成都二手房存量仍处高位 挂牌价下调
中国经营报 2024-02-03 16:51

“最近没什么客户,我们也快要放春节假了。”近日,成都一位房产经纪人告诉《中国经营报》记者,2023年后半年的市场不太好,过年前会早点儿回老家。记者近期走访成都市场发现,多数新盘售楼处并没有大张旗鼓地做春节优惠,“坐等过年”也是很多地产人的常态。

据研究机构的数据,2023年成都二手房成交量超过上海,达到22万套,位居全国第一。但二手房存量依然持续增加,同样达到了22万套的历史峰值。

业内人士指出,春节假期购房需求不如其他假期,但春节后市场或许会有升温。此外,成都新房、二手房的分化会更加明显,市场对改善型产品的要求也会更高。

“春节档”备战如何?

2023年曾是成都房产界寄予厚望的一年,开年的楼市表现也确实给了很多人惊喜。不过,也如全国其他城市的走势那般,在开年成交火热后成交量不及预期,全年高开低走。“2023年后面的市场不好,只希望2024年能好一点儿了。”一位置业顾问向记者表示。

但在一些热门的购房区域,也有房产经纪人十分忙碌。“周末我们店里十多个人都在外面忙着带买房客户,只留一个人在店里做租房业务。”成华区二八板块的房产经纪人劳小辉(化名)介绍,临近春节,一些从外省回到四川的人也会来成都看房子,甚至不乏来自“新西兰”——新疆、西藏、兰州的客户。一些客户准备年后结婚,也会在这段时间买房。

为了迎接春节购房客,一些楼盘放出了春节特惠房。龙泉驿区十陵片区的玺宸和著售楼处,挂出十余套春节“一口价”特价房,其中有一半被“已售”的红胶带覆盖。但更多的售楼处春节促销氛围并不浓厚,除了挂春联外,看不到多余的春节相关促销。在成都东三环外的一项目上,除了“老带新2万元”“按时付款1.5万元”的优惠外,没有其他的优惠活动。

据克而瑞线下监测,近期虽部分项目提前释放新春优惠,但多为噱头福利或前期优惠重新包装,刺激力度有限,叠加临近春节,近期市场仍将维持中低位震荡。

中指研究院四川分院相关负责人在接受记者采访时表示,一般来说,春节是成都的销售淡季,成都本地人有春节外出的习惯,产业人群也有春节逆向返乡的特点,因此春节期间一般不会出现大规模新盘推售,市场整体会相对平淡。从目前数据来看,2024年1月供应面积环比12月下降近三成,“5+2区域”供应下降尤其明显。但春节假期后一般会有一波集中放量,比如在2023年3—5月,成都单月成交量连续上升3个月。

居住梯级消费体系渐显

在劳小辉看来,相比于2022年,2023年不再受制于疫情,也就能做更多的单子。他回忆起有位同事在2023年成交了一套1400万元的房子,个人佣金就拿了不少。在他看来,2023年的客户分布在两头:要么买200万元、300万元以上的大房子,要么买几十万元的老破小二手房,100万—200万元的房子反而很少有人看。

劳小辉自己也选择在2023年为自己买下了第一套房。“现在房贷利率低,价格也没那么高,适合买房,但不太适合卖房。”他这样总结了成都最近一年的楼市。

中指研究院四川分院方面表示,从成交结构来看,成都的新房、二手房分化明显。2023年新房套均面积133平方米,中心城区接近140平方米,二手房95平方米。2023年新房成交约14.6万套,二手房成交约22.0万套,是新房的1.51倍。2022年新房成交约14.3万套,二手房成交约15.1万套,是新房的1.06倍。这些数据也验证了居住梯级消费体系正在加速形成。

从新房市场来看,刚需产品占比下降,100平方米以下占比同比下降近6个百分点;120—150平方米、200平方米以上占比同比提升。低总价产品占比继续下降;300万—500万元产品同比提升近7个百分点,中高端产品在成都市场持续发力。

近期购房者心态更加理性,在2023年“9·26”新政后,10月、11月出现了一波高总价项目的热卖,进入12月,总价高于500万元的项目销售开始出现明显分化,高品质产品持续热销,但部分项目的成交节奏开始变慢。与此同时,更多的客户开始考虑什么样的产品才是真正的改善型产品。不过业内人士表示,但市面上依然缺乏相应的改善型产品匹配。

记者注意到,成都新楼盘在产品品质方面更加用力。“电梯入户”“水乡园林”“小区健身房”在现在成都多数小区的介绍中都能看到,开发商2800元/平方米的精装标准也已经可以把地暖、空调、新风系统“三大件”包含在内。

网红盘褪色

中原地产数据显示,2023年成都二手住宅成交22万套,套数占整体住宅成交套数的60%,较2022年高出8个百分点。不过,成都的二手房库存量不降反增,已经涨至22万套。

1月29日下午,武侯区的房产经纪人祁桦(化名)告诉记者,最近二手房市场远不及2023年年初,价格也降了不少。以伊甸阳光小区的一套18年房龄的同户型房子为例,在2022年还能卖到180万元,但如今挂牌价只有164万元了。即便如此,来看房子的人也不多。

近日,贝壳找房App上恢复显示了成都二手住宅小区的成交价格。一些近几年的“剪刀差”网红盘的成交价格也让外界颇为关注,但这些曾经的网红盘最新的二手房价格已经不如当初那么耀眼。

比如南城都汇(山河玖璋)项目曾数次引发万人疯抢,2021年其新房价格为1.7万元/平方米,二手房价格就达到了3.4万元/平方米,妥妥的“大剪刀差”网红盘。但近期这个小区的实际成交价格已经回落到了2.4万—2.6万元/平方米,与新房的价差大大缩小。

再如,万达华府也曾以网红盘的身份在成都傲立多年,每期开盘都有数倍于套数的购房者报名。但如今二手房上市后,在贝壳找房App上可以看到有113套在售房源,但成交历史只有3套。成交单价也从2021年3月的2.7万元/平方米左右降到了2023年11月底2.3万元/平方米,降幅明显。

成都的二手房市场将向何处去? 中指研究院四川分院分析称,成都正在加速形成“先租后买、先旧后新”的住房消费格局。2022年出台了“516”“531”新政,随着增值税免征年限从5年降到2年及其他政策出台,成都“卖旧买新”链条被打通,二手房挂牌量迅速攀升到20万套以上。叠加新房市场改善化进程加速,面积段、总价段上移,刚需客群在新房市场寻找首次置业产品的可能性下降,从而转移目标关注二手房市场,带动二手房市场成交量上行。

中指研究院四川分院方面认为,随着“卖旧”动作顺利进行,改善性需求在卖房资金支持下在新房市场进行置业动作,支撑了新房市场改善型产品的销售保持稳定。新房、二手房市场的同步繁荣,资金的顺利流动,是支撑成都市场韧性的关键因素。从人口增量、人口结构、历史住宅产品结构来看,成都刚性需求旺盛、改善性需求近年才得以畅通释放,能够继续支撑成都新房、二手房市场的持续放量。

编辑/刘洋-广厦

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