经历去年的水灾“求救信”风波后，河南老牌房企建业集团再次站上风口浪尖。

近日，关于建业集团“总部将裁员60%”的消息不胫而走，在房企缩表出清、调整架构成为常态的当下，建业真实现状如何，引发业内广泛关注。

2月14日，建业集团董事长胡葆森携一众高管，对外界疑问进行逐一回复。据悉，建业集团本轮架构调整已酝酿半年时间，但不是大规模裁员，而是将集团总部人员进行整合，鼓励超半数人到一线项目、城市公司，到能听到炮声的战场上去。

胡葆森将此形容为：刮骨疗伤、壮士断腕。作为建业系的创始人，67岁的胡葆森毫不避讳集团面临的问题，譬如“机构臃肿、效率低下”。他称，即使没有郑州暴雨及数轮疫情影响，建业集团也已走到“刀刃向内”、向管理要红利的关口。

刀刃向内，意味着要在人员架构上彻底变革，也要对规模导向意识进行调整。

过去几年，建业集团凭借城镇化红利，曾突破千亿销售门槛。但胡葆森坦言，这种发展速度，让他都有点担忧。如今，房地产悄然步入“黑铁时代”，胡葆森也在忧患意识的驱动下，给出了建业未来的发展策略：做少、做小、做好。

总部人员重返一线战场

2022年，房企的生存环境并未出现明显好转，从一线龙头到地方性房企，内部调整的硝烟持续弥漫，河南老牌房企建业集团也不例外。

近日，建业集团组织架构调整的方案流出，该集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理。即将“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理模式。

同时，将建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部。合并后集团总部将设九个业务中心，包括协同指挥中心、投资发展中心、产品研建中心、客户服务与营销中心、资金财务中心等。

胡葆森详细解释了这份方案的来由。“这个想法不是心血来潮，也不是一时冲动，酝酿了大约半年时间，而且不断地在细化。”

据其透露，自去年疫情后，建业集团就开始进行自我体检，上述五个总部加起来有1000多人，但可能有超三分之一的人，在干同样的工作。同时，建业集团此前实行五级管理架构，机构臃肿、效率低下的现象也越来越严重。

在胡葆森看来，随着房地产盈利空间不断降低，加上行业向管理红利阶段转变，上述架构与人员设置必须顺势而变。郑州特大暴雨、三次疫情叠加的影响，也迫使建业集团必须刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕，改革势在必行。

不过，建业集团给出的方案并非简单裁员，而是鼓励总部超过半数的人员去往一线。“总部1000人中，有一半以上是从前线回来的员工，现在由于管理层级压缩，需要超一半的人重返一线，还没来得及去一线的员工，更要去锻炼。”

建业集团副总裁代纪玲表示，改革不是目的，目的是实现组织活力，改革后的建业集团将精总部，强基层。在总部、城市公司还有专业公司，建业展开了公开竞聘，针对城市总在内的近百个管理岗位，遴选有冲劲、有担当的年轻人员。

与此同时，总部人员整合后，四个上市平台仍遵守上市规则、独立运营，但是通过组织变革减少了沟通层级。在财务、人力资源、法务等方面，可通过共享中心的形式降低成本，谁使用谁付费，实现总部人员精简，区域作实做强的目标。

缩减赛道不再追求规模

组织架构变动之余，建业集团在整体发展战略上，同样做出重大调整。用胡葆森的话说，便是“做少、做小、做好”。

所谓做少，即尽量不要开辟新赛道，过去大大小小的赛道，能合并就合并，能关闭就关闭。不是越少越好，但至少在眼下这种行业环境下，不适合再开辟新的赛道。

做小，即不再追求规模增长。“2012年建业销售规模实现百亿，2016年突破两百亿，2019年突破千亿。从100亿到200亿，用了四年时间，从200亿到1000亿，只用了三年时间。”胡葆森称，当时的发展速度太快了，让自己都有点担忧。

随着行业发展整体降速，销售市场的蛋糕逐步缩水，一味追求规模已经不再现实。过去的2021年，建业地产实现物业合同销售总额601.05亿元，同比减少12.0%；中原建业在管项目合约销售为402.75亿元，同比增长17.4%。

胡葆森表示，如果能出让一些资金、甚至出让一些项目股权，规模就会缩小，官方也在号召民企主要以“专精特新”为指导思想，建业现在调整还来得及。与此同时，不再追求规模过快增长后，才有可能做好，做大是很难做好的。

一系列调整背后，透露出建业集团、甚至整个地产行业的忧患与风险。近日，万科集团董事会主席郁亮称，今年是背水一战的一年，房地产行业已经进入黑铁时代。

“对很多已经躺平的企业来说，估计连黑铁时代也不是了。”胡葆森认为，无论是黄金还是黑铁，都是相对而言的比喻，对万科这种企业来讲，至少还应该在白银时代。

建业的“忧患”所在，除了向管理要红利，更重要的是如何保证资金安全、不发生债务风险。去年四季度，建业用自有资金偿还了4亿美元债，但2022年8月份，还将有一笔5亿规模的美元债到期，目前已受到金融机构及资本市场的关注。

建业集团副董事长王俊称，建业一直在紧密监控资本市场的发行窗口，同时多渠道盘活资金，包括不动产资产的盘活、项目合作。在此之下，建业坚守底线思维，已做好了充分准备，用经营性现金流，按时、全额偿还该笔美元债。

同时，2021年11月19日，建业集团与中原银行签署战略合作协议，后者有意向为建业集团提供总额不超过100亿元的综合融资服务。同年12月31日，建业集团和中国电建地产集团签署战略合作协议，在城市综合开发等方面展开合作。

值得注意的是，此前央行和银保监会曾联合发文，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，促进行业风险出清。近日，浦发银行表示，已完成50亿元房地产项目并购主题债券簿记建档。

王俊认为，上述政策的出台，有利于缓解整个房地产市场的流动性风险。政策出台后，华润、建发等些央企和国企频频出手并购项目，包括商业银行在内的金融机构，同样配合实施了一系列举措，缓解一些出险民营房企的流动性。

对建业来说，未来同样有可能进行资产处置。“接下来我们只能稳健发展，而且必须稳健发展。”胡葆森说，现在变的是机构，压缩的是层级，将来可能出资产。有些项目可能找新的合作方，商场、酒店有人要买，我们也会出售。

而变革的最终目的，是盘活不动产、缩表出清，加强管理的精细化，提高利润率，同时激发组织活力，重视现金流和严控风险。属于建业的“背水一战”，已然打响。

来源/第一财经

编辑/樊宏伟