新华财经上海3月10日电 对于2022年的经济增速，正在举行的全国两会提出了5.5%左右的增长目标。业内人士普遍判断，对于办公楼、商场以及各类型经营性物业在内的商业地产来说，保持流动性合理充裕，增强区域发展平衡性协调性等政策将利好商业地产发展，2022年商业地产行业增速或将快于经济增速。

投资信心增强 政策工具利好商业地产

世邦魏理仕发布的《中国2022年投资者意向调查》显示，投资者对中国内地商业地产的长期信心增强，59％的受访者选择在2022年“更积极投资”，创下2016年以来的新高。

“短期内，中国的政策方向将是在熨平经济风险的同时注重政策衔接，稳定市场预期，通过提升流动性和政府支出等政策工具，保持经济稳定的同时实现中高速增长。这将对商业地产市场产生多重维度的利好。”仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹说。

2021年第四季度开始，中国通过下调利率、降准、降低LPR等多种手段，逐步释放流动性，为符合条件的开发商适度降低资金成本，激活2022年的投资和开工意愿。

今年政府工作报告重申“房住不炒”等，住宅市场风险调控的基调不变，但是也要房地产业良性循环和健康发展。当前全国商办/住宅投资比仅为1：5，随着住宅开发受限、利润空间压缩，部分资金将转投商办领域，构成中国商业地产提速契机。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳说：“根据我们与投资机构的沟通，已有部分不动产投资和资管企业将原投住宅的资金转入商业地产领域，寻求城市更新、商办、康养、长租公寓等标的机会。也正由于商办地产和住宅地产吸引资金量的差异，原投向住宅开发的资金若有1/5转投商办市场，即可为商业地产行业带来翻倍的资源和热度提升。”

世邦魏理仕中国区总裁李凌说，2021年中国的办公楼和物流仓储租赁需求均创历史新高，购物中心租赁需求超过上年的10倍。作为实体经济的晴雨表之一，商业地产需求的强劲复苏体现出中国经济旺盛的生命力和巨大潜能。

创新驱动战略激发科技行业不动产需求

伴随着国家重点发展科技创新政策以及产业变革，数字经济已经成为当前国民经济最具活力的增长点。国务院发布的《十四五数字经济发展规划的通知》明确了数字经济核心产业增加值在GDP的比重将由2020年的7.8%上升到2025年的10%，这意味着数字经济在未来五年将以12.7%的增速发展。

对商业地产而言，数字经济的高速发展将会推动数据中心及写字楼需求的增长。随着新型网络技术的发展，数据中心成为重要的算力基础设施和数字经济发展的重要支撑，承担了数据存储、数据流通的关键作用。

据中国IDC预测，到2025年，中国数据中心产业规模有望达到5952亿元，是现有规模的3倍。就写字楼市场而言，TMT产业在过去几年一直是写字楼市场需求的重要支撑产业，2021年，来自TMT行业的写字楼需求在北上广深四个一线城市中的占比分别达到了55.5%、21.8%、28.6%及38%。

今年政府工作报告中提出： 深入实施创新驱动发展战略，巩固壮大实体经济根基。推进科技创新，促进产业优化升级，突破供给约束堵点，依靠创新提高发展质量。

过去几年，互联网等科技行业人员及业务的大幅扩张，推动不动产需求急速增长，在全国大部分主要城市均构成办公楼市场租赁需求的重要支撑。

仲量联行数据显示，2021年，在北上广深、南京、杭州、成都、重庆、武汉等主要城市，科技行业全年办公楼租赁成交面积占比为31%。

“政府工作报告中进一步提出促进科技创新的相关目标，强化企业的创新主体地位，并再次重申开展大众创业万众创新。这将再一次激发科创热潮，强健经济毛细血管、畅通经济循环，并为市场提供广泛且多元的经济主体及持续增长的不动产需求。”米阳说。

加码基建带动仓储物流、租赁住宅发展

积极扩大有效投资，这是当下稳定宏观经济大盘、推动经济发展的重要抓手。对于2022年工作，各地也都提出较高的固定资产投资增速目标。今年的政府工作报告提出，积极扩大有效投资重点在基建。围绕国家重大战略部署和“十四五”规划，适度超前开展基础设施投资。

戴德梁行分析显示，在中国经济面临诸多挑战且外部环境日趋复杂的背景下，扩大有效投资是保证中国经济平稳运行的基石，这使2022年成为基建大年。

世邦魏理仕数据显示，仓储物流市场受到电商、第三方物流及政策支持推动，2022年全年净吸纳量有望连续第二年突破600万平方米。

仲量联行中国区研究部总监姚耀说，随着基建项目的加速推进，城市之间的联通将更为充分，城市群的建设和发展也有望加速，这将推动在交通枢纽位置的项目或土地获得市场更多关注，对于拥有这些项目或土地的房企也提供了市场方面的红利。

“在城市内，地铁等相关基建的启动和建设将带动一些地铁沿线，或TOD项目的价值，从而有助于现有项目的去化速度。对于投资者而言，目前中国公募REITs产品聚焦在基础设施领域，对于地产领域中的仓储物流、保障性租赁住宅、数据中心等新基建的金融支持， 将有利于改善房企的现金流。”姚耀说。（记者 杨有宗）

编辑/田野