强二线城市楼市“下半场”:限购、限价全面放松 杭州新房“万人摇”变高中签
21世纪经济报道 2023-12-16 20:09

2021年毕业后来杭州工作2年的小红(化名),今年年初在杭州购买了首套房。

她告诉21世纪经济报道记者,“作为新杭州人,我对住房有刚需,去年先关注二手房,没找到合适的价位和房型,后来通过朋友介绍、经新媒体平台了解新楼盘,趁着楼市比较低迷,就入手了。”

计划买房的一年多内,小红也经历了杭州楼市由高涨期转向低谷期,这也是近一年来众多强二线城市房地产市场的变化缩影。在房地产供需关系发生转变的情况下,今年下半年,强二线城市频频调整房地产政策,取消或部分取消限购政策,调整土地限价、新房限价政策。

大量房产去库存仍然艰难。根据国家统计局最新公布的数据,今年前11个月,全国商品房销售面积同比增速为-8.0%,相比前9个月的-7.8%跌幅继续扩大,同期,全国商品房待售面积同比增速为18.0%,出现了连续27个月的同比正增长态势。

此前,为了抑制炒房、稳定市场,我国对房地产严格调控主要采用限制性楼市调控政策,主要包括限购、限贷、限售、限价以及限商,其中,限购、限价的政策信号导向更加明显。当前,这一政策导向明显转变,今年全国基本已全面执行首套住房“认房不认贷”政策,强二线城市比如杭州、南京、苏州、厦门、成都等纷纷放松或放开限购,也出现部分放开限价。

杭州楼市“下半场”继续放松

12月14日,北京、上海分别调整优化了房地产政策,包括降低首套、二套住房首付比例等。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示,一线城市放松楼市调控政策,对强二线城市可能带来影响,“越是在房地产行业下行阶段,购房者就更愿意在高能级城市购置房产,对于寻求资产保值的人群而言,一线城市购房门槛下降会释放一波在当地的购房需求。”

对于成都、杭州、厦门等强二线城市而言,未来楼市走向将如何发展?21世纪经济报道记者近期走访了杭州多个售楼处和房地产中介处,了解以杭州为代表的房地产市场具体情况。

在众多强二线城市中,杭州楼市情况有一些特殊性,一是因为此前大量投资客涌入杭州,“炒房”氛围形成杭州楼市的高涨势头,尤其在一二手价格倒挂的市场上,杭州新房“万人摇”时常出现;二是杭州的土地财政依赖度常年居于全国前列,此外杭州住户杠杆率也非常高,房地产市场的稳定走势对城市发展十分重要。

当房地产市场下行趋势明显时,除了一二线城市楼市政策体现明显政策信号,杭州如何调控、何时调控成为其他强二线城市的重要关注点。

杭州我爱我家置业顾问胡经理告诉21世纪经济报道记者,2009年-2016年,杭州主要是阶段性“炒房”,房企快速拿地、建房交付,投资者迅速入市、增加杠杆,为了抑制房地产市场过热,杭州2018年正式实行摇号购房政策,也催生了“万人摇”这个新名词。

据杭州日报报道,在2018年至2021年三年间,杭州楼市出现32次“万人摇”,一二手价格倒挂明显。例如,钱江世纪城板块的融信保利创世纪新房高层均价为34700元/平方米,近期高层二手成交均价在65000元/平方米以上,未来科技城板块的华夏四季新房高层均价为26500元/平方米,近期高层二手成交均价在45000元/平方米左右。

不过,随着整体房地产市场下行,杭州楼市的严格调控逐渐松动。今年上半年,杭州楼市政策较早过渡到“按区施策、一区一策”方向,调整差异化限购范围。

杭州亚运会结束后,10月16日,“杭六条”出台,重点调整限购范围,住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区,全城降低首付比例。此外,杭州10月25日再次调整了公积金政策,限购区首套首付比例最低为25%,非限购区最低为20%。

而最新的政策是,杭州放开了土地限价、部分取消新房限价。11月9日,杭州出台土地新政,取消土地限价,恢复“价高者得”的竞价方式,同时富阳、临安、临平、钱塘四区取消新房限价,但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。这意味着在2016年后,杭州土地出让再次恢复“价高者得”。

“摇号”在一定意义上成为过去式。此次取消新房限价的富阳、临安、临平、钱塘四个区中,绝大部分楼盘已经不需要摇号,即便摇号也都是超高中签率,限价已不具备市场实际意义。

小红通过多方了解比较,确定了意向楼盘,幸运的是她第一次摇号就买到了房子,“我当时想尽量靠近杭州中心位置,加上在萧山区北边住习惯了,于是买了靠近钱江世纪城的宁围区块。”

小红也透露,由于目前杭州西湖和钱江新城板块房产价格太高,而滨江很多地方基建有待完善,其实可选择的地方不多,杭州的核心区购房成本对刚需购房者仍然过高。

宁围板块一个新楼盘销售人员告诉21世纪经济报道记者,这个楼盘此前需要摇号,但去年房地产行情不好,限购放开后稍微好了一些,目前待售新房都有机会买到。

“这边的主要购买人群是在钱江新城、奥体中心和滨江上班的人,他们手上有300万-400万元的购房预算,其实选择很有限,如果对地段有要求,基本就是钱江世纪城毗邻板块,钱江世纪城核心区大部分是改善型房源,户型更大、总价更高,总价基本在550万元以上。”该楼盘销售人员说。

强二线城市逐步放开限购、限价

以最新的房地产政策走向看,放开限购、限价是强二线城市的趋势。目前,包括杭州在内的16座城市已经不再设地价上限。

过去几年,强二线城市除限购之外的调控政策均出现松动。去年12月以来,多个热点城市着眼于调整楼市限购政策,但仍以优化为主,有城市选择在限购方面放松,同时收紧限售。

今年,强二线城市则重点在限购方面打开政策口子。

今年下半年,新一轮楼市调整明显开启。7月24日,中央政治局会议定调,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。随后,8月底,央行发布房贷利率新政,包括一线城市在内全国各城市宣布执行“认房不认贷”政策。

9月上旬,房地产调控政策密集发布,强二线城市率先启动。9月以来,南京、大连、兰州、济南、青岛、郑州等多个城市全面取消了限购政策。

9月7日,南京市在同类城市中率先全面放开限购;10月16日,杭州发布“杭六条”楼市新政,住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区;11月15日,厦门优化房地产政策,全市限购措施全面解除。

从今年下半年来看,成都则是最早同时放开限购、限价的强二线城市。9月26日,成都出台了调整住房限购、限价等14条措施,解除144平方米以上大户型的限购政策,同时还全面解除了新出让土地的限价政策,这是首个强二线城市明确全面解除限价政策。成都调整住房限价措施主要体现为,新房由企业自主定价,二手房不再执行参考价。

李宇嘉认为,对热点城市而言,限购政策保留的意义在于“房住不炒”,如果完全放开限购,就意味着人们可以随便炒房,因此,强二线城市或者高能级城市还是要保留一些区域的限购,但未来的趋势是,限购区域会越来越窄。而供求关系极容易紧张、跌落弹性大的城市可能会保留一些限购区域,“但目前来看,厦门也已全面放开限购。”

以杭州为例,钱江世纪城、奥体中心和未来科技城都是热门板块,此前还存在限购问题,但最新的“杭六条”放开了这些区域的限购,购房者不再受套数、户口和社保等限制。

“杭州放开土地限价后,房企拿地成本会越来越高,开发商会形成竞争状态。今年房地产行情比较差,对考虑买房的刚需购房者可能是一个好时候,放开限价后,明年预计一手房价格会涨。”胡经理预判认为。

最近,有强二线城市尝试实际上放开新房降价“限价”。日前,有多位网友在苏州当地12345阳光便民网站上反馈楼盘降价的情况,称在苏州代管县级市常熟,一项目原本开盘售价为14000元/平方米的房子,近期约以初始价六二折出售。对此,常熟市住建局答复称,“商品房销售价格实行‘一房一价’,成交价格由双方协商确定,价格上下波动属于市场正常现象。”

这意味着在土地限价、新房限价取消之外,楼盘销售价格降价“限价”取消也有了想象空间。

2023年行至尾声,限购、限价政策之后,强二线城市房地产市场表现和预期如何?库存主要集中在哪些区域?

整体来看,11月,二线城市楼市表现仍呈同环比“双降”趋势。根据中指研究院最新统计数据,11月,我国楼市整体同环比均呈下降趋势,其中二线城市环比降幅显著。

“从强二线城市的库存结构看,整体外围库存比较大,大概需要5年以上才能消化完,过去楼市火热时,各地都在开发新区,扩张城市边界,伴随着轨道交通建设、卖地卖房,现在城市外围出现大量库存,降价幅度大,消化难度也很大。”李宇嘉说。

全面放松限购、限价只是将强二线城市房地产市场潜在的需求释放出来。长远来看,这些需求的落地还要看宏观环境、未来预期和人口趋势的变化。

“2024年限制性楼市调控政策调整的效果仍然有限,市场预期较弱时,人们对多套房的需求下降,对房价前景也不太看好,因此政策效果和空间都在明显收窄。”李宇嘉说。

易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示,强二线城市房产市场尚可,因为有新市民的买房需求,加上人口流入优势,放开限购后对市场的短期影响非常迅速,短期会出现不少购房者。长期来看,放开限购也对房产市场有积极影响。

编辑/樊宏伟

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