1月5日，人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(下称《通知》)。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况。

那么，首套房贷利率新政影响究竟有多大？房贷将如何变化？

首套房贷款利率可动态调整

2022年11月以来，地产第二第三支箭不断创新扩容，第一支箭信贷也给予大力授信支持，12月，高层领导再次定调房地产为支柱产业，地产政策风向不断转暖。年底年初，地产政策发力点逐渐从供给侧转为需求侧，各地不断放松一些不再适宜的房地产限制措施，更大力度取消不合适的限购措施。按照中央经济工作会议精神，在扩大国内需求部署上，明确把“支持住房改善”摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

按照《通知》规定，2023年一季度各城市的首套住房商业性个人住房贷款利率政策将根据2022年9月-11月当地新建商品住宅销售价格环比和同比是否连续3个月均下降来决定。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

《通知》还提出，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，建立动态调整机制，意味着现在首套住房贷款利率政策和市场具体表现挂钩。《通知》的出台，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

有何影响

上海金融与发展实验室主任曾刚预计，维护房地产市场稳定的政策要从供给和需求两端入手，而此次的相关政策与表态均是加大了需求端的支持力度，这有助于房地产行业恢复健康可持续发展。根据市场供求的情况，后续房地产市场相关政策仍将有放松空间。

业内专家表示，《通知》的出台，意味着首套住房贷款利率政策和市场具体表现挂钩，既有利于地方政府和金融机构“因城施策”，也将降低购房成本，更好地支持刚性和改善性住房需求。近段时间房地产市场仍较为低迷，短期内或能看到更多城市的首套房贷利率将延续此前水平或进一步下调。

首套房贷利率新政影响究竟有多大？机构这么说：

中金公司表示，政策的调整已经使得房地产部门的金融条件处在一个相当宽松的状态。2022年金融条件的宽松没有转化为房地产的实质性改善，与疫情的影响、房地产开发商的信用风险以及房地产长周期的下行都有一定的关系，但疫情的不确定性下降、保交楼得到资金支持，房地产大幅下调后基数已经不高，因此需求政策的效果可能逐步显现，2023年房地产周期企稳的概率在上升。

中信建投表示，本次首套房利率长效机制的建立，有助于地方政府进一步用足用好“因城施策”工具箱。预计未来需求端政策空间将持续打开。

招联金融首席研究员董希淼认为，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首套房贷利率下限；二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

业内：改善地产需求端是今年重心

此前，人民银行、银保监会在2022年9月29日发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》(下称“930政策”)，明确对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据中指研究院统计，该政策发布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至2022年12月31日。

本次《通知》是对“930政策”的接续。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，本次政策较去年“930政策”更加灵活。当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。

从中央经济工作会议提出“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”到日前召开的2023年中国人民银行工作会议提出“支持房地产市场平稳健康发展”。普遍观点认为，2023年房地产市场将着力于需求端的改善。

董希淼指出，从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。2023年要从房地产需求侧发力，提振居民购房消费意愿和能力。应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。对住房信贷政策，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，可考虑适当放开一、二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。

随着更多房地产市场支持政策落地生效，庞溟表示，预计2023年上半年尤其是二季度房地产市场销售将出现较为明显的回暖势头，“销售-拿地-新开工”链条将更为畅通，销售端、融资端、投资端数据将逐步呈现企稳反弹态势。

编辑/张郁唯