新建商品住房过度装饰、过分美化、不实宣传等情况即将被遏制。

7月8日，北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》(简称《通知》)，并向社会公开征求意见。

征求意见稿从规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四方面进行规范。

在“偷面积”、“虚假宣传”几乎成为“标配”之后，北京这一文件，对房地产行业来说是一片狼藉还是柳暗花明？在北京之后，又是否还会有其他城市跟进这一政策？

“这是一个进步”

从购房者最关心的装修、宣传、质量入手，北京这一征求意见稿直击房地产行业多年来的沉疴。

在装修上，样板间须与预售方案及合同约定一致；在规划中，开发商须在销售现场显著位置公示经审图机构审查合格的分层平面图和立面图以及准确全面公示项目不利因素；在销售过程中，热销项目要摇号，同时提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

让购房者宽心的，还有征集意见稿特别提出的落实交付前房屋质量查验制度。征求意见稿明确，在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况，鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，征集意见稿所提到的问题都是现阶段市场上，购房者最关心的问题，切中房地产行业的要害。“这四项规定对调控房地产行业乱象都非常重要，但最核心的问题还是质量。因为价格、样板间、销售推广等只是营销手段和补充措施，如果产品质量本身出了大问题，依靠营销手段是无法补救的。”

“这个政策的确是个进步”。中原地产首席分析师张大伟同样认为，北京这一政策将会规范开发商很多行为。

例如，“偷面积”将被禁止。“偷面积”在房地产行业一直属于“公开的秘密”，大部分地产项目为吸引购房者，常常打出“高赠送”、“超高得房率”的宣传口号，屡屡被当作卖点。

“其实，赠送面积本身就是违规。”张大伟表示，根据征求意见稿来看，这一规定将对开发商“偷面积”的行为产生很大影响。“因为不规范的不允许展示，展示就必须所见即所得。”

缘何此时出台？

货不对板、过度宣传、严重减配等现象，在房地产市场并不罕见，但为何此时出台政策调控？

对此，北京市住建委有关负责人表示，各别开发企业在宣传推广新建商品住房时，通过过度装饰样板间、过分美化楼盘展示，采取不实宣传的手段吸引客户购买。在实际交付时，购房人往往产生“货不对版”、“严重减配”的感觉，民众意见较大。

柏文喜则告诉财经网，此时出台应该是监管部门针对当前基于房屋交付高峰期交付问题过多而推出的应对之策。

数据显示，2021年北京迎来交付大年。据奥维云网地产大数据监测显示，2021年，北京将有16个毛坯房项目交付。

在限竞房方面，张大伟表示，今年是北京限竞房交付大年，限竞房一共入市108个项目，今年大概有40余个项目有交房，共计大约3万多套。

“北京这一政策与限竞房的大量交付存在关系，因为限竞房质量整体不行，特别是少部分项目。”张大伟坦言。

据一位业内专家不完全统计，截至7月14日，在今年的降雨季，仅仅出现漏水一项质量问题的限竞房已经多达12个地产项目。

除此之外，张大伟认为，这一意见征求稿也在为今年推出的集中供地政策“打补丁”。

北京市住建委相关负责人提到，今年5月，北京市首批30宗住宅用地集中出让，各地块均明确了未来建设的最低标准，其中8宗地块还通过评标确定了高标准建设方案。这些项目上市时，为避免出现“货不对版”、“严重减配”等5情况，进一步规范商品住房销售行为，在今年“学党史、办实事”活动中，北京市住建委将解决此类问题，纳入办事清单。

或吸引交付高峰期城市跟进

2020年突发的新冠疫情，对房地产市场的楼盘销售、施工建设、竣工交付产生巨大影响。因此，2021年，在全国范围内都是房屋交付高峰年。

根据奥维云网地产大数据监测显示：全国毛坯房市场2021年交房楼盘个数达3578个。从区域市场来看， 2021年交房项目多集中在华东、华中、西南地区各大城市，其中华东地区城市分布较为均匀，共有青岛、济南、杭州、无锡等14座城市，累计占比为20%；华中地区主要以长沙、武汉、郑州等城市为代表，累计占比达8.7%；西南地区主要以重庆和成都等为代表，累计占比接近10%。

从省份表现来看，山东、江苏、广东2021年交房数量高于其他各省，涵盖区县254个，累计占比超过25%。。

“新房质量不好不单是北京自己的问题，全国都存在同样的问题”。张大伟称，因此后期也可能有更多城市跟进北京这一政策。

从全国来看，引导房企供应高品质商品房的政策此前已出现相关脉络。比如本次双集中供地中，北京要求土拍触发限制后进入‘竞高标准商品住宅建设方案’，苏州于6月发布的《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》通知，杭州、成都则在土拍环节设计引入‘竞地价、竞/定品质’的相关要求。

“政策释放出对房地产营销管理的规范化与精细化信号，开发商在营销中的欺骗性宣传空间被大大压缩与限制，并有可能被追责，其他城市为解决交付纠纷问题而跟进的可能性也较大。”柏文喜称，“前几年的热点、目前进入交付高峰期的那些城市极有可能会跟进这一政策”。

一位业内专家亦指出，这可能加大房企生存环境的难度。毕竟，在“三道红线”、“房住不炒”等政策之下，融资环境紧张，房企为快速回笼资金、充实现金流，不得不选择打折卖房。“为了获得利润，近几年的房屋质量非常差，偷工减料的事情很常见。但现在从质量端收口，堵住所谓‘降成本’的口子，也会进一步压缩房地产的利润空间。”

但这不意味着可以损失购房者的权益。柏文喜建议，为保障购房者权益，一方面需要房企严守行业法规保证交房时间与质量，另一方面还要依靠监理、监管等机构与部门严格执法和监管来防止项目质量出现问题，以及严格监管预售资金的专款专用以防房企因现金流断裂导致的项目烂尾。

“应该说，这一政策如果在全国内大范围推行，对于应对房企打折售房所隐含的风险问题将会有一定帮助。”柏文喜称，但对整个行业来说，这是一个实质性利好，可以帮助行业形成一个全新的营销生态。

毕竟，房地产行业“躺着”赚钱的时代已经一去不复返，畸形发展的房地产也必须要按下停止键。

编辑/李桁