看房当晚就决定购房并签订了合同，付款一个月后发现房屋有渗漏水的痕迹，买方以原房东隐瞒事实由主张构成欺诈，要求撤销合同退房退款……近日，上海市松江区人民法院审结这样一起房屋买卖合同纠纷案件，最终认定原告依据不足，未支持其诉讼请求。二手房交易中卖方未告知某些情况是否构成消费欺诈？哪些属于法律规定应告知的内容？对此法官和律师进行了解答分析。

付款后发现渗水痕迹，买房者起诉退房退款

李某夫妇想买一套房屋，在朋友及房屋中介的陪同下一起前去看房。因这套房屋当时已出租，看房时房东王某不在场，授权中介全程带看。李某夫妇对这套房屋感觉满意，当晚就与房东签订了房屋买卖合同，并支付了10万元定金。

李某表示，因看房时一位租客不在，一间卧室房门上锁，他和妻子没有联系租客或房东开门，只看了其他房间。经询问中介，中介表示“房屋很好、没有问题”，夫妻俩即决定购房。付款后，李某觉得心里不踏实，一个月后，再次来到房里，却发现之前没看的卧室内有一面墙有渗水的痕迹。

李某夫妇顿时觉得“被骗了”，认为房东欺诈，要求解除房屋买卖合同退还定金。因协商未果，李某夫妇起诉至松江法院。

根据法院公布的案情，原告李某夫妇认为，中介方及房东在其看房期间、购房洽谈期间及签订合同前后，隐瞒了房屋漏水的事实，存在严重的欺诈情形，故要求撤销合同，退还钱款。

而被告房东则辩称，原告在购房前实地查看了房屋，对房屋满意，然后双方签约。签约前，自己曾口头告知过原告小区在进行整体翻新及外墙修复，屋内有渗漏水的痕迹。起诉前，外墙及室内均已经修复完毕，不影响合同的履行。

中介公司作为第三人述称，房屋此前确实存在外墙漏水问题，但签订合同时，该问题已修复。原告看房时，只是内墙还有此前渗水的痕迹；此后，房东将内墙重新粉刷，渗漏水问题完全修复，己方提供了正确全面的居间服务。

法院：无虚假陈述或故意隐瞒，驳回诉请

松江法院表示，本案的争议焦点在于原告能否以欺诈为由撤销合同。

对于本案是否存在第三人欺诈的问题，法院认为，构成第三人欺诈需要交易相对方知道或者应当知道第三人存在欺诈行为，而本案中并无证据证明中介人员明确知晓房屋渗漏水而故意隐瞒，且房东授意或默许中介故意隐瞒真实情况或做出虚假陈述，故原告以中介的言行构成第三人欺诈为由主张撤销合同，依据不足，人民法院不予支持。

对于是否存在被告欺诈原告的问题，法院则认为，本案中确无证据证明被告主动向原告披露过房屋存在渗漏水及墙面脱落的情形。但原告购房前应尽必要的注意义务，审慎查看房屋的状况，对房屋有全面的认知后再做决定。而据原告陈述，其疏于查看，未尽到必要的注意义务。现并无证据证明被告对房屋状况有过虚假陈述，或在原告询问时故意隐瞒真相，渗漏水问题也已修复，且被告要求继续履行合同。因此，原告主张被告欺诈进而要求撤销合同，依据不足，人民法院不予支持。

据介绍，一审判决后，原、被告均未上诉，该判决现已生效。

法官表示，在二手房交易中，对于一些显性的轻微瑕疵，只要出售方未刻意遮挡设置障碍，即不应苛求其需主动告知。买受人要尽到必要的、审慎的注意义务。

法官说法：构成消极欺诈有前提，一方需负有告知义务

“在房屋买卖中，主张构成欺诈并要求退房退款的纠纷并不少见。民法上的欺诈包括故意告知虚假情况和负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，导致对方陷入认识错误从而做出错误的意思表示。”该案承办法官介绍，隐瞒真实情况构成欺诈的也被称为消极欺诈，消极欺诈的识别是司法实践的难点，也是容易产生争议的问题，本案即属于此。

法官表示，对于能否构成消极欺诈，首先要注意，构成消极欺诈的前提是一方负有告知义务。一般而言，交易的双方原则上均无主动告知的义务，只有在特定情况下才有，主要限于：基于法律的明确规定，如《消费者权益保护法》第18至21条经营者对消费者的告知义务；基于交易习惯或当事人的明确约定，在一方明确询问时，另一方至少不能虚假陈述；基于诚信原则，对于一些隐藏的、不易发现的、重大的瑕疵，交易方负有告知义务。

法官同时表示，卖方应告知的内容主要限于足以影响当事人是否缔约的重要信息。对此，江苏亿诚律师事务所的徐旭东律师告诉扬子晚报紫牛新闻记者，具体到本案而言，二手房已经修复好的渗漏水问题是否属于足以影响合同订立的重要信息？法院从一般情形判断，认为这并非如此。也就是说，即便售房人、中介未告知相关情况，也不足以影响买卖合同的签订，不能认定为构成欺诈。

“这个案子提醒二手房或其他二手资产购买人，应当根据自己购买资产的目的来确定众多资产信息中，究竟哪些信息属于影响自己交易的重要信息，通过合同约定对方必须履行告知义务。”徐旭东提醒，如此时交易方故意隐瞒或拒绝告知该信息，则属于欺诈或违约行为。

文/万承源

编辑/倪家宁