10月13日，北京第二次土拍结束，两日共收获土地出让金513亿，相比第一次1100亿，减了一半！
数量上，第二次土拍共计拍出17宗地块，事先计划推出的43宗地中剩余的26宗地块，相关消息称将并入第三次土拍。
观摩完全程的土拍情况，感觉到的主要土地市场情绪就是冷清。
土地是房企开发建设房子的生产资料，也是最重要的开发成本组成部分，面粉的价格与面包的价格息息相关，我们一起来深度解读一下北京二次土拍！
土拍解析
先来总结一下这次土拍的特点，文末附全部地块数据
01 参与竞拍企业减少 央企国企主力军，民企低调
中海、华润、建工、首开、金隅、城建、中建……参与竞拍的主体多是央企、国企，民企只见到了懋源、东亚新华、龙湖等几个。并且最后成功摘地的民企只有懋源、龙湖两家。
中海第一次土拍没能成功拿地，这次积极参与了8宗，尤其在海淀地块的竞拍中表现积极。最终摘得了海淀永丰地块，京昌路地块还需要等最后竞高标准方案审批。
近期，中海在广州、南京、深圳都拿了地，有统计显示，不到30天时间里，中海在全国拿地上就花了接近500个小目标，超过8个月的拿地总金额。
在北京，中海也已经连续14个月没有拿地，是该补充库存了。
郁姐尤其要说一下，中海在北京做的大部分产品，产品力都非常棒，在与中海人沟通的过程中，能感受到他们对产品设计是非常有追求的，所以也很期待这次中海能够为北京市场带来好产品。
目前看，第二次土拍首开、中铁、北京建工收获最多，分别摘得3宗地块。
02 土拍竞拍不激烈，溢价率降至4.04%
拿地对于一家房企来说是要非常讲究节奏的，按照过往的经验，拿地最怕争抢激烈，开发商高价拿地都赚不到钱。
而市场冷清的时候，又往往要考验企业对市场的判断，有没有拿地的胆量，这种时候地价便宜，更容易有利润。
北京5月第一轮土拍30宗地块的溢价率大概是7.1%，而第二轮17宗地块的平均溢价率仅有4.04%！热度锐减！
03 新型共有产权商品房拍卖热度不及预期，或达不到最高限售价格
上午海淀京昌路楔形地块率先进入拍卖，很快达到限价、达到最高政府持股10%的标准，进入高标准方案竞选环节。
本以为新型共有产权商品房仍然是香饽饽，可紧接着的海淀永丰地块，以及丰台万泉寺、周庄子地块都没有达到最高拍卖限价，所以也并没有进入竞政府持股份额。
那么有意思的问题来了，政府不持股，就意味着房价不打折了，那还是否还要参照最高限售价格去卖房呢？
郁姐在现场与多位开发商代表沟通了解到，对于这些没有竞到政府持股的共有产权商品房，开发商们表示后期很有可能卖不到最高限价。所以倒推过来的拿地价，就没人敢举牌了。
“市场现在太冷了，准备过冬了！”一位房企负责人表示，目前各大新房销售情况都不理想，房企不拿地主要也是对后市缺少信心。
事实上，这些没有竞到政府持股份额的地块，就回归了纯商品房属性，那么后期大概率的市场定价也会随行就市。
04 楼面地价回归理性，房企利润保住了
房企利润保住的同时，才有品质可言。
比如，此次海淀西北旺永丰地块的楼面地价5.39万/m²，参考隔壁海淀幸福里的拿地楼面价基本相当，海淀幸福里的网签单价是8.1万/ m²，此次中海和华润+首开分别摘得的永丰地块，最高限价是8.3万/ m²，理想状态下，开发商的利润是会更高。
目前海淀幸福里大户型销售缓慢，一百平米上下的非常抢手，已经售罄。
新地块产品定位合理销售情况应该不愁卖。
另外，懋源摘得的西三环丰台周庄子地块，除去配建的楼面价媒体计算约是5.88/m²。对比第一次土拍的融创摘得的五环石景山衙门口地块6万/ m²的楼面价，利润空间就太合适了。
市场的温度变化，开发商最先知！
给粉丝们先提炼一下为何市场变化如此之快。
1、 目前新房市场大部分销售情况不及预期，第一批供地开发商确实追高了。
2、 二手房批贷时间延长，直接影响了新房的销售。
3、 房企资金链收紧，库存去化不理想，二次土拍全国范围内频频流拍，给明年房地产市场预期带来了微妙的变化。
4、 北京市场上半年消化了一部分购房需求，在进入五环7万的新时代，购房者的购房能力和需求显然还没有及时跟进。
10月13日土拍掠影
09:35海淀东升镇京昌路楔形631-1地块
第一块地开拍，现场气氛有些紧张。1分钟开发商轮番举牌，很快由华润+城建联合体报出了44.4亿的上限竞拍，随之进入竞政府持有商品住宅产权份额，共7家房企，京投、中海、中建三局+中建五局、华润+城建、建工+首开+住总、懋源、中铁置业纷纷报出政府持有比例，最终由中海报出10%上限份额，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
其中参与高标准商品住宅投报的主体仅剩4家，中海、中建三局+中建五局、华润+城建、中铁置业。
最终结果，将在5个工作日内揭晓。
10:30 海淀东升镇京昌路楔形631-2地块
该地块竞价房企比第一块少了京投、懋源两家房企，剩余5家房企全部参与竞拍，依然是很快就举牌达到价格上限，进入竞政府持有商品住宅产权份额环节。
起拍价46.5亿，起始楼面价6.5万/平米，经过35轮竞拍，中海49.3亿触及上限，政府持股10%，转入竞高标准，可售住宅楼面价8万左右，溢价率6.02%。
地块点评：毫无疑问的热点地块，仍然是房企们竞相追逐。折后单价10.8万元，海淀这个位置不愁卖！中海一直想在海淀有一个地标性的产品，期待这次能够如愿！
11:30 海淀区西北旺镇永丰004、005地块
意外没有进入到竞政府持股环节，建设纯商品房。中海以45亿元拿下该宗地块，溢价率为5.63%。
11:50 海淀区西北旺镇永丰0403-0003地块
同样未有政府持股，建设纯商品房，由华润+首开举牌44.95亿竞得，溢价率6.26%，楼面价5.39万元/平！幸福里二期来了？！
地块点评：永丰两块地容积率1.5，限高30米，可做10层左右的小高层洋房。华润在海淀幸福里积攒了大量客户资源，二次拿地具有销售优势，积极拿地也侧面说明，对地块销售比较有信心。
上午土拍数据
关于海淀地块的详细测评，可参看《金九银十，北京新房怎么选？！海淀永丰、北沙滩、学府壹号院地块实踩》。
14:30 丰台万泉寺地块
中海、懋源、华润、建工+首开，共4家房企及联合体报名参与，起拍价为39亿元，起始楼面价约3.8万元/㎡。经过11轮的竞争，最终建工+首开联合体以41.8亿竞得，可售住宅楼面价约7万元/㎡，溢价率7.18%。
地块点评：二环边，紧挨丽泽，步行800米到达14号线菜户营桥西站，三环内绝版地块了！首开+建工这两大国企联合操盘，感觉很久也没见到了，期待一下产品设计！
14:57 丰台周庄子地块
中海、旭辉+华润+首开、懋源，共3家房企及联合体报名参与，起拍价为42.9亿元，起始楼面价约1.9万元/㎡。
有趣的是，地块开拍时，旭辉+华润+首开联合体并未进场，最终仅中海、懋源两家参与竞拍。
而地块在开拍后无人报价，最终，懋源以此前参报的低价中的最高价——43.34亿竞得，可售住宅楼面价约5.88万元/㎡，溢价率1.03%。
地块点评：懋源在西三环有懋源钓云台，懋源璟岳，有地缘客群基础，地块纯商品房销售指导价为10.6万/㎡，房屋售价有±5%浮动。地块南侧的中海甲叁號院目前均价约10.9万/㎡。之后，郁姐将去地块踩盘。
15:14 昌平区七家镇平坊村PF-04地块
该宗地共有金隅+首开+建工、中铁置业2家房企及联合体报名参与，起拍价为35.9亿元，起始楼面价约2万元/㎡。经过3轮举牌，被金隅+首开+建工联合体以36.6亿竞得，可售住宅楼面价约3.3万元/㎡，溢价率1.95%。
地块点评：周边环境比较成熟，公交车很多，没有地铁，周边二手房价格在2.7万-5.5万/㎡之间，地块销售限价5.4万/㎡。比一拍的天时汤山地块限价6万元/㎡便宜6千。
15:33 昌平区常平镇东环路0021地块
10月13日拍的唯一一块公产房，共有6家主体参与地块竞拍，东亚新华、“路劲+城建开发+城建北方”联合体、中铁诺德、中铁置业、“建工+昌房”联合体、首开房地置业。经过多轮竞价，地块现场竞价触达土地出让价格上限（9.4875亿），转为现场摇号方式确定竞得人。最终， 中铁置业在现场摇号环节“拼手气成功”，顺利将地块收入囊中。
地块点评：紧邻昌平区政府，昌平线昌平站，周边有中国政法大学（昌平校区）、中国石油大学，城市界面舒适。建设“共有产权住房”保障房，房屋销售均价为3.19万元/㎡（含全装修）。
16:05 大兴区黄村镇6026、6020地块
中建一局、中铁置业+兴创、中海，共3家房企及联合体报名参与，经过17轮的竞争，进入竞现房销售面积环节，仅中建一局、中铁置业+兴创参与该环节。最终地块由中铁置业+兴创联合体以37.84亿+5.4万㎡现房销售面积竞得，可售住宅楼面价约3.26万元/㎡，溢价率10%。
16：39 房山拱辰地块
中建一局、北辰+龙湖+建工、中铁置业、路劲+首开，共4家房企及联合体报名参与，最终，中建一局以14.6亿竞得，可售住宅楼面价约2.26万元/㎡，溢价率8.15%。
17:18 门头沟永定镇0004地块
龙湖+北辰联合体、首开+建工联合体、金茂参与报价。
最终，该地块被龙湖+北辰联合体以12.18 亿元收入囊中，溢价率为1.5%。地块近地铁S1号线四道桥站，周边首师大附中永定分校、龙湖北京长安天街等配套齐全，地块限高60米，周围有永定河森林公园、绿海运动公园等，高层风景应该不错！
下午土拍数据
10.12日土地出让数据
以上就是10月13日土拍的所有关键信息，数据繁多，如有出入以国土部门为准。
无论市场如何变化，总会有需求，总会有机会，房企拿地后还是要精研产品，提高性价比，精准把握购房者的需求才能跑赢市场！
文/张郁唯
编辑/刘洋-广厦
