首套房首付比例最低1.5成、取消房贷利率下限、取消“莞e认购”摇号、公积金贷款提高额度上限......“517”央行新政出台一周后，东莞市住房和城乡建设局等五部门日前联合印发《关于进一步优化房地产相关政策的通知》（以下简称“莞八条”），从房企减负、销售政策、金融支持、市场规范到保障住房等层面，提出八大实质性的优化措施，旨在稳定市场、促进销售和提振信心。

南方财经全媒体记者多方了解到，受利好政策刺激，上周末（5月25日-26日）东莞新房项目售楼处来访量、认购量普遍增多，市场让利去化仍是主流，不少开发商均在“趁热”出货。而新政向二手房市场传导效果更为显著，成交量创下新高的同时，一波业主“反价潮”从热点楼盘开始掀起。

有从业者称“客户对新政的咨询量明显增加”“持币观望的刚需客也加速进场了”，有房企高层认为“重磅楼市政策接连落地是这轮市场热度起来的关键”，也有专家称“新政对市场各方刺激不会立竿见影，大概率会在后续慢慢释放”……东莞楼市信心正从各方心态细微处开始重建。

售楼处到访量激增

“自从‘517’央行新政出台后，自己所在楼盘热度便开始提升，叠加‘莞八条’对市场的刺激，感觉客户成交意愿开始变得强烈。”据万江某楼盘置业顾问透露，该楼盘于5月24日深夜“莞八条”发布后，便迅速打出了“可申请执行低首付政策”的朋友圈揽客海报，上周末到访客户便有部分奔着低首付前来咨询。

众多客户上门看房的盛况亦出现在其他一些楼盘。一组可供参考的数据是，中原地产研究院对东莞在售100多个项目监测显示，上周（5月20日-26日）各项目来访量环比上升8%，认购量环比上升34%。

据多位市场人士透露，不同于央行新政发布后，部分购房者喊出的“并非缺首付而是缺月供、缺信心”，“莞八条”发布后，出现不少客户因有关政策的落地执行，而加紧看房脚步。

“相对于具体的降首付、降利率，近段时间的一系列政策节奏和力度，更像是一个释放信心的信号，这才是这轮市场热度起来的关键所在。”东莞一位房企高层人士如是说。他同时也提到，对于当前东莞楼市呈现出的回暖表现，新政对市场信心提振有很大的推动作用，加上开发商急于降价清货，导致一批观望的刚需客被价格之弦牵动。

南方财经全媒体记者从公开信息中了解到，当前东莞在售项目让利去化仍是主流，如不少项目将今年“五一”的特价房、优惠活动延续至今，以价换量意图明显。也有个别项目还在趁热喊出“调价”“收回折扣”等，但除调价幅度本身非常小，更多不过是噱头。在这过程中，也有不少涨价成交房源信息流出，但多位业内人士认为目前整体依旧是“以价换量”，涨价房源只是个例，不具备典型性。

中原地产研究院执行院长车德锐认为，“莞八条”当前主要以房企减负措施为主，对减轻企业负担有着积极的作用，眼下“以价换量”仍是主流。结合央行新政的需求端刺激，预计后市供求逐步趋向平衡，届时市场预期和房价将趋向稳步回升。

值得一提的是，随着价格的触底与市场情绪的逐步变化，叠加新政后购房门槛和成本的下降，当前业内人士以及刚需客群对于市场的走向看法也在慢慢发生转变，“感觉可以抄底”的声音不时冒头。

有业主趁热涨价

新政向二手房市场的传导效果似乎更为显著。

“能感觉到客户对‘莞八条’的关注度很高，目前已经有20多个客户向我询问新政具体的执行情况了。”东城一家房产中介表示，咨询量的转化率较为理想，上周末带看了二十多组客户，成交量也明显放大，“周末成交的房源量，比之前一周都要多”。

据贝壳研究院的人士透露，对比今年以来的日均值，上周末东莞二手房成交量创下新高，买卖房源增长超过127%。

“卖家和买家的博弈又开始了。”不停带看的过程中，上述中介人士深刻感受到了双方心态的变化，“有的热点小区业主上周还能再谈的价格，突然坐地起价加了10万元，一分不降；也有买家之前很‘佛系’，结果发现关注的好多房子突然都卖掉了，看了一个小时就定了。”

诸葛找房平台显示，仅上周末就有超过60套房源涨价。如位于东城的中信阳光澳园一套131平方米四房单位，从350万元涨到了360万元；涨幅最高的是位于虎门的万科云城，一套79平方米四房商墅从258万元涨到了330万元，一夜之间涨了72万元。

业主临时涨价的信心，源于二手楼市氛围不断呈现好转的迹象。东莞市住房和城乡建设局数据显示，4月东莞二手房网签共2296套，环比3月增加约21.5%。价格方面，4月二手房网签均价约18180元/平方米，环比3月跌0.92%，同比下滑约25%，其中东莞仅5个镇街二手房成交价超过2万/平方米，80%以上的镇街二手房价格跌回了“1字头”。

价格下降带来的是市场消化速度加快。进入5月份以来，东莞二手房成交更是实现了久违的两连涨，5月第二周（5月6日-12日）成交约500套，环比大涨154%。第三周（5月13日-18日）则环比增长16%至564套。

受访业内人士普遍认为，从目前情况来看，“莞八条”对二手房的直接刺激力度比新房大。车德锐分析，新政提振房地产市场消费信心起到了积极的推进作用，但降首付与降利率结合起来，并不会让买家实际购房成本明显降低，“但对于眼下入市的刚需而言，东莞不少次新房单价比周边新房便宜5000元/平方米以上，显然二手房市场对其吸引力更为突出。”

“政策的目标是顺应新供求关系，旨在消化存量房产和优化增量住房，构建房地产发展新模式。”车德锐表示，当下东莞居住性需求相对理性，新政对刚改客、改善客等市场各方刺激不会立竿见影，但伴随后续“以旧换新”等更多细则落地，东莞楼市的整体活跃度有望进一步提升。

编辑/樊宏伟