10月24日上午，北京第三中级人民法院召开新闻发布会，公布“一房二卖”案件审理情况及典型案例。北京青年报记者从发布会获悉，“一房二卖”案件，是指卖房人将同一房屋卖给不同的买房人，在此过程中产生的纠纷。该类纠纷主要发生在存量房市场，涉案房屋多为二手房。诉讼中，卖房人主观状态多为恶意，其毁约手段“五花八门”，有卖房人因恶意违约被判惩罚性赔偿。

“一房二卖”案件涉案房屋多为二手房 卖房人法律意识相对薄弱

在发布会上，北京三中院副院长辛尚民介绍，2018年1月至2023年6月，“一房二卖”类型的再审案件数量呈逐年上升趋势，该类型案件具有一些显著的特点。

第一，诉讼类型多样，不仅限于房屋本身而引发的合同纠纷，甚至还会因房屋权属不明引发案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉、侵权之诉等涉及案外人利益的纠纷，其中房屋买卖合同纠纷占比较高，为54.2%。

第二，在此类型案件中，涉及主体主要包括卖房人、先买房人、后买房人以及中介，其中先买房人作为原告起诉的案件393件，占比61.5%；其余主体作为原告起诉的案件为246件，占比38.5%。可见，先买房人是卖房人的主要违约对象，先买房人往往作为原告主张权利。

第三，纠纷主要发生在存量房市场，涉案房屋多为二手房，因二手房交易引发的“一房二卖”案件共计417件，占比65.2%。这与二手房的卖房人多为个人，法律意识相对薄弱、专业知识相对欠缺、市场管理部门难以统一监管也有一定关系。其中，二手房交易既有存量商品房，也有各种房改房、回迁安置房、经济适用房等特殊类型房屋，还有无法实现权属转移的农村自建房、未办理房产证的回迁房等。

卖房人与先买房人诉讼期间再与他人签订卖房合同 存在明显恶意被判惩罚性赔偿

除了上述三大特点外，该类案件的审理也呈现出三大特点。首先，在诉讼中，卖房人主观状态多为恶意，其毁约手段可谓“五花八门”，有的采取先将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”；有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的；有的甚至串通熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。有的案件还涉及抵押、民间高利贷等，致使案情错综复杂，最终使利益受损主体不断增多，产生的损失不断扩大。

在法院公布的一起典型案例中，张某2007年与A公司签订房屋买卖合同购买涉案房屋，支付全部购房款并办理网签。因A公司无法为张某办理房屋过户手续，张某拒绝收房，于2011年向法院提起诉讼，要求A公司办理房屋过户手续并按合同约定以购房款260万元为基数按日万分之三的标准赔偿其违约金损失。诉讼期间，A公司又与李某签订房屋买卖合同，约定李某向A公司购买案涉房屋，未约定A公司为李某办理房屋过户手续。合同签订后李某分期向A公司支付了购房款并实际占有房屋。

法院在审理中依法追加李某为第三人，经审理认为，虽然按照合同约定以日万分之三为标准计算违约金部分高于张某实际损失，但A公司在张某起诉后仍与李某签订房屋买卖合同，明显系以不合法、不诚信手段排除张某的合法权利，存在明显恶意，同时其长期占用张某交纳的购房款及其产生的利息孳息而获利、致使张某长期不能使用案涉房屋产生损失，故关于违约金应对A公司予以惩罚性赔偿，因此判决A公司按照合同约定标准向张某赔偿违约金。同时，法院认为李某与A公司签订的房屋买卖合同不要求所有权，不符合通常商品房买卖合同的普遍性特征，李某未尽合理注意义务，有排除他人合法权利的嫌疑，应认定李某签订合同占有房屋具有恶意，故其虽然占有房屋但其权利不应优于张某，据此判决A公司为张某办理房屋过户手续。

“一房二卖”案件中谁能成为最终的买家？法院根据公平合理原则综合确认

“一房二卖”案件的第五点特点在于， 法院多数认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，少数认定后买房人存在过失，极少认定后买房人与卖房人恶意串通。大多数后买房人系受卖房人蒙骗，确实对卖房人已经将房屋卖给他人的情况不知情，但买房人不知情不必然等同于没有过失。譬如，在部分案例中，在房屋已经被先买房人先行占有的情况下，后买房人未实际查看房屋就与卖房人签约，或者明知道房屋被其他人占有使用却未加询问和查证，因疏忽而未能发现房屋实际早有买主，法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务，存在一定过失。

“一房二卖”的一个特征是，法院在个案中对先买房人、后买房人的物权保护顺位不尽相同。审判中，并非单纯根据“先来后到”的合同签订顺序确定房屋的归属。根据最高法院相关规定，司法实践形成的“一房二卖”纠纷物权保护顺位规则为：按照已办理房屋所有权转移登记、已交付房屋、实际合法占有房屋、合同履行情况的顺序予以确定。

在法院公布的一起典型案例中，殷某2016年与李某签订房屋买卖合同购买涉案房屋并支付购房款。因涉案房屋属于两限房，且此时李某取得案涉房屋产权证未满五年，故按相关政策当时无法办理网签，更无法办理房屋过户手续。2018年李某与刘某签订房屋买卖协议，李某又将案涉房屋卖给刘某，刘某支付购房款。

后殷某将李某诉至法院，要求李某办理案涉房屋过户手续。诉讼发生前，涉案房屋无人居住，无人实际占有；诉讼发生后，刘某实际控制涉案房屋。法院经审理认为，两份房屋买卖合同均真实有效，在各方均未办理过户且诉讼前均未占有房屋的情况下，应根据公平合理原则，综合考虑合同成立先后、履行先后等情况，确定殷某为继续履行案涉房屋买卖合同的买受人。

法院表示，在一房二卖案件审理中，数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同时，若各方均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立先后、各买受人履行情况等，以合同约定义务的履行程度，公平合理地予以确定。

北京三中院：“一房二卖”属恶意违约行为 切莫妄图通过违约获得不当利益

北京市第三中级人民法院建议，买房人合同签订前应审慎调查房屋情况，合同签订时及签订后及时主动推进相关流程，尽量缩短交易周期，督促卖房人协助办理房屋产权转移登记。对于暂时不能办理过户登记的房屋，选择预告登记、购房合同网签、备案等方式尽最大可能防止“一房二卖”情形的发生，保护自身财产权益。发现遭遇“一房二卖”后，买房人应及时主张权利寻求救济，与卖房人协商不成的，及时对卖房人提起诉讼，请求继续履行合同或解除合同，要求返还已付购房款，并赔偿合理的直接财产损失及可得利益损失。在提起民事诉讼的同时，建议申请财产保全，以提高未来执行成功的概率。

同时，三中院也表示，“一房二卖”属于恶意违约行为，建议卖房人在签订合同前如实告知房屋权属和实际使用情况，切莫因妄图通过违约获得不当利益而得不偿失，甚至可能受到刑事处罚。对于存在共有人或借名买房、抵押权、居住权等情形的，需要经过其他共有人、实际所有权人、抵押权人及居住权人同意，内部协商一致后再行出售，避免内部信息不对称、存在纷争等导致“一房多卖”，引发损失赔偿。

文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/王朝
校对/武军