自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，多地正积极研究楼市优化政策，支持刚性和改善性住房需求。

五城拟降低二套房首付？“暂未接到通知”

据央视新闻报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善性住房需求，提升房地产市场交易活跃度。后续，可能还有其他优化政策出台。

另据上证报中国证券网消息，陕西西安也在研究调整个人住房贷款政策，拟降低个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。

澎湃新闻联系上述5城主管部门咨询，截至发稿，厦门房管局业务处相关人士回应“暂时还没有新政策，有的话以官网为主”；成都房地产交易中心工作人员回应“暂未接到通知”。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，从政策现状来看，目前厦门全市限购，岛外相对宽松，非本地户籍家庭购买岛内住宅仍需4年内缴纳3年社保/个税；福州核心区域限购、成都按圈层限购，非户籍家庭购房均需12个月社保/个税。同时，厦门、福州、成都部分区域首套房首付比例30%，二套房首付比例在40%-50%，整体上政策仍有较大优化空间。

目前，西安限购区域的首套房最低首付比例目前也为30%，不过，二套房的首付比例目前分为三档，首套房面积≤90平方米：贷款已结清首付40%、贷款未结清首付60%；首套房面积90平方米—144平方米：贷款已结清首付50%、贷款未结清首付60%；首套房面积>144平方米：贷款已结清首付60％，贷款未结清首付70%。

根据上证报中国证券网信息，此次，西安拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。西安现行的首套房贷款政策与全国政策一致，但二套房贷款利率和首付比例政策下限均高于全国政策。相关调整落地后，西安限购区域个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致。具体为：首套房首付比例不低于30%、利率不低于贷款市场报价利率（LPR）-20个基点，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60个基点。

另根据中指研究院监测数据，目前执行限购的城市主要为北京、上海、深圳、广州、厦门、长沙、郑州、杭州、福州、成都、天津、西安、武汉、青岛、合肥、南京、苏州、无锡、济南等。

已储备大量政策工具等待落地

实际上，除了上述城市，在中央政治局会议及住建部表态进一步落实好各项政策措施后，多城正根据自身情况研究政策方向。

据某二线城市知情人士透露，其所在的城市目前正根据省住建厅要求研究楼市政策，“省里拿出20条政策工具，让各个城市根据自身情况在工具箱里选，政策工具涵盖供地、金融、公积金、预售、购房补贴等，后续我市政策将从市和区两个层面推出。同时也会研判楼市去化情况，根据情况动态调整限购区域。”

同时，对于住建部部长倪虹在会议上提到的个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，有二线城市主管部门人士表示，住建部会议召开后，我们主动对接当地人行分行沟通，但仍须等待人行的进一步反馈。

所谓“认房不认贷”，通常是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。

在业内看来，“认房不认贷”的政策有利于改善性客群，对购房者换房而言，只要将名下房产出售就可以按照首套房的标准来贷款买房，在降低购房成本的同时，也增加了房产的流通性。而“认房又认贷”情况下，二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，一定程度上阻碍了改善住房需求进入市场。

至少14城仍严格执行认房认贷

从全国范围来看，各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。

根据中指研究院监测数据，当前执行认房又认贷政策的城市主要包括北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、珠海等至少14个核心城市。

其中，个别城市二套首付比例较高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅）。因此，认房又认贷政策也使得在这些城市二套房的认购成本过高。

易居研究院研究总监严跃进提到，以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，住建部明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。

值得一提的是，8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，郑州明确落实“认房不认贷”，成为住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”后首个明确表态的城市。此前，郑州执行的是“认贷不认房”的政策，即有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，政策已较为宽松。

一线城市均已表态，政策细则尚未落地

除了重点的二线城市，目前一线城市也已密集表态，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

7月29日，北京市住建委表示，市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

7月30日，深圳市住房建设局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

同日，媒体援引广州市住建局工作人员回应称，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。

7月31日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局表示，将在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。

随后，针对各地将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求，是否会落实认房不认贷政策的提问，四个一线城市也给予回应。

根据深圳住建局于8月10日的反馈，“目前还没有相关的政策调整，如果有的话会第一时间向社会公布”。广州市住房和城乡建设局则于8月7日回复表示，相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。北京市住建委8月4日回复表示，住建委正积极推进细则中，具体文件及如何调整可关注北京市住房和城乡建设委官网。上海市房管局则于8月3日回应，正研究“两旧一村”改造优化方案，信贷政策建议关注央行政策。

截至目前，一线城市的政策细则尚未落地。（澎湃新闻记者 计思敏）

编辑/田野