楼市降温仍在持续。近日，中新经纬多方采访得知，为刺激销售，部分开发商推出“首付分期”，首付比最低只要10%，有地方几万元就能订下一套大三居。而为了让首付不足的客户买房，有的开发商还会主动提供“首付贷”。

多地频现首付分期

“首付最低一成”“首付39万起入席津门千万豪宅”......近来，一些低首付营销噱头出现在天津房地产市场，相比于之前动辄几十万甚至百余万元的首付款，如今的上车门槛可谓大幅走低。

正在销售的龙湖天曜项目，是天津市梅江板块的高端楼盘，均价约在4万元/平方米，以该项目最大户型230平方米计算，单套最高售价能达到900万元。但即使是这样的高端盘，也推出了首付分期。

当地一位房产经纪人告诉中新经纬，龙湖天曜最低可以先支付一成首付就能订房，以最小户型100平方米的两居室计算，首付只需39万元。该楼盘的一位置业顾问证实，“我们楼盘可以做首付分期，但需要向领导申请。资金紧张的客户可以先交10%首付款，余下的在三四个月内补齐。我们还需要了解客户的实际情况，首付款不能无限延期下去。”

天津的中建·展望楼盘的置业顾问也介绍，客户可以先付20%首付，余下的在一个月内付清。售价约2万元/平方米的中梁石榴滨海湾，首付最低只要10%，余下首付款的支付时间最多可以延长3个月。

上述楼盘均表示，虽然可以给予一定期限的分期，但只有等客户将全部首付款都付齐，才能进行网签和向银行申请按揭贷款。

除了天津，环京地区的河北固安、永清楼盘也在私下搞首付分期，且分期的时间更长。中新经纬在采访中发现，固安多个楼盘对首付分期较为谨慎，不愿对外谈论过多，某楼盘的置业顾问孙铭（化名）透露，前段时间固安不少楼盘都在搞，后来被住建部门叫停了，但如果客户的首付资金有困难，他们私下还能做。

固安的一位房产经纪人称，绿宸·凤栖华府等几个项目还有分期活动，“先交10%的首付，剩下的1-2年内还清。分期部分相当于客户向开发商借款，不过是无息的，客户分季度归还开发商。”按照绿宸·凤栖华府在售户型计算，购房人最低只需先交10万元左右的首付，就能买下一套房。上述经纪人还强调，开发商把钱借给客户后，就能去银行申请按揭贷款，不影响后续手续。

在哈尔滨，首付分期让买房的门槛变得更低。经中新经纬核实，融创公园壹号、和泓公馆、会展城上城等楼盘都可以申请“低首付”，哈尔滨的房产经纪人陆红（化名）介绍：“以会展城上城的一套136平米、总价120万元的左右三居室房源为例，申请首付分期的客户，首付款仅需要支付3-4万元，之后月供5000元，拿出首付绰绰有余。”

首付还能返现？

中新经纬注意到，在近期，除了以上几个城市，首付分期的情况在全国多个城市都有出现。究其原因，还是房地产销售趋冷，开发商为了刺激客户买房才或明或暗地推出这类措施。

由于紧邻北京，固安的房价在前几年一度超过2万元/平方米，如今则连续走低。孙铭称，在近段时间，固安的房价又下降了一些，原因是有大量二手房正在出售。“2016年的时候，很多人买了固安的新房，那时候的价格在1.8万元-2.2万元/平方米，有的还要加购几十万元的高价车位。现在这些小区陆续交付，投资失败的业主选择出售，这对固安的新房造成影响，这才有了降价、首付分期等举动。”

经纪人陆红也说：“哈尔滨的开发商挺不住了，除了部分房源打特价以外，像‘首付分期’‘买房返现’等优惠也是层出不穷。”

为了吸引眼球，哈尔滨个别楼盘甚至打出“零首付”的口号。比如，某楼盘除了做首付分期，还会将客户的第一笔首付款进行返现，变相等于“零首付”。陆红证实，首付返现确实存在过，开发商会把钱返到购房者的房款里，不过，返现活动只持续了一周时间。

天津的一位房产经纪人称，有楼盘也推出了首付返现活动，比如，首付款需要30万元，开发商只收20万元，剩余10万元会返还。“这就是变相降价，因为开发商直接下调售价，老业主会不满，这样做就比较隐晦。”

为了打消购房者的顾虑，中建·展望还推出买贵退差价的保价协议，即在2022年3月31日之前，同楼层、同户型房源若出现降价，老业主可以申请补差价。置业顾问说：“明年3月份之前，是很多开发商结算工程款的账期，能扛到3月份的开发商，以后基本也不会赔钱卖房子了。”

“羊毛出在羊身上”

对于购房者来说，“首付贷”看似是降低买房门槛，但多位受访的置业顾问、经纪人均表示，开发商虽是以无息的方式借钱给客户支付首付，但“羊毛出在羊身上”，客户享受到的折扣力度肯定会少一些。即使不借款、只是分期支付首付，也不如付款方式好的客户拿到的优惠多。

绿宸·凤栖华府的置业顾问介绍：“全款9.4折，贷款9.7折，首付分期9.9折，用首付分期买房，算下来一套房多出2万块钱，这也算是利息了。”中建·展望的置业顾问也称，如果客户能在15天以内付清首付款，一般还能再享受总价款1%-2%的优惠。

网友反映首付分期问题

更重要的是，开发商之所以不敢大张旗鼓地对外宣传首付分期，是因为这种操作涉嫌违规，有可能会受到当地主管部门的处罚。今年9月11月，有网友在人民网领导留言板反映称，购买了西安市国际港务区华南城1688新时代广场一处房屋，其中有20万元的首付款使用的是销售人员推荐的分期贷款，请求解除合同。9月22日，西安市国际港务区管委会回复称，经查实，已于9月17日针对“首付贷”的违规行为对开发商依据《西安市住房保障和房屋管理局关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》进行了处罚。

10月24日，有网友反映四川眉山仁寿天府云城存在“首付贷”的情况，四川天府新区眉山管理委员会住房建设和交通运输局于11月11日回复称，“关于首付款分期问题，如您持有相关证据，可向我局提交，以便进一步调查核实，若情况属实，将依法严肃查处。”

不过，并非所有首付分期都有问题。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，如果只是给客户更长的首付筹款时间，例如天津的上述几个项目，并不算违规。但如果给客户借款、贷款，或者首付大额返现，在明知实际首付款低于规定的最低比例的情况下，还向银行申请按揭贷款，就可能涉嫌“骗贷”。

在过往多年，严禁开发商或关联第三方向购房人提供首付分期、“首付贷”，以及严查购房人首付款资金来源，一直都被各地反反复复强调，原因就在于，如果购房人首付款都是借款来的，说明其暂时不具备良好的经济实力，首付分期还款加上后期的银行按揭还款，有可能会出现断供风险。一旦出现断供潮，背后的金融风险可想而知。

早在2016年，中国人民银行相关负责人就表示，“首付贷”不仅加大居民购房的杠杆，削弱宏观调控政策的有效性，增加金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

编辑/宋欣