日前，南京迎来2021年首场集中供地。最终51幅涉宅用地成功出让，其中36幅地块触及顶价，总成交金额约为992.52亿元。尽管此次土拍推高了部分地块地价，房企利润空间进一步遭挤压，但南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华告诉《华夏时报》记者，在南京集中土拍“双限”的规定之下，开发商还是能够保证利润空间，“只是赚多赚少的问题”。

总成交金额约992.52亿

5月20日-22日，南京迎来了2021年首场集中供地，推出52宗涉宅地块，起拍总价840亿元。除江宁G45地块因故终止出让，51幅涉宅用地成功被43家房企竞得，总成交金额约为992.52亿元。

《华夏时报》记者注意到，此次南京集中供地对竞拍规则进行了一些调整和细化，例如仍采用“限房价、竞地价”的双限方式、禁止“马甲”参拍；当地块竞价达到最高限价时仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度；对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，部分地块对房地产开发资质要求在三级及以上，竞买保证金比例也由20%提升至30%、50%等，对开发商的资金实力以及综合实力提出了更高的要求。

尽管如此，由于春节以来一直没有新宅地供应，房企补仓意愿强烈，此次南京集中供地“战况”颇为激烈。据中国指数研究院统计，南京本次拍地报名的房企超80家，其中保利报名了29幅地块，香港置地则报名超15宗地块，“创下港资房企史上一次性报名参拍地块数量之最”。而51幅地块中，36宗地块因触及“竞地价”上限转入摇号环节，于5月22日通过摇号确定了竞得者。

“由于城市群的发展以及人口流动的趋势性变化，房企拿地的倾向性也更为明确，对于南京这类强二线城市的布局力度不会放松。”58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者指出，“这本身也和企业的战略发展规划有着紧密联系，而大型房企的布局战略在很多热点城市都会重合，这也造成了‘抢地’热度不减。”

激烈竞争之下，资金实力雄厚的品牌开发商、国企和部分本土房企成为拿地主力。据江苏好地研究院统计，此次拿地金额最高的房企为招商蛇口（147.5亿元），2-5名依次为新城（94亿元）、华润（70.6亿元）、银城（47.3亿元）、万科（45.88亿元）。

从拿地数量来看，新城、万科分别收获4宗地。其中，万科报名参拍了32宗地，最终拿下岱山新城G36地块、汇通路G47地块、江北新区G09地块及溧水G11地块这4宗地；新城报名参拍了20宗地，最终拿下仙林湖G43地块、江北核心区G11地块、汇通路G46地块等4宗地。

招商蛇口斥资91.3亿元独自拿下2宗地，之后又联合南通瑞城拿下江心洲G26地块，总共斥资147.5亿元，成交金额占本批次供地总成交金额992.52亿元的15%。值得一提的是，招商蛇口竞得的地块中，玄武区G24号地块竞争最为激烈。该幅地块也是此次南京集中供地竞拍轮次最多、时间最长、成交价也最高的地块，共历时近4小时、158轮拉锯战，总成交价达88.9亿元，折合楼面价12520元/平方米，溢价率23.82%，未来新房毛坯限价43555元/平方米。

“南京地块与战略非常契合，属于城市双轨交通综合体，是招商蛇口发展集中商业的重要布局。”招商蛇口方面表示，该项目是公司在近期发布的“双百战略”中的一项落地之举。《华夏时报》记者了解到，“双百战略”即依据招商蛇口的“十四五”规划，未来5年将实现持有物业运营收入100亿元，集中商业100个。

此外，江苏富园、龙光、大华与南京本土房企银城和奥体建设（其中1宗与正荣联合）5家房企均竞得2宗地块；保利、越秀、联发、卓越、龙湖、华润等分别竞得1幅地块。中指研究院补充说，本次土拍，不少房企新秀首进南京市场，如新沂阳光置业、江苏富园、南通瑞城、大唐、宿州万成、长春君地等。

12宗地块预期销售利润率不足2%

值得注意的是，此次南京土拍不少地块的地价较之前提价不少。好地研究院指出，此次南京集中出让，包括南部新城、迈皋桥、江宁正方新城等在内的多个区域地价再次被刷新。

例如，保利以总价24.4亿元拿下的大校场G28地块，成交楼面价37137元/平方米，毛坯房销售限价45000元/平方米。在这之前，南部新城楼面价最高地块是于2020年1月拍出的金基G107地块，彼时成交楼面价为31149元/平方米，二者相差5988元/平方米；江苏富园以总价6.2亿元竞得的迈皋桥G42地块，成交楼面价26724元/平方米。2019年，新希望置业以总价53.2亿元拿下迈皋桥G01住宅地块，成交楼面价22628元/平方米，二者相差4096元/平方米。

另据好地研究院数据测算，此次南京土拍中，有12宗地块的预期销售利润率（不考虑去化速度）不足2%。其中，迈皋桥G42地块成交楼面价26724元/平方米，未来毛坯销售限价32907元/平方米，预期销售利润率仅为0.5%。该研究院认为，在限价既定的情况下，房企拿地需求较高使得利润空间进一步被挤压。

不过，吴翔华直言，“南京集中土拍‘双限’，因此开发商还是能够保证利润空间，只是赚多赚少的问题”。

中指院南京相关负责人告诉《华夏时报》记者，此次南京对竞拍规则进行的调整和细化，“都是为了抑制此前土地市场和楼市的过热现象，条件的限制和交易规则的调整让土地市场回归理性，也让楼市保持平稳”。

据悉，南京2021年计划住宅用地供应面积为919万平方米，首次集中供地占全年计划比例的24%。而2020年南京宅地成交748万平方米，2021年计划供地较2020年实际成交增速为22.8%。

《华夏时报》记者注意到，与其他“两集中”供地城市不同的是，在3月1日发布的《2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推进会议方案（代会议通知）》中，同步公开了第二、第三批次的出让时间和地块明细。业内人士普遍认为，这有利于企业统筹全年的拿地计划，有助于稳定市场预期。

值得一提的是，根据南京摇号规则，人才购房资格可优先参与摇号，中签率更高，造成部分置业者伪造假人才的身份“打新”，而南京楼市对此“零容忍”。

就在5月11日，南京相关部门联合发布《关于“假人才”炒房的调查情况》，对94名“假人才”进行处罚，对已经购房的16名购房者收回房源，启动注销购房证明程序，尚未使用购房证明的31人注销购房证明，另外47人进行依法依规处理，两家涉事中介及公司被查处，2人被采取刑事强制措施，8人被治安处罚。

编辑/李桁