在第二轮供地走出独立行情后，深圳在近日发布了年内第三批、也是最后一批次集中土地出让公告。这次共计11宗住宅用地，总起价为352亿元。

在各地第二轮土地流拍率普遍走高后，已有发布第三次集中供地的城市调低了土拍准入门槛，但对比来看，深圳的土拍规则仍旧相当严苛。

深圳对土地出让金缴清时间最为苛刻，要求土拍当天签订成交确认书，5个工作日内一次性付清土地出让金。

土地竞拍保证金仍为起拍价的50%，对于购地总数有所限制：同一企业最多可以竞得三宗用地。此外，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，一经发现即会丧失购买资格且被没收竞拍保证金；参与竞拍的企业必须具有房地产开发资质。

上述要求都说明：想要进入深圳市场，开发商必须资金实力雄厚。

深圳第三批集中挂牌的土地，多数底价都在数十亿元，50%的土地竞拍保证金，意味着参与竞拍的企业必须有在短时间抽调上亿元的资金运转能力。

有房企投拓人士告诉界面新闻：“对于竞拍企业房地产开发资质的要求，对于大型房企是利好，房企过去开发的项目多，它具有开发资质的公司就多，它就能用这些公司去拍地。”

深圳第三批集中供地的竞拍规则中，唯一的放宽限制在于：“三限双竞+摇号”中，将此前的“限全年期自持租赁住房面积”调整为“限竞可售公共住房面积”。

有房企的投拓人士告诉界面新闻：“这个规则的调整对拍地企业而言友好很多，原来‘限自持租赁住房面积’对开发商的现金流影响很大，现金流会变差，利润率也更低。现在调整为‘可售公共住房’利润空间会提高，并且现金流也会更好。”

深圳第三批集中供地上架的11宗居住用地，地块位置涵盖前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、福田区1宗、宝安区2宗、光明区3宗、龙岗区2宗、坪山区1宗。

深圳本地房企的业内人士认为：“11宗宅地中，由于地块规则限制，开发商真正能够参与竞拍的可能仅有4宗。”

具体来看，有2宗地拟用于建设出售型人才住房，分别位于福田和龙岗，采用“双限单竞+摇号”方式挂牌出让，从深圳土拍过往历史来看，这类纯可售型人才住房用地，大概率会由深圳市人才安居有限集团竞得。

另有2宗宅地，对竞买人资质有明确要求：不仅要具有房地产开发资质，且须为具有国有（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的企业。

这两宗地铁上盖综合开发用地，一宗位于南山，一宗位于龙岗。

“这两宗地可以认为是为深圳地铁集团锁定的地块，其他开发商根本不具有这样的资质。”深圳一位本地房企人士告诉界面新闻。

还有3宗地块性质为商业用地+居住用地，在土地年限中可以看到，其中两宗位于宝安的地块有对商业、办公和酒店的年限规定，另一宗位于光明的则有对商业、办公的年限规定。

目前深圳商办市场处于长期存量过剩的阶段，并且不断有新入市的写字楼。

世邦魏理仕认为，未来5年深圳写字楼租赁市场将有600万平方米的累计新增供应，整体供应仍较充沛，将在一定程度上影响租金增长和投资回报的预期。

一位房企投拓人士认为：“开发商基本不愿意在深圳投资商业用地，现金流太差，很难卖出去。这次挂牌的三宗地块位置也比较偏僻，商业运营会很艰难，开发商更不可能去买了。或许是有企业买来用于建设产业园方面。”

开发商真正愿意参与竞拍的可能仅有坪山1宗宅地、光明2宗宅地和前海的一宗宅地。毫无疑问，前海宅地届时应该会引来开发商的激烈竞拍。

长久以来，深圳土地市场供货紧缺，第二批集中供地在诸多城市土拍转冷的情况下，只有深圳一地难求，多家房企积极举牌，现场多次处于胶着对垒状态，22宗地仅一宗流拍，其他全部溢价封顶。

再看深圳此次出让的11宗地，规则不改严苛风范，这个市场仍是开发商想进却又难以进入的地方。

编辑/宋欣