“如果下个月我这房子再卖不出去，我很可能会售改租，感觉以后收租金可能比存银行理财合适。”北京市朝阳区市民张女士有一套大三居正在出售，在看到近期一则有关央行谈住房租赁市场的新闻后，她开始犹豫还要不要把这套房卖了。

让张女士改变想法的这篇新闻源于央行近期发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》。这一按季发布的例行报告，用一篇专栏文章介绍了金融支持住房租赁产业可持续发展的情况时，其中明确提出“长期看租金仍有望稳步上涨”““租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。”而目前，银行定存利率多不超过2.5%，银行理财的平均到期收益率也不超过3%，而且，二者都还有继续下探的趋势。那么，是当房东收租金还是把钱拿去银行理财？无论是手里有房，还是手里有闲钱的人，可能都要认真思考这个问题。

目前一线城市租售比已接近 2%水平  

央行文章提出，租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。

央行还提到，近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行。“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近 2%水平，二三线城市升至 3%左右。

北京青年报从市场人士处了解到，央行文章中提到的这两个数据基本符合市场实际。但是房屋的地段、装修品质、市场需求等各种因素都会影响租金水平，不同房屋的租售比差异也比较大。

以北京为例，东三环国贸附近某楼盘的一套建筑面积135平方米的大两居，目前报价在960万左右，租金大概为每月16500元，租售比已达到2%。距离该楼盘不远的团结湖南里的49平方米左右的小两居，目前报价在360万元左右，每月租金5600-7000元之间，租售比1.87%-2.3%。海淀万泉庄附近某小区建筑面积在62平方米的两居室，每月租金在8000元左右，报价为570万元，租售比在1.7%左右。

当然，北京也有不少小区的租售比远低于离2%。比如，东五环外某小区，建筑面积150平方米左右的四居，目前报价在900万元—1000万元左右，租金报价在每月1万元—1.2万元，租售比在1.2%-1.57%之间，离2%还有相当距离。

在广州，根据广州市房地产中介协会统计，6月热门板块楼盘租金回报率普遍在1~2%之间，最高能达到2.20%。

二三线城市租售比已升至3%左右

据了解，房价越高的房子一般租售比越低，因此国内一线城市的租售比一直都比不上二三线城市。随着市场行情的波动，最近一些二三线城市小区的租售比明显提高了。正如央行文章中所称，二三线城市的租售比已升至3%左右。

武汉某房产中介的经纪人李先生表示，7月份武汉不少房子的租金已经大于月供。有客户80万买的房子，现在每月租金2600元，算下来租售比高达3.9%；还有客户100万的房子，每月租金能有3200元，租售比也超过3.8%了。当然，也有人300万的房子，每月租金收入5500元，出租回报率只有2.2%，但也不输银行存款。

据李先生掌握的情况，几年前，武汉很多房子的租售比只有1.2%到1.5%。李先生认为，这说明武汉房产市场正在走向成熟。

银行利率逐步下行  定存利率很少超过2.5%

在租售比提高的同时，国内银行的存款利率却肉眼可见地持续下行。自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来，以大行为首进行的存款挂牌利率下调已进行了五轮，分别在2022年9月15日、2023年6月8日、2023年9月1日、2023年12月22日、2024年7月25日。

经过7月份的最新一轮存款利率下调后，国有大行和股份制银行的整存整取存款挂牌利率最高也不超过1.85%，银行实际执行利率也基本在2.5%以下。以存款利率在全国性银行中比较有优势的平安银行为例，该行定存利率最高的是1万元起存的5年期存款，利率为2.45%；同样是1万元起存，3年期为2.40%。2年期为1.95%，1年期为1.85%。

跟存款利率一样，银行理财的收益率近年来也不断走低。普益标准发布的银行理财市场周报（2024年08月05日-2024年08月11日）显示，上周理财公司到期开放式固收类理财产品的平均兑付收益率（年化）为2.96%，环比下跌0.14个百分点。从业绩比较基准来看，新发行的开放式产品平均业绩比较基准为2.52%，环比持平，封闭式产品平均业绩比较基准为2.85%，环比下跌0.03个百分点。理财公司新发行产品的平均业绩比较基准为2.51%，环比下跌0.02个百分点。

业内人士普遍认为，存款利率仍有进一步下调的空间。东方金诚首席宏观分析师王青表示，综合考虑未来一段的经济和物价走势，预计四季度政策利率（7天期逆回购利率）仍存在下调空间，届时将带动两个期限品种LPR报价跟进调整。年底前后还有可能启动新一轮存款利率下调。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也认为，从目前银行净息差压力、存款市场结构失衡、引导实体经济融资成本进一步下降、市场利率维持低位等方面看，国内存款利率仍有下调可能。

央行：长期来看租金有望稳步上涨

作为租售比的分子，在房价一定的情况下，租金越高，租售比就越高。北青报记者注意到，央行在文章中明确表示，目前市场机构测算出的一线城市和二三线城市的租售比指标是静态的，都假定了未来租金不变。实际上，对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超 1.2%。

文章称“若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。”

央行表示，在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。有市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超 2 亿人，市场潜力较大。从供给端看，过去我国提供租赁住房的主要是个人，近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务，

现在手里的钱是买房还是存银行？

如果你手上有一笔钱，现在是该买房当房东还是存银行赚利息呢？

中原地产首席分析师张大伟认为，目前阶段，还是应该是现金为王，因为房地产市场还没有完全企稳，还在调整过程中。但大家可以多关注市场售价和租金的变化。租售比不仅与租金有关，也与房价有关。房租主要对应当下市场收入水平，特别是年轻人的收入；房价则代表了投资预期。总体看，租金和房价的变化都与市场上人口和收入水平的变化有关。一般租金上涨的时候，房价也会涨；房价跌的时候，租金也会跌，但是二者变动的幅度可能不一样，也会有地区差异。所以一个城市、一个小区的租售比到底会如何变动，还要具体情况具体分析。

张大伟认为，随着市场调整，如果租售比超过三年期定存利率，卖房的人就会减少，愿意买房收租的人也会多起来。他同时建议，大家以后应该将房子更多看成消费品，而淡化其投资属性。

也有金融领域人士提醒，央行这篇文章主要面向住房租赁企业的，在计算租售比时，个人买房出租与企业不同，还有很多细节因素需要考量，比如空置期带来的租金损失、与租客的沟通成本、出租后各种维修善后事宜等。从实操角度讲，收租金与存款、理财等金融投资有很大不同，投资者需要考虑周全，不能只看数字做决定。

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文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野