房地产市场再迎重磅新政。

日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

就在几天前，房贷利率参考的5年期以上LPR大幅下调15个基点，为各地房贷利率的下行释放空间。当前首套房和二套房房贷利率下限已降至4.1%、4.9%。许多地方实际房贷利率创下2009年以来的新低。

各地“一城一策”运用信贷政策意味着什么？这一政策与房贷降息叠加会带来哪些效应？

“一城一策”2.0

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，自从2016年下半年以来，中国的住房信贷政策就一直坚持“一城一策”的思路。其基本逻辑就是，各地房地产运行态势不同，温度冷热不同，不再适宜由央行自上而下发文，“一刀切”地降低全国首套房首付比例。

过去的差别化信贷政策之下，尽管各地首付比例和利率差异较大，但各地的信贷政策是由地方金融部门出台，而且需要在央行差别化住房信贷政策的底线之上（比如首套房首付比例不低于25%等），地方政府调控的空间并不大。

此番政策出台后，李宇嘉认为，地方政府与金融管理部门的协同性将会增加。过去一段时间，二者目标有一定差异，但当前，二者应该回到通力合作的框架下。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，意味着在接下来的地方调控中，信贷政策将会被作为调控工具箱中的重要工具被应用起来。

陈霄表示，从以往的调控政策来看，地方对楼市的支持主要集中于放松限购限售、购房补贴、放宽落户等方面，信贷政策的改变大多只是被用在调整公积金贷款额度等方面，整体而言，地方对信贷手段的利用还不频繁并且有一定的拘束性。新政发出后，将留给地方调控更多的发挥空间，各地也可以更好地实施差别化信贷政策。

楼市复苏有望加速

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，此番会议提出的“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号，短期来看，各地通过降首付、降利率来降低购房成本、优化信贷政策的力度有望加大。尤其是核心二线城市，预计将对认房认贷政策进行优化，促进合理住房需求释放。

当前，二线城市房地产市场展现出较强的韧性。根据官方发布的数据，7月份楼市稳中复苏的城市，以二线为主。它们大多经济基本面好，购房需求潜力仍在。

比如：7月份，新房市场上，南昌、扬州、杭州、合肥房价环比分别上涨0.8%、0.8%、0.7%、0.7%。二手房市场上，烟台、上海、合肥、南充、南昌等城市房价环比涨幅居前。随着购房信贷政策的优化，这些城市有望成为带动楼市复苏的“火车头”。

陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策是对几天前房贷降息的跟进措施，接下来降首付比例、下调房贷利率、调整贷款额度等将会被更广泛应用起来。这对购房者和整个房地产市场而言都是一个重大利好，有利于提升市场活跃度，提振市场信心，达到稳市场稳预期的作用。

陈文静透露，最近一个月来，超10城优化信贷政策。例如：北京针对特定项目降低名下无住房且无在途贷款的老年人购房的首付比例，苏州、无锡、福州均优化认房认贷政策，下调首付比例，南通、惠州亦明确首套房及二套房首付比例下限。

今年以来，据中指研究院统计，全国已有超240个省市优化调整房地产相关政策超650次。陈文静认为，近期，在中央政策指导下，各地因城施策的节奏有望加快，市场有望进入新一轮的政策集中出台期。

楼市传统“金九银十”即将到来。陈文静表示，这些积极的政策信号，有助于市场预期好转。随着政策的不断优化，楼市活跃度较7-8月有望改善，预计热点城市的市场或逐步企稳并恢复。

资金会大规模流入房地产吗？

但李宇嘉强调，这并不意味着要让资金大规模流入房地产。他认为，在地方对本地房地产稳定负主责的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等，应该全方位通力合作，助力地方一揽子纾困政策发布和落地实施，从而尽快稳定房地产市场。

这也并不意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率，李宇嘉表示，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架同频共振。此前曝出有的城市房贷首付比例高，希望降首付，但金融部门持不同意见。未来，这种“打架”的情况，预计不会出现了。

李宇嘉表示，对于三四线城市，若有下调空间，首付比例大概率会下调。但对于一线城市，政策仍然会比较谨慎。他认为，即便下调首付比例和利率，也并不会带来楼市的迅速反弹。因为，当下供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等等，都发生了改变。（庞无忌）

编辑/田野