今年3月1日，备受关注的存量个人房贷定价基准转换工作正式启动。根据央行公告，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成，而且每个客户只有一次转换机会。眼看限期将至，到底是选一成不变的固定利率，还是选择以LPR（贷款市场报价利率）为基准加点的浮动利率，还在犹豫的客户该作决定了。

根据北青-北京头条记者了解的情况，目前各家银行的转换率有高有低，但已经办理转换的客户绝大多数都选择了LPR浮动定价模式

两种方式二选一  只有一次转换机会  

长期以来，个人房贷利率都是在央行贷款基准利率上打折或上浮一定比例。根据央行公告，从2020年1月1日起，金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率，改为主要参考LPR进行贷款定价。这意味着个人贷款利率也要与基准利率脱钩，改与LPR息息相关。

对于此前的存量贷款，央行在去年年底发布公告称，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动，原则上于2020年8月31日前完成。

具体来说，央行对存量房贷客户给出了两个选择，一个是转为“LPR+加点”浮动利率，即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。而且，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

转换前后利率不变  

根据央行公告，不论选择哪种定价方式，转换时点前后贷款利率不变，都跟去年实际执行的房贷利率一样。

央行有关负责人此前解释称，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3至8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR（5年期以上LPR为4.8%）和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。具体来说，加点数值=转换前的房贷利率-4.8%。

选择何时办理转换可能会影响第一次重定价时间

根据央行公告，定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日，个人房贷重新约定的重定价周期最短为一年。

此前，我国大部分银行房贷合同约定的重定价日为每年1月1日，也有部分银行约定为贷款发放日的对月对日。

虽然加点数值不受转换时点的影响，但重定价日的选择却可能会影响客户是否会在今年就进行第一次重定价。

选择每年1月1日为重定价日的客户，第一次重定价日为2021年1月1日，今年之内贷款利率都不会变化。

选择贷款发放日的对月对日为重定价日，如果年内遇到重定价日，今年就会进行第一次重定价。

工行有关人士向北青-北京头条记者举例进行说明。比如客户的贷款发放日是2010年5月6日，在定价基准变更时将重定价日调整为贷款发放日对应日，即每年5月6日。如果客户在3月10日变更定价基准，则今年5月6日就会进行第一次重定价，按照4月20日公布的LPR计算贷款实际执行利率；而如果客户在6月10日办理定价基准变更，就要等到2021年5月6日才进行第一次重定价，今年全年的贷款利率都不变。

当然，从第一次重定价开始，以后每年的房贷利率将只与相应的LPR有关，LPR上升则房贷利率上调，LPR下降则房贷利率下调。

两种方式各有优势  先问自己对未来利率走势如何判断

业内人士指出，两种转换方式各有优势，具体如何选择主要取决于客户自己对未来市场利率走势的判断。

如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

同时，选择固定利率的客户，未来每年的月供已经锁定，不用担心其上升下降影响自己的支出安排；而选择“LPR+加点”方式，每年的月供可能会小有变动，客户一定要留心银行的通知，关注还款变化并按时足额还款。如果月供增加了，还款金额却没变，可能不经意间就影响了自己的征信记录。

北青-北京头条记者了解到，自2019年8月改革以来，LPR共进行12次报价。目前，1年期LPR累计下行40个基点，5年期LPR累计下行20个基点。因此，大部分银行人士预计，由于未来一段时间LPR仍有一定下行空间，借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准（浮动利率）将可能是普遍的方式。

长期利率走势难以判断 专家建议大家根据实际情况进行选择

不过，由于存量房贷期限一般最长可到30年，就算提前还款，很多人也需要至少背负10年以上。要准确判断如此长远的时间里市场利率的走势，对普通人来说的确太难了。

“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是‘LPR+加点’浮动利率，都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，如果选择了LPR浮动利率，短期来看，未来两三年，房贷利率会是下降趋；但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房贷利率大多是与5年期以上LPR利率挂钩。而目前看1年期LPR利率的下调更加明显，5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，中长期LPR走势还会受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响，目前难以预测。

因此，温彬建议，存量房贷客户还要根据自身具体情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的利率转换方式。如果此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，选择浮动利率可能更合适，因为即使LPR出现反转，也可通过提前还款方式来规避利率风险。

中信银行总体转换率超80%  其中九成以上选择LPR浮动定价模式

3月以来，多家银行发布公告，在疫情特殊时期，重点开放手机银行、网上银行等线上渠道办理转换，随着疫情防控好转，会逐步开通网点柜台等线下渠道。

眼看离8月31日大限只剩最后一个月时间，存量客户办得怎么样？部分银行表示，不少客户还在观望中。有一线城市的国有大行有关人士表示，其所在地区仅20%左右的客户主动选择转换，这部分客户绝大多数都选择转“LPR+加点数”。

不过，也有银行的转换工作推进很顺利。今日，北青-北京头条记者获悉，截至目前，中信银行总体转换率超80%，转换客户中九成以上都选择了LPR浮动定价模式。

如果客户不主动转换 部分银行统一转为LPR浮动利率定价方式

如果客户在8月31日前因为种种原因没有主动办理转换，银行会怎么处理？北青-北京头条记者了解到，部分银行此前已经在公告中明确告知客户会有统一批量转换的安排。

兴业银行此前表示， 对于多次公告及短信通知后客户仍未通过相关渠道进行签约变更的，将通过短信、公告等形式告知客户，按照标准转换方案批量转换为LPR定价的浮动加点的利率方式。

招行在4月上旬统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果客户不想这样转换，仍维持原合同安排，可以在8月31日前联系招行各分支机构贷后服务中心申请处理。

交行、招行、浦发、民生也均表示会代客户批量转换。当然，银行批量转换后，客户不同意，也可登录手机银行或者到贷款经办网点签约，转换为固定利率。

还有不少银行表示，对于未能在2020年8月31日前办理定价基准转换的，届时银行将按照中国人民银行相关要求执行。不过，目前对于未进行转换的存量房贷，央行并没有相关细则出台。

文/北京青年报记者 程婕
编辑/田野