观点指数 进入2020年6月，又有四家物业企业成功登录资本市场，物业行业发展迎来新的高峰期。对比起2019年的物业上市“井喷期”，今年似乎有过之而无不及。
6月24日-29日期间，共有5家物企向港交所递交招股书，分别是合景悠活、荣万家、佳源服务、世茂服务、金科智慧服务。
物业市场的火热促进了更多的收并购事件发生，6月28日，时代邻里发布公告称，以2.34亿元收购上海科箭物业51%股权，后者在管面积约1600万平方米；6月30日，蓝光嘉宝与6家物企签署股权协议，与1家物企业合作设立合资公司，新增在管面积875.4万平方米。
股价方面，月内一众物业股延续了以往强势，平均涨幅21%。值得注意的是，中小型物业企业表现更为突出，如银城生活服务月内涨幅达115%、中奥到家涨幅达到206%，
中奥到家涨幅或因与绿城服务达成合作协议：6月14日，中奥到家向绿城服务以每股0.98港元配售3692万股，募资3600万港元。10天后，绿城服务斥资2.21亿港元向市场收购中奥到家1.23亿股，成为中奥到家第二大股东。
另一方面，全国各地持续推进老旧小区改造方案，为物管行业提供市场增量信号。
万科物业巩固首位，城市服务热度不减
从“6月中国物业服务发展指数TOP30”榜单上看，万科物业凭借运营规模的既有优势，进一步完善社区空间、商企空间、城市空间“三驾马车”模型搭建，每月有稳定的城市服务项目落地，继续位居第一。
6月8日，万科物业河流水质科技管控项目数字化指挥中心落成揭牌，入局智慧水务市场，进一步扩宽其城市服务边界。据了解，此前的2019年9月，万科物业与深圳市生态环境局携手，以1.9亿元中标深圳市河流水质科技管控项目。开启了“物业管理进河道”的水环境管理新模式。
本月另一物业服务头部企业在城市服务方面亦有新进展——6月5日，碧桂园服务与大连金普新区签署合作协议。
大连金普新区为东北地区第一个国家级新区，总建筑规模约1500万平方米，碧桂园服务以智慧物业、智慧科技平台、资产运营、增值服务等方式，整合城市空间运营与公共资源服务。
来源：公开资料、观点指数整理
另外，永升生活服务顺应物企入局智慧城市服务生态圈趋势，与江苏泗阳经开区携手。据公司年初时透露，永升生活服务坚持“关联方+招投标+战略合作+收并购”四轮驱动的扩张战略，使得在管面积实现了5年6倍、60%以上复合增速。
资料显示，永升生活服务在管面积来自招投标、战略合作、旭辉、收并购占比分别为5:2:2:1。
与此同时，雅生活这个月中标的环卫类型项目同样值得关注。政府采购类市政环卫项目与物业管理模式类似，都具有轻资产投入、持续产生稳定现金流的特性。
公开资料披露，2019年我国市政环卫市场规模3171亿元，其中第三方市场化规模1422亿元，可为物业管理行业带来10%-20%营收增量，预计2024年第三方市场化规模可达3044亿元。
总体来看，物企参与城市服务已是大势所趋，拥有优秀运营经验的企业在城市服务方面加快了抢单节奏。
可以预见的是，城市服务是一个双边需求的市场，随着规模越来越大，物业公司会找到更好的盈利点，同时与当地政府的合作将会更加稳定，实现可持续发展。
中型物企股价逆势走强，配股并购潮来袭
过去6个月，物业行业面临疫情带来的挑战，同时也让社会和资本重新认识到物业的价值。
物业股从年初起便水涨船高，观点指数监测港股23家上市物业企业涨跌幅发现，本月一众物业股票延续此前的强势表现，月内平均涨幅21%。与之相对的，恒指月内涨幅6.38%，物业股继续跑赢大市。
数据来源：Wind、观点指数整理
整体来看，本月港股市场上有15家物业企业实现股价上扬，8家股价下跌。值得注意的是，本月头部物业企业的股价略现颓势，中型物业企业股价表现更为亮眼。
如银城生活服务月内股价上涨115%，市值较上市日翻倍；中奥到家股价大幅度拉升，月内涨幅206%，达到了上市以来股价峰值。
值得注意的是，此前股价持续高涨的碧桂园服务、永升生活服务、保利物业等头部物企业，本月则有不同程度的下跌，分别为-0.37%、-1.07%、-10.47%。
一般来说，大部分物业股走势强劲与其发展不无关联。如背后的关联地产公司增长强劲，可以获得持续性的物业管理面积输送，业绩增长预期强劲，因此自然更受资本青睐，结合1-6月股价综合表现来看亦可印证这一点。
来源：Wind、观点指数整理
本月头部物业企业股价异常，或许与配股潮有关。
6月3日，绿城服务发布公告称，公司拟向最少六名承配人合计配售2.666亿股新股，预计融资总额约27.14亿港元。绿城服务宣布配股后第二天，永升生活服务集团有限公司也发布公告称，拟先旧后新配售1.34亿股新股，预期此次认购事项所得款项总额为15.79亿港元。
随后，和泓服务、佳兆业美好均有配股动作。一连串的物业企业配股事项难免会导致原股东所持股份遭到稀释，由此引发市场出现疑虑，物业股整体似乎都出现了连锁反应，月内体量较大的物业股出现整体下跌的情况。
来源：企业公告、观点指数整理
从目前市场数据来看，规模仍是衡量一家物管公司的重要指标，扩大管理规模和增大市场份额仍是上市物管企业发展的首要目标。
通过配股募资资金，以求尽早抢占更多市场份额，亦是物业企业弯道超车的手段之一。
另一方面，通过配股扩充资金的窗口期或即将稍纵即逝。换句话说，得益与疫情期间全球经济动荡，物业行业的价值体现，具备稳定现金流的物管行业深受资本热捧，整体股价实现上升。但随着市场复苏秩序，物业行业是否会继承前半年的热度仍是未知数。
尽管近期物业股股价略有回调，但通过对比与之关联的房地产行业可发现，物业管理行业仍具有较高的估值，同时由于物业有较高的稳定性与业绩增长性，相比其它行业而言，通过配股导致股价回调的物业股，或许会更具有交易机会。
编辑/宋欣
