所有的成功都会产生路径依赖！

依靠高杠杆、高负债攻城略地的房企们，近两个月来迎来了资本的反噬。

仅10月18至19日短短两天时间，国内房企主体或相关债券信用评级遭到了国际评级机构的联合“狙击”，包括禹洲、世茂、金科、中骏、弘阳、宝龙、融信、绿地、中梁、富力、祥生等都遭遇评级下调。据不完全统计，自9月份以来，国际评级机构标普、惠誉、穆迪至少对房企进行了50余次的主体评级下调，其中部分房企还被多次下调评级。

“大体而言，信用评级是评级对象信贷违约风险的体现。”信用评级越高，意味着借钱给被评级对象，顺利收回来的可能性越大，能获得更好的贷款条件。 反之，评级下调则意味着融资难度加大，融资成本增加。

贝壳研究院针对房企融资的报告就分析认为，临近年末，房企配债余额受政策限制，剩余额度有限，房企对销售回款的资金依赖将保持高位。部分负债率较高的房企或将以价换量刺激销售。

国际评级机构下调房地产评级50余次

11月9日，标普将世茂集团评级从“BBB-”投资级调整至“BB+”。这次的调整主要是基于对当前中国房地产行业的忧虑，早前，标普已经下调多家房企的评级和展望。

据不完全统计，近两月以来，多家房企的评级及/或展望均被下调，包括恒大、新力控股、花样年集团、鑫苑置业、建业地产、荣盛发展、阳光城、绿地集团等。

资料显示，9月2日，标普将荣盛发展的主体信用评级从BB-下调至B+，同时还下调了该公司担保的美元债券的长期债项评级。

9月2日，标普确认碧桂园的长期发行人信用评级为“BB+”。

9月7日，惠誉公司将中国恒大集团的评级从CCC+下调至CC，同月月底，惠誉进一步将恒大集团及其子公司恒大地产等的评级从CC下调至C。

9月15日，标普将建业地产的评级展望由稳定调整为负面。

10月9日，花样年披露，中诚信国际将花样年集团主体信用等级由AA+下调至A，其多个债项的评级也由AA+下调至A。

10月11日，惠誉将鑫苑置业评级下调至C。

10月13日，穆迪将新力控股评级由Caa2下调至Ca，评级展望调整为负面。

10月18日，穆迪维持祥生控股的B2/B3评级，但展望调整为负面。

贝壳研究院的融资报告显示，10月内，惠誉一共将29家中国房地产开发商列入评级标准观察名单。

关于房企信用等级下调的原因，国际评级机构认为其存在违约风险。同时，调控的严厉下，房企融资途径减少，债务压力让分析机构对市场预计并不看好。

房企增持或赎回表态度

在行业遭遇评级“做空“的同时，各大房企开始采取措施自救，增持股份或赎回债务成了首要选项，以表明积极应对的态度。

11月9日，根据联交所最新权益披露资料显示，碧桂园获执行董事兼联席主席杨惠妍在场内以每股均价7.3491港元增持1000万股，涉资约7349.1万港元。

增持后，杨惠妍最新持股数目为13,686,746,167股，持股比例由60.83%上升至60.88%。

这是杨惠妍在11月的前9天里，第二次增持碧桂园股份，11月2日，杨惠妍就以每股均价7.2328港元增持500万股，涉资约3616.4万港元。

新城控股则采用现金购买的方式，赎回2021年到期的7.50%优先票据。据了解，这些票据于2019年12月发行，将于2021年12月16日到期，本金总额3.5亿美元。

公告表示，相关投资者可于2021年11月8日至2021年11月17日下午四时（伦敦时间）作出招标指示。新城环球将按每1,000美元票据本金额1,000美元的购买价赎回，并于结算日根据购买要约就接纳购买的票据作出相应的应计利息付款。

据悉，购买要约将以新城环球及新城控股的内部资源拨付。提早赎回票据符合新城控股的债务偿还计划及发展战略。

11月1日，被惠誉下调违约评级为“B”的融信中国，也积极开展应对。11月5日，融信中国控股有限公司发布公告称，已安排资金16.08亿元人民币汇入指定偿债监管专户，用于偿还将要到期债券本金及利息。

业内人士认为，“提前赎回可以提高投资者对发债公司的信心，增持股票也能短暂提振投资者信心。但关键改变预期的还是缩减自身债务规模，增加流动性和偿债能力。“客观上，评级机构的做空针对，也能有效提醒房企改善此类的指标数据，提高自身应对风险的能力。

贝壳研究院高级分析师潘浩也认为，目前房地产行业正在经历高位回调、风险出清，预计2022年市场将经历修复阶段并逐步回归平稳，信心的也将逐步修复。

到期债务规模在减少 对销售回款更加依赖

幸运的是，房企们在运作比那买各种资产偿还债务后，到期债务规模有所减少。根据贝壳研究院的报告显示，截止2021年10月，境内外债券融资到期债务规模约772亿元，环比减少35.6%，同比减少5.4%，到期债务净额468亿。

这也是今年房企到期债务首次从千亿规模回落，偿债压力较三季度有所缓解。不过，新增发债规模不足到期债务规模二分之一，说明按照以往借新还旧的模式已经不可持续，新的发债规模缩减幅度大于到期债务的缩减幅度，意味着房企需要从更多渠道获得资金，也意味着房企的融资压力仍保持紧张。

图：近18个月房企债券融资发行与到期规模走势

因此，我们看到了最近不少房企都开始在出售较为优质的物业资产。

11月1日，首创置业有限公司(下称“首创置业”)拟挂牌出售旗下两家物业公司所占的全部股权。此前，恒大也计划以200亿港元转让旗下恒大物业50.1%股权予合生创展，虽然最终未能成行，但“出售物业”仍被视作积极为地产板块贡献流动性的举措之一。

除了出售自身资产以外，销售回款仍是开发商最依赖现金流方式。潘浩则表示，短期看销售回款依然是开发商最有效、最可控的方式，从十月国家统计局发布的数据看，1-9月房企到位资金为151486亿元，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-8.4%、-36.9%、6.1%、25.6%、10.7%，销售回款相关的到位资金占比53.3% 。另自筹资金九月单月占比38%较八月提升4%，略有改善。

潘浩认为，融资大面积放松的可能性不大，依然会在贷款集中度管理和三线四档的政策框架下执行，但过度收紧的金融环境预计将有所改善，同时也需要看到稳健型房企在此过程中受益可能更多，对已经暴露出风险的房企需要通过改善经营、加速销售回款等方式改善自身状况从而获得更多信心和支持。

业内人士认为，短期内通过以价换量来刺激销售或是房企的必要选项，特别是部分负债率较高的房企，年底将面临更大的经营压力。

文/北京青年报记者 李桁
编辑/刘洋-广厦