半两财经|法拍房市场供给端升温显著 现在想入手还要注意什么?
北京青年报客户端 2024-01-24 10:28
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2023年房地产市场需求端除新房、二手房外,法拍房源逐步被大众所接受。 根据中指法拍数据库监测,截至2023年12月,法拍房市场供给端升温显著。法拍房逐步进入大众视野,市场关注度走高。对此,不少网友也发出疑问,如果购买法拍房,有什么注意事项和风险?

法拍房市场供给端升温显著

2015年,线上法拍交易起步,法拍房逐步进入大众视野,由于早期法拍房不受限购政策约束,其成交价格通常低于市场价,部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”,一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来,法拍房挂拍量出现增多趋势,但受政策收紧、市场观望情绪等因素影响,2023年以来法拍房市场不降反升。

根据中指法拍数据库监测,截至2023年12月,全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套,相比2022年的58.3万套增长了36.7%,法拍房市场供给端升温显著。

从挂拍物业类型来看,住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数超过77%。其中,住宅类法拍房 2023年挂拍量38.9万套,占总体48.9%,绝对量增加11.7万套。商业法拍房源2023年挂拍224143套,同比增长22.5%。

从成交来看,2023年法拍房源挂拍量同比增长21.3万套,成交量仅增长2.02 万套,整体成交率为 18.4%,同比下滑 3.3%。其中,住宅类法拍房成交 9.9 万套,同比2022年8.4万套增长17.55%;成交率25.4%,较上一年下滑5.5个百分点。商业法拍房源2023年成交26984套,同比增长10.5%,成交率为 12%。

为何2023年成交绝对总量上升,但成交率却出现下滑?中指研究院高级分析师张晓飞解释,供过于求导致成交率下滑;法拍市场刚兴起,参与者对法拍市场流程不清晰,所以大多以观望为主,下场参与的购房者量较少; 受资金收紧、以及市场价格变化趋势不稳定,法拍购房者观望情绪浓厚。

张晓飞介绍,2023年法拍房市场价格变化体现在成交折扣率方面,2023年法拍项目整体成交折价率为76.4%,较上一年78.7%折价率略减少2.28个百分点。2023年成交折价率下降主要原因是二手房市场价格不稳定,导致一些房源没有达到预期成交。预计2024年在二手房市场企稳之后,成交折扣率将维持到稳定区间;另外预计2024年法拍房源供给端会继续提升,同时成交量会同步增长,成交率会受购房参与人数影响而变化。

而之所以法拍房挂拍量上升,张晓飞认为,主要原因在于法拍市场逐步完善,法院执行经济纠纷补偿案件中,通过法拍途径能够达到更加有效的结果。

可以放心购买吗?

什么是法拍房,又是因为什么原因被拍卖?

对此,北京平谷法院执行局法官马胜男解释,“法拍房”指的是法院强制拍卖的房屋。民事案件中,申请人向法院申请强制执行金钱给付请求权,被执行人没有存款等直接可以执行的财产时,法院可以按照标的额依法对其名下的房产进行查封,然后进行拍卖、变卖或采取其他执行措施,以拍卖、变卖或采取其他执行措施所得偿还债务。刑事案件中判决没收被执行人个人全部财产,如果财产中包含房产,法院也依法可以对该房产进行拍卖,拍卖所得上缴国库。此外,对于没有所有人或所有人不明确的房产,人民法院判决宣告为无主财产、依法收归国有或集体所有的,也可进行拍卖。

马胜男提醒,购买法拍房应当仔细阅读执行法院发布的拍卖公告,拍卖公告包括执行法院的名称,拍卖财产的详细信息,拍卖的场所、时间、方式、价格,以及竞买人的资格和条件,保证金金额及缴纳方式,拍卖款的交付期限,相关权利义务、法律责任,拍卖公司的名称和联系方式等,法院一般也会在拍卖公告中披露拍卖财产的现状、占用状况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项。此外,竞买人应当在拍卖前向法院缴纳保证金,未缴纳的不得参加竞买,因此应当在拍卖前及时向法院缴纳保证金,竞买成功后还要及时交付尾款。

北京瀛和律师事务所房产部主任律师戴金花表示,虽然是来自法院的司法拍卖,但是实践中,依然存在不少的风险和注意事项。如:虽然拍到了房子,但原房主或实际居住人不愿意搬出,出现入住难问题;因为限制政策,竞拍人付了拍卖款,却过不了户;原房屋涉及的户口不愿意迁出,学位被占用等;交付的房子与拍卖的房屋不太一致;以低价格拍的房,但是需要缴纳大额的税费;原房主及其债权人的骚扰,甚至陷入其他的诉讼。

戴金花建议,要注意法拍房购买门槛限制。因为有些地法拍房受当地限购政策影响,所以购买前一定要看清楚对于购买人的条件和门槛,如果没有购房资格,建议不要买,否则无法办理过户登记手续。

务必注意拍卖的交付标准及范围。很多拍卖公告在载明以现状交付为准,但是具体的现状如何,并没有特别的表明。需要跟法官核实具体现状的情况如何交付,以什么为标准。戴金花表示,曾经有法院拍卖别墅拍卖公告称以现状交付为准备,现状中是否包括围墙并没有特别的标明,从而导致纠纷。

房子欠费谁负担?

此外,房子本身的水电费、物业费等欠款,以及税费承担也要格外注意。拍卖公告中,有些法院载明税费承担由被执行人承担,有些载明法定。但是实践中,不管是由被执行人承担还是按照法定执行,最后一般都由购房人先行垫付,属于法定由被执行人承担的部分再从拍卖款中优先受偿。戴金花指出,虽然是法拍房,但作为大标的物,涉及税费也不少,务必核实清楚后再购买。

法拍房付完钱就可以入住吗?法拍房有人居住拒不搬离怎么办?如果买到的法拍房被认定为违建又该怎么处理?

对此,马胜男介绍,购买法拍房付清房款后,要等拍卖成交裁定送达买受人所有权才真正转移给买受人,此时能否入住还要依情况确定:如果房屋无人占用或居住,买受人就可以入住;但如果房屋是被被执行人或案外人无理由占用或居住的,还要法院进行腾退,腾退后方能居住;如果竞拍的房屋有合法租约,要等租约到期才能要求承租人搬离,如果买受人可以和承租人达成一致,也可以协商搬离的时间;如果房屋设立了居住权,就要等居住权消灭,居住权人搬离才能居住。

如果房屋是被被执行人或案外人无理由占用或居住的,买受人可以申请执行法院对房屋进行强制腾退,对于拒不履行腾退义务的被执行人,法院可以依法采取支付迟延履行金、罚款、拘留、限制出境、纳入失信被执行人名单等强制执行措施,对于拒不履行腾退义务的案外人,依法可以采取罚款、拘留等措施。

对于买了法拍房被认定为违建的情况,马胜男表示,执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书,并载明待房屋卖受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟

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