量明显增多；社保年限五环外5改2，也释放出很多客户需求。
“刚需客户明显增加，能感受到部分客户买房的急迫度更强烈了。”该负责人介绍，1-6日店里带看客户84组客户，咨询量335组，增长幅度明显超出预期。十一期间门店成交6单，主要是刚需和改善的客户。
同样，在楼市新政加持下，房山区的中介门店咨询量增长幅度也很大。北京链家瑞雪春堂商圈经理陈栋梁介绍，从门店情况看，10月1日到6日，门店咨询量180个，环比上月同期增长45%；门店带看量40组，环比上月同期增长60%。从成交量看，以瑞雪春堂店为例，10月1日到10月6日，二手房成交6套，主要是刚需客户和积分落户群体。
此外，受政策影响成交周期也在缩短。有人10月3日线上咨询，当天就形成带看，10月5日与家人一起再次看房之后就成交了。陈栋梁举例称，还有一个业主之前房子挂牌了几个月，虽然遇到几个有意向的买家，但业主不愿让步，同时他自己看上的置换房也一直没敲定。“就在930新政出台后，这位打算观望一阵的业主十一期间也没外出，而是催着我们约客户。10月2日他与一组客户谈得很愉快，彼此都做了些让步，房子很快成交，目前这个业主正准备购买自己心仪的房子。”
全国多地楼盘认购量已超9月全月
中国住房和城乡建设部透露，在国庆节假期期间，多数参与促销活动的房地产项目到访量同比增长超过50%。
业内认为，政策对市场情绪带动明显，多个楼盘来访量、二手房带看量出现回升。从市场反馈看，新房及二手市场关键指标均有较为显著增长，市场止跌回稳态势较为明显且有望延续。但由于政策传导需要时间，以及网签数据存在一定的滞后性，预计接下来几周网签数据将持续向好。
中指研究院研究副总监徐跃进表示，随着节前多项政策集中落地，从央行降准降息、下调首付比例，到北上广深接连落实地产新政，尤其是9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，极大地提振了市场信心。国庆“黄金周”期间，多数城市市场热度较节前提升明显，“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显。
从新房表现来看，根据中指监测，多数城市调研项目国庆假期平均认购量超过9月全月。尤其是一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升，其中广州、深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平，北京、上海超过9月全月认购量。值得注意的是，一线城市除优质改善项目延续较好去化外，十一期间多个刚需楼盘销售也出现明显好转。二线城市中，成都、杭州等热点城市保持较高热度，成交转化率出现提升，而重庆等城市仍依靠大幅折扣实现项目去化。
从网签情况来看，根据中指数据，国庆假期期间25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（9.26-10.6）下降约27%，考虑到去年国庆假期包含9月29-30日，部分城市月末网签量较高，若剔除这两天影响，今年假期25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（10.1-10.6）增长约23%。
二手房方面，国庆假期期间，重点城市二手房成交套数较去年国庆假期普遍增长。其中深圳、青岛、温州增幅均超100%。
其他政策也在积极谋划、积极推进
“信心比黄金更贵”，随着9月末一系列利好政策的出台，资本市场信心大增，同时也大大提振了市场信心。根据麟评居住大数据研究院监测的重点50城的市场信心指数来看，十一期间重点50城信心指数为-0.83，较39周（9.23-9.30）上升0.35个点。截至目前市场信心指数已连续3周呈现回升态势。在新一轮政策刺激下，市场信心初步进入稳定回升阶段，对当前房地产市场而言，是积极信号也是重要导向。
徐跃进认为，展望未来，北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。市场层面，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期。
10月8日，国务院新闻办公室就“系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况举行发布会。
在促进房地产市场止跌回稳方面，提出对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地。
调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房。降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。降低存量房贷利率等政策已经出台，有些城市全面取消限购，有些城市进一步缩小限购区域、放宽限购条件，其他政策也在积极谋划、积极推进。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，发布会在房地产方面的信号非常清晰，指向性很强。其既是政策的系统总结，也是后续政策持续发力的起点。房地产领域也持续推进止跌回稳工作，十一假期的市场行情也意味着牛市开启。他还表示，房地产领域的动力在于首付门槛非常低，且价格调整到位，所以后续市场反应依然是积极的，且具有可持续性。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
