中国社会科学院财经战略研究院周二发布报告指出，2022年中国楼市将从整体降温转向分化，人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。

社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2021-2022）》指出，2022年，在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，中国住房市场总体将趋稳。预计全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%，商品住房销售面积增长在-1%至-5%，住房开发投资增速在2%到5%。

报告认为，明年住房市场将先降后升。从环比看，今年第四季度市场将企稳，明年一二三季度将加快回升，四季度可能会出现新的变化。从同比看，今年四季度会继续降温，明年一季度降幅将达到最大，随后降幅逐步减小，主要指标有望在明年第四季度转正。

从地域看，市场将从较多降温转变为局部升温。人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市以及都市圈和城市群的城市预计在2022年二三季度有显著的回暖；人口持续流出、收入增长放缓的三、四线及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面临持续下行。

从风险上看，2022年住房市场整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。

报告指出，从中长期来看，综合人口结构、房地产市场周期以及政策调控的多重影响，预计未来我国房地产需求将会延续总体回调、平稳运行、局部分化的走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。

“‘十四五’期间（2021-2025年），中国城市的住房需求基本面将不再具备快速增加的条件，但重点城市的住房需求仍有进一步的释放空间。”报告称。

上周中央经济工作会议针对房地产领域首次提出“探索新的发展模式”，社科院财经战略研究院认为，构建新时代中国住房发展新模式包含两层含义。

一方面，必须通过改革创建新的住房发展模式，包括住房供应模式、政府调控模式、住房开发模式、住房融资模式、住房消费模式和城市政府参与模式。另一方面是构建新时代中国住房新体系，一是以产权化为主线，构建中国住房的供应体系；二以城镇化为基础，构建中国住房的空间体系；三是以智能化为目标，构建中国住房高质量发展的产品体系。

报告还对优化土地集中供应政策提出建议，提议增加供地次数。包括京沪广深在内的22个重点城市今年开始实行一年三次土地“集中发布出让公告、集中组织出让活动”（“两集中”）政策。在资金周转压力持续上升的背景下，房企购地能力锐减，土地市场急剧转冷，下半年以来多次出现土地流拍的情况。

“当前，经济下行压力较大背景下部分城市土地财政依赖依然严重，地方政府的调控工作内在动力不足。未来，需要建立更完备、精细的政策体系，建立人、房、地、钱四位一体的联动机制，来支撑地方政府切实扛起城市主体责任，督促地方政府不把房地产作为短期刺激经济的手段；部分地方政府也需要适应土地市场整体低迷的态势，加大土地出让的推介力度。”报告称。

对于住房市场中长期的走势，社科院财经战略研究院认为，基于外部基础环境、住房需求潜力与模式转型等预判，预计中长期至2035年中国住房发展结构优化和质量提升的潜力巨大。

从空间结构看，住房空间错配（包括区域之间和城乡之间）的问题将基本解决；从阶层结构看，住房市场与住房保障比例将基本合理，多层次的住房保障体系将基本形成；从新旧结构看，存量住房的交易、改造和维护将成为主体，非开发居住服务将成为主体。此外，租售结构也将趋于合理，租赁住房比例尤其是大城市的租赁住房比例将有明显提升。

编辑/李桁