自年初集中供地政策调整以来，各地供地模式转向“少量多次”，全国住宅用地供应和成交呈现缩量态势。

根据中指研究院数据，截至5月23日，累计来看，全国300城住宅用地成交9113.5万平方米，较去年同期下降28.6%；单月来看，5月全国300城住宅用地成交1989.3万平方米，较上月同期增长70.1%，较上月全月增长2.6%，较去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

中指研究院分析师孟新增指出，目前全国层面土地市场低位态势并未改变，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。

土拍市场分化

目前，全国22个重点城市中，除郑州外，其余21城均发布涉宅用地拟供地清单，其中有20城发布2023年首批次拟出让清单。截至5月23日，2023年22城拟出让清单合计532宗，已推出313宗（不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地），未推219宗，其中北京、成都、广州首批次拟出让涉宅用地均已全部推出，济南、武汉推出占比较低。

在成交方面，今年22城首批次拟出让清单地块合计成交225宗（不含苏州、杭州部分城市拟出让清单之外供地），其中上海、成都、深圳已完成全部出让，杭州、南京、无锡、青岛完成率在七成左右，宁波完成率刚过五成，北京、重庆、武汉、天津完成率均不足四成。

孟新增指出，今年以来，全国住宅用地成交呈缩量态势，这是因为在全国销售市场尚未企稳、企业资金面承压及多地“集中供地”模式调整等因素影响下，地方政府推地力度整体较弱。

值得注意的是，在整体缩量的情况下，土拍市场分化进一步加剧。今年以来热点一二线城市土拍热度有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。

在宅地供应上，一线、二线和三四线城市推出面积同比变化程度相差不大。根据中指研究院统计，截至5月23日，一线城市推出786.9万平方米，较去年同期下降32.9%；二线城市推出4902.8万平方米，较去年同期下降33.4%；三四线城市推出6620.6万平方米，较去年同期下降38.4%。

而在成交方面，不同能级城市则呈现出明显差距，其中一线城市成交534.8万平方米，较去年同期下降2.7%；二线城市成交3830.6万平方米，较去年同期下降18.5%；三四线城市成交4748.1万平方米，较去年同期下降36.8%。

据孟新增分析，土地市场的分化与销售市场的冷热不均密切相关。在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。短期来看，预计房企在核心城市补货意愿仍将继续提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。

部分城市民企拿地占比提升

2023年以来，在销售预期好转带动下，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热点地块竞争激烈，但拿地企业整体仍以央国企为主。

根据中指研究院监测，2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央国企、地方国资是拿地主力。

截至今年5月21日，22城拿地金额中，央国企占比达54%，民企占比29%，其中北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力。

值得注意的是，部分城市民企拿地金额占比有所提高。比如杭州今年土拍市场中民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让的9宗地块全部为民企摘取，除临平老城、富春和江干科技园等少数地块底价或低溢价成交外，其余6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率高达9.43%，其中本土房企滨江集团竞得3宗宅地。

此外，成都市今年土拍市场中也吸引了较多当地民企参与，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。据了解，自春节以后，成都房地产市场复苏明显，新房二手房市场同步繁荣，4月新房成交面积环比继续上升，二手房成交套数维持在2万套以上的高位。购房者置业动作积极，开发商对市场具备较好信心。在土地端，企业投资热情较高，3月、4月、5月的土拍吸引了大量开发商下场争夺，多宗地块触顶摇号成交。

孟新增指出，整体来看，2023年以来核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，而多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。

编辑/张郁唯