随着金融监管力度加强，多数房企将着力降负债，防范现金流风险提升至前所未有的战略高度。中梁控股(02772.HK) 也正在全力促进债务达到监管指标。

8月24日，中梁发布的2021年半年报显示， 上半年合约销售金额同比增长40.3%，达到950亿元，完成年目标53%，回款率超过85%。

得益于过去两年销售业绩持续增长，中梁营收也呈现大幅增长。根据财报，上半年中梁营收同比增长38.5%，达到329.1亿元；净利润同比增长16.8%，达到25.8亿元；毛利同比增长27.4%，达到68.31亿元。

由于监管层对新增融资的限制和表内外融资渠道的全面监控，高杠杆房企战略由规模转向为债务管控，中梁也开始把重点放在优化资产负债结构上。

在销售回款逐年提升的带动下，中梁现金流对总债务的覆盖能力有所提升，整体债务结构较去年底有所优化。

依照“三线四档”融资新规，中梁上半年指标有一项超阈值，保持“黄档”行列，不过相关指标已有所下降——剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为56.1%，现金短债比为1.20。

“对于三条红线，暂时没有收到特别的通知。”中梁首席财务官及副总裁游思嘉在业绩会上对债务情况作了说明，称“若国家需要，将及时上报相关方案。后续将继续按照国家降杠杆政策执行，做大量减债务及稳债务的工作。”

中梁的融资渠道主要为国内开发贷、非银贷款和境外美元债，并且还涉及少量今年纳入监管范围的商票。根据财报数据，截至上半年，中梁总有息负债为546亿元，其中境内银行贷款占比51%，境外优先票据和贷款占比25%，境内外非银行借款占比降至25%。

同时中梁的长短债结构也得到优化，一年内到期的债务占总体债务比例不高，截至上半年末的加权平均融资成本也维持在8.3%，相比以往进一步下降。

由于现金流受持续密切监控，中梁对于偿债铺也更加重视。在今年市场波动较大的美元债方面，游思嘉称，“预期短期内境外发债市场不会太快重新开放，重新发债窗口比较被动。中梁计划使用自身现金流偿还美元债，下半年将降至非常可控的水平。”

根据游思嘉披露的计划，中梁已经准备好下半年还款额度，预期至今年年底，境外364票据减少2亿美元。在12个月以内，对于境外364票据的存量规模从目前45%左右降低到25%。

隐含一定金融风险的商票，今年在房地产行业掀起风波，多家房企陷入拒付商票纠纷中。今年5月，中梁被传“商票或将逾期”，随后对外迅速做了澄清。

此次业绩会上，游思嘉再次强调，中梁商票逾期系误传，中梁商票规模小，且按时支付。“中梁商票规模在业内来讲是很少的。截至去年底，商票规模约6亿元，截至今年上半年，商票规模已下降到约4亿元。”

此外，中梁也是一家涉及股权融资较多的房企。由于中梁多采用合作方式获取项目，合联营项目多，销售权益比例较低，导致与关联方和合作方往来款规模较大且持续增长，少数股东权益占比较高。

“长三角区域买地模式一般以招拍挂或收并购为主。因此长三角的房企合作度比其他区域包括珠三角房企要高，少数股东权益反映合作比较大。”游思嘉披露，“目前少数股东权益占比约40%，随着未来我们利润结转，慢慢会提升到50%左右。”

据财报数据，上半年中梁包含合联营公司在内的全口径拿地金额为408亿元，共获取67土地项目，总建筑面积约为790万平方米。

中梁在财报中称，奉行拿地金额不超过销售占比的40%准则，从而在期内使得营运现金流入为正，为26.04亿元。

在上半年买地投资中，中梁来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约19%，其他二线城市占比15%。其余的土地投资总额，三线城市占比55%，四线城市占比约11% 。因此，集中供地给房企带来利润等方面变化，对中梁影响不大。

截至上半年，中梁现总土储为6600万平方米，未售的土储面积为4180万平方米，对应未售的土储货值达5000亿元。

“土储及可售货值可以支持公司的长远稳步发展。”游思嘉称，“即使在三条红线管控下，公司有去杠杆指标，但不会影响未来业绩增长。”

对于今年全年业绩，中梁执行董事及联席总裁何剑在业绩会上也强调，将抓住下半年重要销售窗口，有信心实现年度1800亿的销售指标。

编辑/宋欣