“如果能把住房保障体系建立起来，‘双轨制+租购并举’就能构成房地产新发展模式的核心。”12月18日，中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏在“《财经》年会2023：预测与战略”上表示，“通过保障房和房改，能够让全体居民住有所居，让他们走上共同富裕的道路。”

孟晓苏从最近一系列重磅政策对房地产行业的加大重视说开，明晰了当下我们要建设的房地产新发展模式，一个是双轨制，一个就是租购并举。

住房双轨制方面，需要坚定地去“完善住房市场体系和住房保障体系”，贯彻两个“为主”，即“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。

租购并举方面，孟晓苏提到，要按照中央要求，“要解决好新市民和青年人等住房问题”，让各类保障房能够覆盖到50%左右的城镇居民家庭。购买保障房的居民也可以享受到当年房改政策，保障性租赁房应该允许以租代购，有能力的居民补交资金以后允许进入市场流通，通过保障房和房改，能够让全体居民住有所居，让他们走上共同富裕的道路。

发言最后，孟晓苏还指出，房地产信托投资基金(REITs)是化解存量非常好的一个金融工具，而且我国的REITs发展对普通投资者也很有好处。“我们推动REITs，把房屋资产做成REITs，就可以大大地充实人民群众的金融资产，这是实干兴邦的事情。”

另外，在会后的问答环节中，孟晓苏认为，一些已经明显不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策，应当尽快去除，这样才能促使居民住房条件得以改善，才能够让房地产业享受到春天到来的温暖。

以下是部分发言实录：

主持人(杨中旭)：谢谢邱晓华先生，邱局长刚刚讲到说，尽管房地产的投资、销售面积、销售额仍然处于负数，但是投资似乎要快于销售复苏，并且在融资三支箭之外还给出了消费端四支箭的具体建议，尤其是财政领域需要加大对这个领域的支持力度，谢谢邱晓华先生。

接下来有请中房集团原董事长、汇集基金董事长孟晓苏先生发言。

孟晓苏：主持人好，各位专家好，现场和线上的朋友们，大家好。

今天我在发言时间里作一篇财经杂志给我的命题作文：“中国房地产裂变与重构”，讲讲新的发展模式，这个题目正好与新的发展模式相匹配。

最近刚刚召开的中央经济工作会议用了很大篇幅来阐述对房地产的重视，在着力扩大国内需求，恢复和扩大消费这一节里，把“支持住房改善”作为第一位，这是多年没有过的。过去都是绕开住房，宁可讲汽车也不讲住房，这次却把它放在第一位。

中央经济工作会议文件在第五条大量阐述“确保房地产市场健康平稳发展”，讲了不少具体措施，提出“推动房地产向新发展模式平稳过渡”。因此我们要研究新的发展模式。在中央经济工作会议召开过程中，国务院副总理刘鹤在公开场合讲“房地产业是国民经济的支柱产业”，引起了良好的反响。

党的二十大报告上专门有一段论述谈：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这句话讲清了我们要建设的新发展模式是什么：一个是双轨制，一个是租购并举。这些也是我们当年在制定房改方案的时候提出来的。1996年由几个主管部委与中房集团共同组织课题组，制定住房制度改革方案。在这个方案中明确提出了实行住房双轨制，要求“市场供应商品房、政府提供廉租房”，其中还包括了租购并举的内容。在这个房改方案被中央采纳，住房制度改革在全国推动起来以后，课题组又在1999年再次向国务院提出建议：《住宅与房地产业成为国民经济支柱产业的建议》，在2003年被国务院发文肯定。国务院文件指出：“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。如今时隔20年，再次由国务院负责人讲出房地产作为国民经济支柱产业的话，听起来非常亲切，这是一种正确认识的回归。

在住房双轨制方面，中央、国务院在最近几年阐述得非常清楚，在前几年中央经济工作会议上提出了“两个体系”——“完善住房市场体系和住房保障体系”，这是对双轨制非常清晰的阐述和发挥。前几年国务院向全国人大报告中提出了两个“为主”——“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”，把双轨制诠释得非常清晰。

可惜在房改之后长达12年时间中，有些人忘记了保障房责任，忽视了住房保障体系建设，一度试图用商品房来代替保障房。他们认为商品房能够覆盖一切，不需要政府再建设保障房。于是提出了“小户型政策”，把龙虾切小，“4斤龙虾吃不起，1斤龙虾还吃不起”？他们认为老百姓只是要吃龙虾鲍鱼，不知道老百姓要吃的是野山鸡炖蘑菇、大葱炒笨鸡蛋。再就是提出降房价的要求，设想把商品房价格降下来就变成了保障房。这些做法都是把政府的保障房责任推给开发企业，出现了保障房12年旷课的情况。在政府忽视保障房情况下，把房地产调控目标对准商品房房价。本来是保障房不到位，却总是跟商品房过不去。

我多年持续推动保障房建设。2005年以前，我在中房集团工作的时候，我们在全国各地建的都是低价商品房和保障房。当时中房公司还是一级央企，中房集团在住房保障方面起到了重要作用。我们在全国200多个城市设中房公司，每年保持全国20%左右的房屋开发量，建成1300多个住宅区，总计2.7亿平方米。当时全国最大的问题是没有启动住房商业化，我和主管部门专家一起推动了住房制度改革。

近年来央企慢慢忘记了自身保障房责任，在上级多次要求“央企退出竞争性房地产领域”之后，却反其道而行之，央企把自己的工作目标设定为“以盈利为目的”，纷纷涌入商品房土地市场，利用自己的政治优势、资金优势和其他优势，都在那儿高价拍地，再把高地价转化为商品房的高房价。在这种情况下，地方政府把保障房任务混在商品房之中转给开发商建，搞什么“限地价、竞配建”。经我批评之后，听说不少地方把它收回了。

结果是保障房建设任务层层布置。上面喊建保障房，下面也喊建保障房，都是“瘸子打围坐着喊”。为什么都坐着喊呢？因为他们谁都没有好腿。

2011年以后，国务院大力抓保障性安居工程建设，建成了不少保障房。但是后来发现，由于都是层层布置任务，所以有些地方政府就把保障房建在了远郊区小县城，这样成本低、套数多，但效果不佳。近几年我和不少专家在呼吁，“要重提住房双轨制，完善我国住房保障体系”，而且呼吁“让央企、国企回归保障房本位”，履行自己的公共服务职能。

如果能把住房保障体系建立起来，“双轨制+租购并举”就能构成房地产新发展模式的核心。低收入居民他们并不是盼着别人家的房价下跌，这跟他自己没有直接关系。他们需要的是政府给他们提供低价的保障房；而有房子的居民他们并不希望自己房价下降家庭财富缩水，而是希望房价稳定上涨和资产增值。如果保障房提供的量足够，就可以与商品房构成新的“结构性房价”，降低了平均房价的水平。

房价平稳与上涨能让居民都得到好处，毕竟现在我国城镇居民的住房量很大。根据央行2009年统计，居民家庭拥有住房的是96%，户均拥有住房1.5套，连最低收入20%的城镇居民家庭，他们的住房拥有率也达到了90%。而且房产价值在居民家庭财产中占到60%比例，在实物资产中占比达到74%。这种情况下，房价上涨对居民来说是有利的，而房价下跌是对居民是有害的。房价上涨使得购买保障房的家庭、包括享受房改价购房的老职工们受益更大，房价上涨促成了居民的共同富裕。人们总以为在第一次分配领域难以实现公平，但是我国的房改就在第一次分配领域创造了公平。当年干部职工用很低的房改价就把租住公房买到，若干年之后房屋资产增值让他们跟上了共同富裕的步伐。

这种房改的思想与政策应当继续延续。要按照中央要求，“要解决好新市民和青年人等住房问题”，让各类保障房能够覆盖到50%左右的城镇居民家庭。购买保障房的居民也可以享受到当年房改政策，保障性租赁房应该允许以租代购，有能力的居民补交资金以后允许进入市场流通，通过保障房和房改，能够让全体居民住有所居，让他们走上共同富裕的道路。

在中央经济工作会议文件中我还看到这样一条重要内容，“要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量”，联系到国务院前不久提出的要求，鼓励通过发行不动产投资信托基金盘活资产存量，主要通过发行REITs来盘活存量，这个要求再次提出非常及时。REITs本来就是一个化解资产存量的金融工具，十几年来我持续提倡REITs，终于在前年启动试点，现在试点项目已运行了一年多了。当时为了避免房地产调控政策的干预，我国进行的REITs试点是从基础设施起步的，从REITs上市一年的表现中可以看到，在资本市场股债双杀的情况下，REITs逆势而上表现很好，特别产权型的REITs表现强劲，REITs板块在资本市场上“一枝独秀”，很受投资人的欢迎。

我已多次呼吁要让REITs早日进入到商业租赁房领域，要和国际REITs接轨。在中央政策鼓励资金支持房地产的时候，中国证监会明确提出“研究推动REITs试点范围拓展到市场化长租房以及商业不动产等领域”，这个领域总算是打开了，这是非常重要的REITs领域。

要落实“发展住房租赁市场特别是长期租赁”的要求，就要推动供给侧结构性改革。靠政府持有租赁房毕竟是少量的，靠居民一家一户去持有租赁房，就打淮海战役却不组织一支军队，不组织野战军，却让老百姓拿着棍棒上战场一样可笑。所以中央早就提出“要支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”，REITs正是这样的专业机构，从国际经验来看它是长期持有租赁房最好的载体。

中国的REITs发展也让人们看到，它对普通投资者是很有好处。它锚定的是安全的、有稳定收益的不动产资产；它每年可以按期分红，又可以随时到资本市场流通，是优质高流动性的产品；它可以让投资人享受到房地产投资和房地产增值的收益，它对于人民群众来说，是普惠型的资本福利。

现在中央要求研究三次分配理论，特别提出“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”。我们推动REITs，把房屋资产做成REITs，就可以大大地充实人民群众的金融资产，这是实干兴邦的事情。

邱晓华的讲演题目很有诗意，我发言最后也送给各位专家、各位企业家两句古诗。各位专家坚持呼吁房地产政策理性回归，苦心孤诣，终有所成，我送大家宋代王令的诗句：“子规夜半犹啼血，不信东风唤不回”！再送给在逆境中坚守的企业家们唐代王维的诗句：“行到水穷处，坐看云起时”！

我讲完了，谢谢大家。

会后问答环节：

主持人：好的，谢谢倪博士，接下来我们把问题提给孟总。我有一个同事，他父母的房子在北京西直门附近，福利房，多花了三万就变成了自己的产权房，房子很小，想改善一下，碰到了一个难题就是认房又认贷，他把手里的小房子卖掉，在北京再买一套新房子，好像算二套，贷款就成了问题，首付要达到八成，这可是北京的八成，所以他的改善房想换就换不到满意的平方米数。我们知道，现有的一些限购和限贷的措施，原来在房价快速上涨时期做出来的，应该说是绑起来的一种做法，现在是不是到了松绑的时刻？

孟晓苏：中旭提的问题很好，实际上你也已经回答了这个问题。当年我们方案课题组向国家建议推出住房抵押贷款的时候，银行住房抵押贷款首付比例都是与银行风险相匹配的，但是后来被一些部门变成了一种调控手段。住房抵押贷款本来是照顾中低收入者的，让他们付全款买房或高首付比例买房都做不到，通过银行贷款杠杆让普通居民能够买房，能够提前住上房，对居民来说是一种政策福利。但是最近一些年来，限贷政策越搞越过分，包括你所说的“认房又认贷”，北京的购房居民如果必须按照二套房来贷款，贷款额度就很小，首付比例则太高，而且利息也偏高，不利于购房居民，更不利于中低收入的居民家庭。

中央经济工作会议明确要求“支持住房改善”，而这套“认房又认贷”的做法明显与中央现在的要求不符。为什么会出现这种情况呢？这原来是在房地产过热时采取的降温措施，现在房地产的冬天到了，在夏天采取的降温措施，就应当在冬天把空调关上，还应该把暖气打开。现在金融机构已在响应中央要求，推出了不少支持房地产发展的金融措施。但是有些地方政府的“土政策”，正在限制着金融支持措施不能落地。“认房又认贷”是北京市的政策，不符合“支持住房改善”政策要求，也不利于促进房地产业平稳健康发展。要改变也容易，并不需要全国性的政策改变，“土政策”怎么弄出来的就怎么把它收回去。还是要恢复到住房贷款首付款与银行风险相匹配的正常要求。

现在我看到一些地方政策已经放开了，包括居民购买第二套房也可以正常贷款。有些普通商品房的购买者又可以享受到10%左右的首付。当年在房改的时候，经济适用房贷款首付低至5%，不就是为了照顾普通百姓吗。普通居民在抵押贷款帮助下提前具备了购房能力，随着日后房价上涨，使他们的房产价值成倍增值，能与中上收入居民的房产价值差不多齐平，这就成就了共同富裕。过去我们没有做到共同富裕吗？我们通过房改推动住房商品化、商品价格上涨就造成了共同富裕。将来要实现共同富裕仍然要从现实出发。要把居民住房抵押贷款上升到政策层面，上升到促进共同富裕的层面考虑。

刚才鹏飞讲了，我国房地产是行政管制很强的市场。现在是需要启动房地产市场了，应当把这些限制政策尽快去除，这样才能促使居民住房条件得以改善，才能够让房地产业享受到春天到来的温暖。

由《财经》杂志、财经网、《财经》智库、财通汇联合主办的“《财经》年会2023：预测与战略”12月17日至18日在北京举行，论坛主题“应对发展挑战提振复苏信心”。

编辑/张郁唯