土拍重回“价高者得”将产生哪些影响?
证券日报 2023-11-23 09:59

全国土地拍卖市场局势正在不断演变,9月底至今,多个省市相继取消土地出让价格上限。据中指研究院最新监测数据,截至11月21日,22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告,其中18城恢复“价高者得”,目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。

部分城市在取消地价限制后的首拍中,出现高溢价率地块,引发市场关注。在笔者看来,多地土拍重回“价高者得”,是因时因势因城施策之举,其真正意义在于弱市下修复不动产资产的流动性,夯实销售市场企稳回升基础,提升房企扩表投资积极性,提振市场信心。

首先,有利于缓解当前土拍整体低迷局势。从多个城市取消限价模式后首拍结果来看,供求关系较好的城市核心区域土地市场热度已经开始回温。据中指研究院测算数据,济南新政后首场土拍出现溢价率53%的地块,相较于21天前周边底价成交的地块,成交楼面价上浮66%。由此可见,政策起到了显著效果,有利于核心地块周边存量不动产资产保值,减少一二手房倒挂等现象,亦有利于改善市场悲观投资情绪。

其次,土地市场冷热分化格局仍将持续。在房地产界,“地段”一直是不动产投资的“金科玉律”。当前,行业处于转型期,人口净流入的核心城市核心地块,韧性以及利润空间表现更好。从近两年央企、国企以及综合实力较强的民营房企投资布局路径可以窥见,他们多将资源和资金聚焦在高能级城市核心区域。取消土拍限价后,优质地块地价上涨,但远郊区土地仍不乏流拍情况。不过,倘若核心地块溢价率过高,竞争代价过大,部分房企将放弃“高价地”,转拿其他价格合理的土地。虽然土地市场“冷的冷、热的热”的格局不会变,但传导作用之下,整体投资拿地情绪也有望转暖。

第三,有利于提升住宅品质。取消地价上限后,相关的摇号、限房价等规定有望随之逐步退出。届时,部分房企为了压缩成本增利创收,降低产品品质的行为,可能会逐步减少。尤其在买方市场下,企业为保自身竞争力,会倾向于改善住房品质,做加法不做减法,这有利于提升居民住房品质,同时亦可缓解区域去化的困难,增加房地产市场流动性。

当前,需给予房企更多的自主空间和利润空间,提升其投资积极性。从当下恢复“价高者得”拍地模式的城市来看,有些伴随着取消商品房限价政策。这意味着土地的价值在充分竞争中得以实现,让商品房价格更大程度上由供求关系决定。如此新政下,房企拥有更多自主空间,能够用资源整合优势来增厚利润,以适合自身且更稳健的财务模型来开发商品房。但要注意的是,“价高者得”并不意味着房价会立刻大幅飙升,房地产企业要量力而行。

从更长远看,取消土拍限价模式,既是回归价格机制引导资源配置的合理举措,又能强化人、地、房的联动性,稳定市场预期,促进房地产行业健康发展。(王丽新)

编辑/田野

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