5年期LPR下调15个基点，房贷利率迎来大幅度降息。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，与上月持平；5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点。5年期LPR上次调整是在今年1月，仅下调5个基点。这也是房贷利率采取LPR加点定价模式后幅度最大的一次降息。

首套房贷利率最低可降至4.25%    二套房贷利率下限为5.05%

5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，比之前下调了20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变，即LPR+60个基点。

通知同时强调，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

LPR下调15个基点   百万房贷每月能省80多元

由于房贷利率基本都参考LPR定价，即使不考虑加点的变动，全国各地的房贷利率都会随之下调。

15个基点的利率下调会给新购房的贷款客户节省多少利息呢？

以北京为例，北京目前的个人房贷定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，分别比全国利率下限高出0.55和0.45个百分点。北京地区的房贷年限最长为25年。

若加点不变，降息后北京地区新的首套房贷利率下限从5.15%降为5%，二套房贷利率从5.65%降为5.5%。

对于首套房贷，100万元20年期贷款，等额本息方式还款，降息前月供为6682.70 元，降息后为6599.56 元，减少83.14元；如果贷款期限拉长至25年，降息前月供为5933.63，降息后月供为5845.90 元，减少87.73元。

以二套房贷利率测算，100万元20年期贷款，降息前为6963.87 ，降息后6878.87 元，减少85元；贷款期限增加至25年后，降息前月供为6230.78元，降息后为6140.87元，减少89.91元。

不难看出，15个基点的调降，不论房贷利率和期限具体如何，百万贷款月供都能节省近80多元的利息。当然，贷款金额越大，影响幅度会越大。如果贷款额度为500万，每月将减少约400多元的利息支出，一年下来能省5000多元。

首套房贷利率若为全国下限水平   百万首套房贷月供可省200元

5月15日，央行和银保监会的通知出台后，已有济南、天津、郑州等多个城市跟随最新政策将当地首套房贷利率下调为4.4%。对于这些将首套房贷利率定为政策利率下限的地区来说，LPR下调的15个基点和利率下限下调的20个基点叠加到一起，本周之内首套房贷利率可能会下调35个基点，对刚需购房者带来更大的利好。

以等额本息方式还款的100万元首套房贷为例，若贷款年限为30年，降息前利率为4.6%，月供为5126.44 元；降息后利率变为4.25%，月供变为4919.40 元，每月可减少207元左右，一年可省2484.48元，如果贷款300万元，每年共可节省7453.44元。

如果贷款年限为25年，降息前每月月供为5615.24元，降息后月供变为5417.38 元，每月节省的利息为197.86元，也在200元左右。

存量房贷客户今年不是都能享受最新利率

房贷存量客户是否能马上享受到本次LPR下调的红利呢？需要分情况对待。

根据央行提供的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。这意味着还有少量存量房贷选择了固定利率。这类客户的房贷利率将不受LPR的变动影响。

而浮动利率存量房贷会依据合同约定按期调整利率。一般银行都规定重定价周期为一年，并在合同中约定重定价日，每年重定价日那天根据相应的LPR情况确定当年实际执行的房贷利率。

北京青年报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。

1月1日重定价的存量房贷客户今年之内都不能享受这个最新利率，需要等2023年1月1日根据2022年12月份的LPR来确定。

根据贷款放款日确定重定价日的客户，如果重定价日是在5月21日及之后，今年就可以享受本次调整后的最新利率，当然也要看离重定价日最近一期LPR的变动情况。

如果重定价日正好是5月20日呢？多位银行人士表示，央行每月20日上午发布当月最新LPR，重定价日定在每月20日的存量房贷客户是以前一日的LPR定价，即便20日公布的LPR有变化，当天也不能立即享受最新利率，要等下一年重定价时调整。因此，5月20日重定价的存量客户还是按照5月19日的旧利率定价，等到明年5月20日再调整。

专家：5年期LPR单独降息将有利于稳定房地产市场

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为，5年期LPR单独下调，主要的影响对象是房屋按揭信贷。和前段时间调低首套房贷利率下限的政策遥相呼应，说明当前金融领域已经全面出手来稳定房地产市场。当前房地产市场存在一定的风险，部分头部房企的美元债，因为美元进入紧缩周期而陷入还款困境，从而引发连锁反应，此时通过压低按揭利率，是想要拉动房地产需求市场，通过去库存的方式，来促进房地产企业去库存，从而加快房企资产周转速度，提高房企资产流动性，能够帮助房企回收流动性，同时也能帮助购房者降低成本。

中原地产首席分析师张大伟今日表示，虽然市场一直预计会降息，但没有想到降幅会高达15个基点，而且是影响房贷的5年期LPR单独降息。

“如果说过去降息的目标是稳经济，那么这一次单独降息5年期LPR，就是稳楼市，稳楼市才能稳经济。”张大伟认为，这是最近几年对楼市的最大利好。只要疫情能快速稳定，预计楼市的市场底部将在2022年下半年开始出现。

张大伟同时指出，整体看，本次降息不会导致楼市过热。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。

文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野