记者实探“撤辣”后的香港楼市:新房成交量显著上升,内地买家热情高
证券日报 2024-03-30 11:05

“‘撤辣’后,楼盘咨询量明显上涨。”有香港房产中介近日向《证券日报》记者表示。

自2月28日香港楼市“撤辣”(撤销住宅物业需求管理措施)以来,至今已有一个月时间,当地新盘成交量显著上升。数据显示,2月28日至3月28日,“撤辣”后香港一手楼市成交4074宗,而“撤辣”前一个月(1月28日至2月27日)仅有229宗。

数据背后,是香港开发商抓住“撤辣”风口加速推出新盘,并积极将香港的房产项目推介至内地,包括联动深圳房产中介门店推出“香港撤辣”等标语,吸引内地购房者。同时,一些香港房产中介也在抖音、小红书等平台发布短视频,组建微信群等,发布香港最新楼盘信息,约内地买家实地看房。

那么,“撤辣”带来的楼市热潮能否长远?汇生国际资本总裁黄立冲对《证券日报》记者表示,香港“撤辣”政策的短期效果确实显著,成交量的激增反映了市场对这一政策变动的积极响应。然而,长远来看,随着市场供应的增加和开发商抛盘的压力,楼市价格可能会继续面临下行压力。建议内地购房者在做出投资决策前,进行充分的市场调研,谨慎评估市场风险,并考虑长期持有的可能性。

内地买家热情高,地产开发商加速推盘

3月9日,《证券日报》记者从深圳坐高铁,前往香港实探楼市。当日14时左右,记者来到香港九龙城区的维港1号。据带房中介小哥介绍,该楼盘是2023年建成的新楼盘,目前已有购房者入住,由于价格较高,仍有部分现房待出售。“撤辣”后,该楼盘的咨询量上涨。

记者观察到,当天排队看样板间的购房者较多,在大厅需要预约取号登记看房,每位顾客仅限看3套样板间。在维港1号低层,花1356万港元可以购买一套656尺的房子,大概60平方米。

“维港1号能够看到海景,且离港铁启德站较近,后续还会有单轨列车等交通配套措施建成。”前述中介表示,该项目具有投资价值,且租金回报率也较高。

另外,维港1号所在的启德区非常受“新香港人”(指来自中国内地的香港新移民群体)和内地买家偏爱。据美联物业统计,截至目前,3月份透过美联购入启德新盘的买家中,“新香港人”和内地买家占比超过一半。

在“撤辣”后,内地购房者加速涌入香港看房。记者与多位中介机构、有意向购房的内地客户交流后发现,第一类人群是刚需人群,包括在港读书毕业工作的学生、来自内地的陪读妈妈群体,有一定购买力,后续计划在香港工作定居,买房后供房比租房划算。这类人群在“撤辣”之前也有购房需求,“撤辣”后一套价值千万港元的楼盘可以少缴纳300万港元左右的税款,购房需求加速释放。

对此,易居研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从“撤辣”后的成交数据来看,香港楼市需求量明显拉升。资金的流向恰恰说明,背后有一些合理需求支撑,也体现了购房者对香港楼市前景的看好。

第二类是来自深圳、上海等内地一线城市的“高端购买力”人群,其大多出于投资需求,看好香港楼盘未来的升值空间等。“‘撤辣’后一次买3套维港1号的房子,或者一次买5套新盘,这些基本是内地的高端客户。”前述中介表示。

随着香港楼市新盘热卖,购房者热情高涨,香港各大地产商加快推盘步伐,积极吸引资金。数据显示,仅3月27日至3月31日,市场将迎来1000个新单位(即“1000套新房”)。

数据显示,3月1日至28日,香港一手楼市已达3993宗。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰预计,3月份一手楼市成交量可能触及4500宗。美联住宅部行政总裁布少明则预计,3月份的新盘成交量有望达4200宗,这将是香港《一手住宅物业销售条例》2013年4月份实施以来,单月成交首次破4000宗的纪录。

美联物业网站提供的新楼盘成交数据显示,在3月份以来成交的一手房中,近六成为1居至2居,近七成的成交房价在2万港币/平方尺以下,近九成距离地铁较近,同时超四成距离深圳较近。

香港楼市的主流成交是小户型。例如,香港九龙湾新楼盘泰峯在3月份首轮推售336个单位并获得19.5倍超额认购,其项目户型主要是30平方米、40平方米。不过,长实集团3月28日推出的首批“Blue Coast”大都是3房至4房的大户型,目标锚定内地的“高端购买力”。

记者注意到,内地房企在港楼盘也在“撤辣”后加速推盘,包括五矿地产在港楼盘蔚蓝东岸、万科在港楼盘长沙湾连方Ⅱ等。

黄立冲表示,“撤辣”措施短期内激发了交易量,但也可能导致大量的抛售行为。开发商为了抓住市场回暖的机会,可能会加速推盘,这在一定程度上会增加市场供应。

专家提醒投资者,需谨慎评估风险

对于内地购房者赴港买房投资这一现象,严跃进表示,香港楼价较高,对于购房者的购买力要求也较高。目前内地一线城市也在放宽楼市政策,内地投资者的买房选择面相对较宽。另外香港楼市环境也在变化,建议投资者要进行审慎地判断和决策。

从香港私人住宅供给量来看,1998年至2022年平均每年新增1.8万套私人住宅供给,相对有限。《财政预算案》显示,预计今年起五年内,私人住宅单位每年平均落成量超过1.9万个,较过去五年的平均数增加约15%。未来3年至4年一手私人住宅单位潜在供应量约为10.9万个单位。

长远来看,“撤辣”对香港后续楼价走势影响几何?黄立冲表示,维持全年下跌5%的预测。他认为,香港开发商每年推出的新单位数量,加上积压的存货,或许超过了市场的正常吸纳能力。即使有本地刚需、内地买家的支持,这些供应压力也难以在短期内得到有效缓解。此外,内地买家涌入后,香港本地居民可能加速卖楼,二手盘抛盘加剧市场供应过剩问题。建议内地客户在考虑赴港买房时,应深入了解香港楼市的实际情况,特别是供需关系、价格趋势、经济环境等因素。

华泰证券首席宏观经济学家易峘表示,香港有其独特的优势和竞争力,如租金回报率较高、多重优势下人口流入,但租金回报率较高本身不成为房价上升的理由,还要看其相对于通胀预期和真实利率的变化。近年来,随着香港加大对人才和资金的吸引力度,香港人口于2022年下半年以来重回上升通道,香港租金回报率趋于上升。但如果降息伴随通胀预期快速下行,真实房贷利率可能上升,香港房贷负担能力则不一定上升。

编辑/樊宏伟

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