小暑已过，大暑将至。年中盘点，接近尾声。

从七月开始，房企陆续公布了半年财报的数据。据和讯房产统计，在销售金额TOP50房企中，超6成房企目标完成率未能过半，还有6家房企完成率不及4成。

7月15日，国家统计局公布了《6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，全国20个城市二手房价格环比下降，降价城市占比接近3成，数量创下年内新高。

各种数据，释放的都是同一个信号：房住不炒、房价企稳已成定局，楼市再无普涨，分化持续加剧。

在“三问消声的城市”系列前两篇中，深瞳大数据重点分析了C位城市和消声城市的特点、成因及未来。本篇将聚焦重点城市的楼市走向，解读不同城市的买房策略。

19个城市群选哪个？要学孔雀东南飞

截止2019年2月，国务院共先后批复了10个国家级城市群。城市群的发展，已经从国家战略层面逐步落地。有观点认为，未来19大城市群，将集聚全国74%的人口，创造占比90%的GDP。

中国城市化战略格局示意图图片来源：《全国主体功能区规划》

聚焦核心城市群，可以最大程度获得城市发展红利。来自中国指数研究院的数据显示，2018年占国土面积11%的五大城市群（见下图）经济规模占全国54%，商品房销售面积占比为46%，是我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。

全国重点城市群基本面分析图片来源：中国指数研究院  

百度百科将“城市群”的概念定义为：城市发展成熟的最高空间组织形式。要实现空间的高效组织和连接，必须要有发达的交通网络来支撑。城市之间的往来，主要看高铁的分布。

从当前高铁的分布来看，北上广、南京、杭州、武汉等经济发达的中心城市，高铁通车班次已达到较高的频次。高铁的联通，有助于这类城市吸聚更多周边的资源与人口。

图片来源：原铁道部绘制  

随着全球化、城镇化的推进，人口流动的规模和频次越来越高。官方数据显示，2015-2018年，中国流动人口的总量长期保持在2.4亿以上。与此同时，人口集聚效应，也越来越明显。

从2010年以后全国人口流动趋势来看，东部发达城市人口吸引力较强，中西部人口增长以核心城市为主，未来人口将主要聚集在环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群一带。

2011-2018年全国常住人口年均增量分布图图片来源：中国指数研究院  

人口是判断城市价值的基点，产业是城市发展的底层动力。根据不同的发展阶段，未来东部城市群将逐步向创新驱动转型，中西部则有望在承接产业转移的同时，实现产业转型升级。

综上，通过对城市群基本面，以及交通、人口、产业的分析，可以得出在选城市群时，往东南部发达城市走更有持久力的结论。这一点，在对过去十年京津冀、长三角、珠三角和中西部房价及租金走势的观察，也能得到印证。

数据来源：云房数据研究中心  

660多个城市往哪儿买？尽量选大城市

城市的分化，不仅发生在不同地域之间，也发生在不同量级城市之间。wind资讯金融终端数据显示，在2013年之前，不同量级城市之间的房价差别不大，指数均在1.0附近；2013年-2014年，房价出现一轮大涨行情，一线城市与二三线城市的差距开始拉开；2015年年中开始，一线城市房价大涨，将二三线城市的房价远远甩在了身后。

和2011年相比，2019年一线城市的房价指数在1.9附近，接近翻倍；二线城市房价在1.5附近，涨幅接近50%；三线城市房价指数在1.3附近，相当于价格仅上涨30%左右。这意味着十年前同样的投入，在不同量级的城市产生的收益天差地别。

根据发达国家城市发展脉络和人口迁移轨迹来看，大城市一旦形成规模，就会始终存在。并且随着时间的推移，人口、资源、产业还会继续向大城市迁移，出现强者恒强的局面。

因此，在买房选城市时，尽量往大城市走。选人口净流入、高素质人才集中的地方；选就业机会多、收入水平高的地方；选高铁发达、城市轨道密集的地方。这些城市虽然房价会比较高，但在城市分化加剧的背景下，从长期发展前景考虑，依然值得入手。

图片来源：南京本地宝注：南京地铁通车里程378公里，仅次于北上广  

而对那些没有人口流入、靠资源或低端产业支撑的城市，则要保持一定的警惕。这类城市虽然当前房价便宜，但未来资产保值、升值空间堪忧。

如果想在三四线城市买房，尽量避开中西部城市，去长三角或者珠三角。这两个城市群梯级完备，城市间发展较为均衡，联动也较为密切。百强房企的扎堆拿地，也侧面说明了对其前景的看好。

数据来源：克而瑞数据研究中心  

此外，2019上半年官方发布了251次楼市调控，调控力度有增无减。未来比房价更重要的，是房子的安全性和流动性。将资产一股脑压在房子上，甚至加杠杆炒房，已不再适用。

4种物业如何选？先看投资回报率

在同一个城市，不同房地产物业形态的投资回报率也不尽相同。通常情况下，商业的投资回报率要高于住宅，住宅的保值、增值功能要比商业稳定。

近日，云房数据联合和讯房产发布了《2019上半年中国房地产投资回报率调研报告》，在对重点城市静态租赁回报率、长期租赁回报率和5年租赁转售回报率系统分析的基础上，得出了不同城市的投资策略。

普通住宅方面，静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间，仅有银川、沈阳、大连、长沙静态回报率超出2.5%。郑州非常适合投资，重庆适合长期持有，北京、上海、厦门、天津适合短期持有售出，宁波、青岛则不宜投资。

高端住宅方面，静态租赁回报率在0.8%-2.2%之间，略低于普通住宅，仅沈阳、重庆、大连、成都、福州、西安跑赢了一年定存。北京最适合投资，西安、重庆适合长期持有，厦门、福州可以短期持有后售出，宁波、青岛依然不宜投资。

注：高端住宅样本的选取标准为面积大于144?，价格高于同片区价格的1.5倍。

写字楼方面，静态租赁回报率为3.9%，整体较为稳定。一线城市中，仅广州回报率上涨，21个城市中，大连降幅最为明显。武汉、长沙、北京的写字楼最适合投资，西安的写字楼适合长期持有，郑州、天津的可以短期持有后售出，杭州、宁波、福州的写字楼不建议买。

商铺方面，静态租赁回报率表现较为稳定，整体收益水平高于写字楼，分城市涨跌幅度均控制在1%以内。北京、上海的商铺最适合投资，郑州的商铺适合长期持有，深圳的商铺可以短期持有后售出，厦门、石家庄的商铺不建议购买。

编辑/陈婷婷