韩国楼市的隐性危机
国际金融报 2023-06-22 19:49

据韩媒报道,近期韩国房价和交易量持续走跌,4月韩国全国房产交易量仅为91669套,环比减少8.4%,同比减少27.7%。

住宅、商铺、写字楼、工厂,几乎所有类型的房产都呈现交易萎缩的态势,一片萧条的大盘之下,首尔都市核心地区的豪宅价格却还在上涨。但对普通人来说,豪宅距离自己的生活太过遥远,房价下跌、资产缩水、租房利益受损才是他们面对的现实。未来,危机或将进一步蔓延至金融系统和政府。

两极化现象严重

在此番行情下跌之前,韩国房价也曾疯狂上涨过一段时间。和世界上其他国家一样,受疫情影响,三年前韩国的银行放宽了个人贷款条件,刺激了人们的买房需求。即便同时政府也在推动遏制房地产市场的政策,然而,与政府稳定房价的意图相反,房地产限制政策反而进一步激发了需求情绪。

从2020年开始,人们争先恐后地涌入房地产市场,首尔都市核心圈房价领涨。2020年至2021年,房价最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,市中心房价涨超14万元(人民币)/平方米,创下历史纪录。

但是,从2022年开始,高企的房价就开始后劲不足了,低迷的状态一直持续到当年年底。进入今年第一季度,虽然市场迎来了“小阳春”,但是4月数据又反映了悲观情绪。和2021年巅峰时期相比,首尔部分区域住宅房价暴跌三到四成,成交量更是暴跌超七成。

韩国房价涨跌走势示意图(数据来源:ING)

据韩媒报道,虽然目前全韩房价低迷,但在贷款限制放宽的刺激下,买家的需求高度集中在了热门地区。

与上海、北京类似,在首尔,高品质住宅比低品质住宅价格跌得慢一些。在以首尔为核心的都市圈,最近一年(2022年6月至2023年5月),处在下游20%的公寓的平均价格下降了12.9%,上游20%公寓的价格则只下降了3.5%。

在寸土寸金的首尔江南区,高品质房产永远是富豪们理想的投资标的,最近一段时间,该区域的房价还在不断上涨。今年4月,首尔江南区大峙洞一栋145平方米的住宅售价在41.8亿韩元,5月签订买卖合同的价格则达到45亿韩元;5月23日,同样是位于核心区域的松坡区蚕室洞,一套116平方米的住宅以23.5亿韩元的价格售出,高出挂牌价4.5亿韩元。

海外买家也同样偏爱核心地区的房产。韩媒称,在首尔外国人的投资圈中,甚至流行着“江南不败”的段子。今年4-5月,共有257名外国人购买首尔的房产,其中约46%为中国买家(118名),占比近一半;其次是美国买家(63名,约25%)。中国人大量购买了松坡区的房产,美国人则偏爱瑞草区。

而同一时期,韩国环首尔地带的房价和两年前相比基本“腰斩”。京畿龙仁市某小区的二手房价格普遍下跌三到四成,一套84平方米的住宅近日以7亿韩元的价格售出,比最高价下跌了5.85亿韩元。

京仁女子大学教授徐镇亨表示:“放宽贷款限制反而会把需求集中在核心地区,昂贵的公寓会变得更贵,两极化现象会加剧。即使市场整体有所反弹,两极化现象也会持续下去。”

租房市场也受影响

确切来说,韩国的房价是在文在寅的五年任期内涨起来的。

2016年欧债危机蔓延,影响到韩国出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,低利率刺激韩国楼市起飞。2020年疫情开始,为了救市,韩国索性将基准利率降到了0.5%,房价再度暴涨。2020年到2021年,首尔的公寓价格飙升了一倍。

虽然最近一年价格有所回落,但大部分年轻人还是买不起房子。更重要的问题是,房价下跌给租户带来了大问题,他们的“全租房租约”甚至可能比房屋本身价值还贵。

“全租房”是韩国租房市场中的特色制度,租客在租房时应一次性缴纳押金,押金为房价的一半左右,住房期间,租客不用再支付租金,租约期终止后,房东才会退还租客所有押金。

这样做的好处是,租客可以不花一分钱就住到房子,他需要承担的只是押金通货膨胀后的损失,而业主手上可以多出一大笔现金流,无论是存在银行吃利息,还是做其他稳定投资,对于业主来说也是一笔划算的买卖。

这样的模式在平凡的年代也许不会出什么问题,但随着加密货币的流行,韩国国内的投资风气越来越激进,为了炒股、炒币,许多房东不惜抵上全部身家和现金流,资金链断裂后,租客们无法拿回押金,仅在2022年,韩国就发生了2073起全租房保证金吞没案,涉及金额达到7000多亿韩元。

据韩国央行统计,即使房东出售房屋,也有16.3万名承租人在承受着无法收回押金的风险。现下,房屋的租赁押金价格与房价一致下降,这意味着,房东即使从新租户那里获得新的押金,也可能根本没有足够的钱来偿还旧的押金。

警惕高债务风险

韩国统计厅近日发布的《2022国民生活质量》报告显示,2019年至2021年,韩国民众对生活的平均满意度为5.9分(满分10分),比经济合作与发展组织(OECD)38个成员国的平均水平(6.7分)低0.8分,与日本(6.0分)、希腊(5.9分)相差无几,只有哥伦比亚(5.8分)和土耳其(4.7分)两个国家低于韩国。

对生活的满意度低是因为生活质量下降。虽然跻身发达国家行列,但韩国普通民众却没有享受到资本发展的盈余,其原因包括长时间的工作、人口快速老龄化带来的孤独感等,房价负担也在其中。

在社交媒体上流行着“连自己的灵魂都拿去借房贷了”的用语,侧面凸显着在韩国,房产已经和国民深度捆绑,这使得政府后续的调控非常艰难。以2021年为准,韩国家庭收入与负债的比率为206.5%,居世界最高水平。

而随着房价下跌,韩国家庭平均净资产从2021年末的4.4亿韩元减少到今年3月末的3.9亿韩元,减少了5000万韩元。对此,偿还能力薄弱的高危家庭比重也从2.7%扩大到5.0%。

一边是高负债,一边是资产缩水,民怨积累颇深,韩国央行已经关注到了房价暴跌所带来的苦果。

6月21日,韩国央行发表的上半年金融稳定报告显示,反映整体金融脆弱性的金融脆弱性指数(FVI)今年第一季度为48.1,与去年年末(46.0)相比小幅上升。从2007年第一季度到2023年第一季度,该指数长期高于39.4,这些数据侧面反映高负债所带来的风险。

韩专家指出,建设公司的财务健全性降低,不仅会影响房地产项目融资(PF)贷款的不良扩大,甚至会影响政府的财政负担。

为防止住宅市场长期低迷导致亏损扩大,韩国央行有人士指出,有必要采取先发制人的措施。有人称,首先应调整出售价格、制定面临未返还保证金风险的租房租客保护方案等对策,并且考虑给真正的购房刚需者放宽一系列的限制。

编辑/张郁唯

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