近年来，我国城市发展进入存量时代，城市更新的趋势从“点状更新”转向“片状更新”。然而片状更新模式涉及众多利益主体，如何平衡各方利益是城市更新工作中面临的关键问题。对此，各大房企开始通过共建共治理念，联合政府、运营方、老百姓等社会各方主体，综合政治、科技、文化、民生等要素，对城市中心区域的存量空间进行系统性的更新改造，从而推动老旧街区实现新活力。
前不久，作为由政府引导、社会资本参与、多方共治的国际化商业街区项目，一条老旧街区转型而成的国际化步行商业街区——望京小街正式完成了从“脏乱差”到“新地标”的改造提升。这其中，多方共治发挥了重要作用，为其他街区改造提升乃至城市更新提供了新的实践范例。在对望京小街的升级改造中，万科首次将城市更新的边界拓展至街区小巷这类城市的“毛细血管”，把“商业办公”与“步行街道”相缝合，对整个街区进行了全方位的综合提升。
构筑新型城市空间，首创国际化商业街区共治模式
据了解，望京小街位于北京大山桥与望京街交叉路口以西，地处望京核心腹地，距离望京南地铁站600米。汇集了曾经繁华的华堂商场、望京商业中心（现为万科时代中心•望京）和方恒购物中心。随着城市定位和周边业态的更新变化，小街的整体空间愈渐老旧，商业层次与当前的实际需求产生了错位，空间老旧、道路破损、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题日益凸显；此外，在商业业态、空间管理、服务品质等方面与周边居民的期待和企业上班族的需求差距也越来越大。
然而，望京小街涉及产权主体复杂，两侧分属不同产权主体，同时还有大量零散商户持有部分产权，整体空间产权结构复杂，小街更新涉及利益方数量较多。“产权主体多，商户、居民诉求不统一，统筹设计与规划协调起来难度大。”如何结合片区发展、城市更新和街区治理的痛点问题进行针对性的提升改造，推动诉求不一的多主体共治共建，成为社会资本进入小街更新需要面临的首要课题。
今年初，在朝阳区政府的引导下，望京街道以万科、方恒为重点，建立以党建协调委员会为核心，小街自治委员会为支撑，商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构，将望京小街产权方（企业）、管理方（职能部门）、使用方（商户、居民、消费者）有机融合起来。经过10余次区级层面的小街治理调度会，上百次的街道级“吹哨报道”，交通秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范管理等一系列重点难点问题得以有效推进解决。同时，成立望京小街街区共治委员会，签订商户自治公约与街区文明公约，建立小街公共收益“资金池”，形成城市物业专业管理、街区经营收益反哺街区长期管理运营自转模式。
“结合政府开展的街区更新工作，在望京小街的改造过程中，我们响应号召、主动参与，通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新。”万科集团合伙人刘肖表示，将发挥市场主体的专业优势，把望京小街打造为“国际化+文化+科技”的时尚活力新街区。
用科技赋能街区，“智慧之芯”连接五大运营场景
在小街改造过程中，望京街道联合万科，对街区设施进行智慧化升级，开发建设了“智慧之芯”管理平台，连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。
构建数字化智慧停车新生态，缓解城市停车难。万科通过市场调研与居民沟通发现，望京小街两侧将近50万平米的综合体，包括办公、朝庭住区、综合商业和两个500多间房的酒店，而万科和方恒总共车位仅2300个，停车需求缺口1900个车位，加之路边随意停放的私家车和共享单车让东西向的望京小街变得寸步难行。因此万科智慧停车方案通过智慧化方式、规范引导停车，探索出了一套智能共享的高效模式，有望打破望京小街“停车难”、”乱停车“僵局。
首先，是硬件上，通过对道路断面的提升，优化街道尺度。其次，是机动车的管理上，尽可能利用存量停车位，在现有存量基础上，合理利用信息技术和大数据，可以对改善交通状况起到事半功倍的效果。目前，望京小街整体停车位数量严重不足，面对停车需求和供给之间的矛盾，万科智慧停车解决方案实施”共享停车“理念。具体做法是，工作时间段，办公车位资源不够停车，居民车位可以有偿共享出来；休息时间段居民业主车位资源不够，商业办公车位可以拿出来共享。按照这一方案，仅朝廷公寓就有818个车位释放70%-80%做分时停车。而对于”共享车位“产品，居民和用户则可线上预约购买，简单便捷。
此外，在技术上，万科智慧停车方案建立停车资源数据库和信息共享平台，利用移动互联技术，在实时监控及停车场动态数据分析基础上，分配空置停车资源，实时发布临停空余车位信息，且停车资源可视化，在街区四角以及出入口关键位置设有交通引导指示屏，便于居民做出合理出行选择。
智慧停车方案通过技术手段划定禁停区域，逐步引导消费者用车习惯、并对违规停放等行为进行技术约束。未来还将与共享单车平台共建数据后台监控，即时分析单车合理投放需求量，优化停车区域与调度方案，进行线下单车激活。针对外卖车辆，与美团、饿了么公司达成街区文明协议，制定外卖员群体的共同管理、约束行为章程。同时，餐饮等商户也要遵守街区约定，非高峰时段提供场地给外卖小哥休息。
可视化可溯源的垃圾分类，让垃圾住进“阳光房”。望京小街两侧商业经营主体201户，其中80%以上是餐饮企业，餐饮商户经营流动性大、管理水平参差不齐，对垃圾分类的理解认知和执行效果有很大差距，餐厨垃圾产生量大。为此，万科摸清问题根源，积极响应《北京市生活垃圾管理条例》的相关规定，首次引入“零废弃”概念，推进望京小街垃圾分类的管理和实施，实现垃圾分类的可视化、可溯源、可控制。
对于街区内的所有商铺，不仅要按照政府垃圾分类的要求进行垃圾分类，还要通过垃圾分类分户计量称重，实现垃圾数据的可视化，能够发现异常垃圾数据的来源，及时进行管控，实现精细化的垃圾分类管理。为了配合后期的运营管理，万科还建立了监督、展示、共建和奖励四大机制。
值得注意的是，望京万科时代中心设置了特色“垃圾房”，其采用德国理念及标准，整合国际分色管理体系、德倍洗双步式显性化清洁消毒体系和异味中和喷淋系统绿色清洁体系、以及北京市垃圾分类标准规定四大架构，实现了垃圾房德式“三体一规”的有序化管理，达到了全方位一体化环保垃圾房管理标准，做到真正意义上的中和分解异味，环保安全有效。
引入国际化元素，打造城市文化共享新地标
望京小街片区分布有大量大型企业和跨国公司，聚集世界500强企业6家，涉外企业1113 家，其中包含西门子、戴姆勒奔驰为代表的德国企业。为了提高国际商务氛围和文化氛围，望京小街建立国际文化交流活动展示舞台，在两侧人行道空间和高差改造为大台阶式剧场空间，作为文化活动的看台，并设置艺术连廊、街区展览馆、时尚市集等公共活动空间。通过跨界、多元、自由空间的展示，打造具有市级具影响力的国际人才社区。
其中，望京小街特色集市共分为欢乐吃喝区、进口品牌区、网红欢悦区、童乐互动区四大主题板块，旨在以集合中德特色商业为主体，将潮聚生物场、城市品牌精神、历史文化传承、市集邻里感受融为一体，通过精心筛选，引入包括Anatolia的轻珠宝、芝心花的甜品、申德勒的快餐、ULKER优客的进口食品，Beer library的德国啤酒等相关特色，形成望京区域天然的都市生活。
在文化艺术方面，万科积极统筹社会资源，引入文化+阅读特色的城市书屋和以北京国际设计周、中央美术学院为核心的北京设计中心，依托中央美术学院、中央美术学院城市设计学院、中国公共艺术中心学术力量， 推进属地高校文化共建，通过在小街社区开展“城市亲历”等公共艺术课题实践，举办“2020云毕业季”线下平行作品展和青年设计沙龙，与驻地企业共同探索艺术基因社区的建设与运营模式。希望可以将望京小街打造成开放性、轻时尚、生活化、交流性的国际化+文化共享街区，成为望京文化新地标。
“腾笼换鸟”促转型，“筑巢引凤”焕发商圈发展新动能
望京小街的改造不仅仅是表面的环境和功能提升，更重要的是依托于望京万科时代中心的“腾笼换鸟”，当地的商业和产业业态得以升级焕新。一方面，万科对存量商户逐步升级、引导朝阳品牌商户，完成原有商业业态的腾笼换鸟，进一步提升人流量和商业获客量，实现商业企业的可持续发展，成功摸索出一条适用于商业导向更新的优良发展路径；另一方面，改造后，望京小街和望京万科时代中心将吸引更多优质租户入驻，实现商场、写字楼出租率和租金的双提升。
万科在招商定位方面，侧重于大品牌、国际化并引入新晋品牌和网红IP业态。另外，在办公的招租选择上，望京万科时代中心紧跟朝阳区“科技赋能”的步伐，定位于集团型企业总部办公，重点引进规模在200人-5000人的TMT领军企业。尽管进入后疫情时代，但是商街的整体改造提升，吸引了很多明星企业进驻，例如keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业总部，未来入驻楼宇的企业平均年纳税额可过亿元。
随着新冠疫情带来的消费观念变化，望京小街抓住契机，打造体验式经济。受防疫中摘门帘的启发，望京小街不断思考商户门店与空间的关系，打破北方商街的封闭概念，让店面与街区构建和谐关系，例如两侧商业街增设外摆区域，其全开放的形态，吸引不同特点及需求的客流人群在望京小街高效地汇聚与交集，营造活力商业氛围。
城市更新是一个考验多方关系协调、综合设计改造、持续服务运营能力的领域；打造一条“百年老街”，更是需要持续运营、长久维护和与时俱进。作为城乡建设与生活服务商，万科表示希望在城市更新的这条跑道上，通过望京小街模式，形成可复制、可推广的经验，为构筑新型城市空间提供参考借鉴。
文/宋欣
编辑/刘洋-广厦
