一年前，郭诚想趁着市场火热的时候卖掉深圳龙华区一套住宅，由于对市场过于乐观，就定了一个略高的报价，但直到现在，房子都没有卖出去。随着深圳楼市调控政策趋紧，连看房子的人都很少了。
近两年，深圳楼市一直保持着较高的活跃度，部分热门区域的房价不断蹿升。从2020年开始，调控新政相继出炉，特别是今年2月出台的二手住房成交参考价，更被部分业内人士视为一把杀手锏。根据国家统计局近日发布的数据，深圳市5月份的二手住房销售价格环比下跌0.1%，系近23个月以来的首次下跌。
当地一位受访的房产经纪人称，个别着急出售的业主会以较低的价格卖房，购房人捡漏的机会增加。南山区珠光板块一套被经纪人称为“最笋的三房”，当前挂牌价已经较春节前下降超百万元。
税费大幅提升 房子挂了一年都没出手
2020年6月，郭诚有意出售一套位于龙华区的两居室，面积约74平米，挂牌价定在了630万元。他对中新经纬客户端称，尽管急于置换，但那段时间小区挂出来的房子价格一套比一套高，于是也决定把价格定得高一点。挂出去之后，很多人来看房，但买家开出的价格始终没有达到他的预期。
从2020年下半年开始，深圳出台了一系列抑制市场过热的调控措施。2020年7月，深圳市住建局等八部门发布“新深八条”，从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面打击楼市炒作行为。另外，严查经营贷、规范新房“打新”、收紧落户条件等政策也相继落地。
“新深八条”规定，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整至5年。根据这一规定，买家买郭诚的房子要缴纳接近50万元的增值税。“税费增加了买家的成本，对他们来说很不划算，从去年7月份开始，来看房的人就减少了。”郭诚说。
从国家统计局公布的数据来看，一系列调控新政实施后，深圳新房、二手房销售价格的环比涨幅逐渐缩小。2020年7-12月，深圳市新建商品住宅销售价格分别环比上涨了0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0%、-0.1%，二手住宅销售价格分别环比上涨了1.2%、1.1%、1.1%、0.9%、0.6%、0.5%。
2021年2月8日，深圳再发重磅政策，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制。郭诚所在的小区，政府给的成交参考价刚刚过了7万元/平方米，明显低于他的挂牌价8.5万元/平方米，由于成交参考价是银行发放贷款的依据，买家的首付比不得不大幅度上升。高税费叠加高首付，让他的房子更加难觅合适的买家。他说：“深圳的房价一直在涨，但我的报价始终没变，我都觉得吃亏了，居然都卖不出去。现在来看房的买家很少了，更别提谈价格了。”
国家统计局近日发布的数据显示，今年2-5月，深圳二手房销售价格的环比涨幅分别为0.9%、0.4%、0%、-0.1%，其中5月份环比涨幅转负，是自2019年7月以来、深圳二手住房价格连续23个月环比上涨后的首次下调。
二手房捡漏机会增加 个别房源降价超百万
对于深圳市场的变化，房产经纪人也有自己的体会。杨森是深圳罗湖区一家房产经纪公司的经纪人，他告诉中新经纬客户端，二手住房成交参考价发布后，购买热门区域房源的首付比例明显增加，比如，罗湖区部分房源的最低首付比从30%提升至了50%，明显抑制了买房、换房需求，与去年市场最火热的时候相比，现在的成交量明显萎缩。
深圳二手房网签走势及对比 来源：深圳市房地产中介协会微信公众号
深圳市房地产中介协会公布的数据显示，今年5月份深圳市二手房网签量共计3781套(含自助网签)，环比持续下降14.0%，同比2020年5月份二手房11028套的网签量，则大幅下滑65.7%。月度走势上，二手房网签量呈现出“四连跌”态势，从今年1月份的8971套跌至5月份3781套，跌幅过半。
至于价格，杨森观察，现在在售房源的报价出现一定的下降，但实际成交价的变化不是很大。“比如，业主之前报价是750万，经过双方讨价还价，实际成交价是710万。现在呢，业主的报价可能降到了710万或720万，实际成交价是700万。”
不过，他称，现在这个阶段也是容易出笋盘(即低于市场价、性价比较高的房源)的时候，个别着急出售的业主，会以较低的价格出售房源，购房人捡漏的机会增加。同时，虽然市场仍处在卖方市场里，业主占据一定优势，但买方的话语权已经开始增强，主动性大了一点。
深圳南山区珠光板块的一套房源，报价累计下降超百万元 来源：某房产交易平台
中新经纬客户端注意到，位于南山区珠光板块一套98平方米的三居室，在两周前降价65万元出售，当前挂牌价为865万元。一位房产经纪人称，业主现在着急换房，所以降价出售，这套房源在二手住房成交参考价发布之前，挂牌价为978万元，两次降价共计下降了超100万元，是珠光板块“最笋的三房”。这位经纪人说：“现在置换的业主比较多，虽然卖得便宜，但买的也会便宜，反倒是400-500万元的房子不好卖了。”
近一年深圳市新房月度成交量走势 来源：深圳中原研究中心
除了二手房，深圳新房市场的交易量也下滑明显。深圳中原研究中心数据显示，今年5月，深圳市新房住宅成交2677套，环比下滑23.6%，成交量降至近一年最低值。
在疫情前，已经落户深圳的顾铭就开始四处看房，他既感受过热门楼盘开盘即售罄的热度，也亲眼见到个别二手房在短短几个月上涨30%的疯狂场景。本来着急购房的他，却因为2020年7月出台的“新深八条”而暂时失去买房资格。
顾铭主要关注新房，他称，虽然现在新房的成交量下降了，但一些项目还是比较火热，看房的人比较多，个别刚需、小户型为主的楼盘还会出现“日光”。
他暂时没有感受到新房在价格上的变化，“现在二手房的均价还没有掉下来，一手房又完全受二手房影响。目前买方与卖方正在博弈，就看谁先扛不住，如果卖方开始松动了，价格就会降下来，新房价格自然也会受到影响。”
市场预期正在发生改变
资料图：深圳一处海滩 中新经纬薛宇飞摄
郭诚已经不打算出售房子，选择继续观望，他的初步想法是，等到房子满五年、税费降低后再出售。到2022年才有购房资格的顾铭，也不着急看房，“我会看二手住房成交参考价会不会真正起到效果。现在二手房市场是冷却的，我不想在这个时候去逆势而为，大家都不买的时候你去买，容易当冤大头。”
对于市场的变化，郭诚也有自己的看法。“深圳房价上涨是有基础的，每年涨一些也没什么问题，但过去两年却出现大幅跳涨，透支了一部分需求，房子成了击鼓传花的工具。”
“深圳二手房价格环比轻微下跌和成交量大幅缩水已经表明，市场的预期正在发生改变。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新经纬客户端采访时称，虽然二手房价格只是出现了微幅下跌，但市场已经改变了，在接下来的一两年内，深圳房价或将继续走低。
深圳市房地产中介协会称，随着二手房市场的持续低迷横盘，部分挂盘业主报价已出现明显松动，甚至出现了原热点片区如南山区南头街道的部分楼盘报价，相比新政前已下调了20%，但仍无人问津的现象。这说明，市场仍处于价格修正与调整阶段。
不过，李宇嘉提醒，市场未来的变化情况，取决于政府调控的决心和信贷政策等。如果调控政策出现松动或者监管放松，市场预期可能就会增强，楼市活跃度再度提升的可能性依然存在。深圳过去每一轮的房价上涨，都是在信贷、资金的支持下完成的，未来仍需保持对信贷资金流入楼市的强压态度。
一些声音认为，深圳房地产市场的火爆，与各类资金违规进入楼市有很大关系。李宇嘉说：“控制房价上涨的措施，特别是‘管住水龙头’这个方面，很多还是短期行为，没有形成长效机制，金融监管仍需加强。”
(应采访对象要求，郭诚、杨森、顾铭为化名)
来源/中新经纬
编辑/樊宏伟
