12月1日，《中国住房大数据分析报告（2020）――城市房价预警与房企品牌价值测度》（以下简称“报告”）在由华夏时报主办的“新秩序·新生活·新未来――2020年（第四届）华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”上首发。报告显示，2020年，房地产市场已经告别了“只涨不跌”，进入了大分化时代。在2019年10月份-2020年10月份，有9个城市的房价年度跌幅超过5%。同时，有城市的房价已经较历史最高点跌去了近50%。但也有4个城市的房价出现了异常上涨的情况。
另一方面，房地产始终走不出“维权怪圈”，楼盘质量频出问题。报告认为，产品品质才是企业品牌核心的所在。同时，报告从住房消费者的市场评价出发，基于存量房市场交易大数据，测量了各大房地产企业品牌的真实价值，并评选出了2020年房地产企业品牌价值TOP50。
部分城市房价出现下跌
报告显示，在因城施策的政策背景下，个别城市房地产市场的差异化将成为常态。同时，新冠疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。
报告认为，市场差异化有利于避免房地产市场发生系统性风险。在大分化时代，单纯的宏观分析工具则难以有效判断区域房地产市场走势，防范局部市场出现房价大涨大跌将成为重点。
纬房指数监测到的数据显示，部分城市2020年度房价出现了一定程度的下跌。2019年10月份-2020年10月份，9个城市房价年度跌幅在5%以上，最高年度跌幅为9%。其中包括1个二线城市、8个三四线城市。
报告认为，房价在一定范围内波动是市场常态，多数下跌城市的房价变动仍然处于稳中有降的范围。若以各个城市的历史房价最高点为参考值，那么，从历史房价最高点到2020年10月份，有20个城市的房价距最高点房价的调整幅度在10%以上。其中，9个城市的房价距最高点房价的调整幅度在15%以上。
值得关注的是，报告显示，有1个环京城市房价距离最高点接近腰斩，另有1个京津冀城市、1个山东半岛城市的房价距离最高点的跌幅超过两成。但由于上述城市在房价下跌前都曾有过快速上涨，其房价下跌的幅度处于理性回归范围。
“房价稳定是市场的一个目标，但是房价出现变动也是一个常态。整体来看，2019年10月份-2020年10月份，有4个城市的房价存在异常的下跌态势。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华如此表示。
报告认为，房价下跌的原因较为复杂，不单单只是受到了疫情的影响。以京津冀城市为例，在2017年上半年就对房地产市场调控进行了加码。而三四线城市则已经是告别了货币化棚改的热潮。受到调控和货币化棚改退潮两大因素的影响，相关城市的房价已经在疫情前就出现了阶段性见顶。
4个城市房价出现异常上涨
受到疫情的冲击，部分城市的房价出现了下跌的同时，也有一部分城市的房价出现了快速上涨。纬房指数监测到的数据显示，2019年10月份-2020年10月份，9个城市房价年度涨幅在10%以上，其中包括1个一线城市，3个二线城市，5个三四线城市。分区域来看，包含2个大湾区城市，1个京津冀城市，3个长三角城市，1个西北城市，3个苏北城市。
报告认为，上述城市中的部分城市自2016年以来出现了第二波上涨，但也有一些城市仍然是属于第一波上涨的余波或者补涨。“据不完全统计，可能有30个城市的房价已经超过了2018年1月份以来的高点，其中包括1个一线城市，5个二线城市，和24个三四线城市。”邹琳华说。
至于房价出现上涨的原因，报告认为，其既有可能有宏观大环境的因素，也有可能有城市自身供给不足的原因，还有可能则是城市的经济基本面出现了重大利好。那么，房价上涨同样存在异常情况。人工智能预警预报模型发现，有4个城市的房价偏离了正常房价7%以上，最高的则偏离达到了20%，房价存在异常上涨的情况。
“针对房价出现异常上涨的城市，后续要加以更多的关注，必要的时候要采取一些合理的措施。”邹琳华如此认为。
产品品质为企业品牌核心
一直以来，房地产市场中的“维权事件”不断，且多数维权事件是集中在房屋质量方面。报告认为，此前，关于房地产企业品牌价值的测评研究多从生产者的视角出发，往往多注重企业规模而不注重企业产品品质。这使得部分地产企业从战略上偏重于扩大销售规模或持有土地规模，而不注重产品品质的改进。因此，房地产领域成为了消费者权益纠纷的高发领域。
报告认为，实际上，包含物业和售后服务在内的产品品质才是企业品牌的核心所在。报告从住房消费者市场评价出发，基于存量房市场交易大数据，以存量房的品牌溢价率为基本指标，测度了各大房地产企业品牌在存量房市场的真实价值。
报告结果显示，目前，仁恒置地集团有限公司、正荣地产集团有限公司、宋都置业投资股份有限公司等50个房地产企业分别位居消费者视角的企业品牌价值TOP50。在存量房市场上，品牌价值TOP10房企的平均品牌溢价率为15.8%，其远远高于一般房企的品牌价值。
值得关注的是，报告显示，在存量房市场上，在近3年的137个房地产百强企业中，有28个百强房企存在品牌负溢价，其表明部分百强房企产品品质和消费者市场认可度甚至要低于小房地产企业的一般水平，还具有较大的品质改进空间。
据了解，12月1日，由华夏时报主办，中国社科院、中国人民大学国发院、住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团、纬房指数研究小组进行学术支持的“新秩序·新生活·新未来――2020年（第四届）华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在北京举行。会上，众多一线财经专家学者汇聚一堂，以财经视角权威解读房地产在新时代的走向，深度解析房地产与资本市场的关系，用一场思想的碰撞引领企业准确把握时局，亦为行业及购房人提供客观参考。
编辑/李桁
