12月23日，北京三中院和北京市住建委召开发布会，通报涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷案件审理情况，并发布7件涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例。北京青年报记者注意到，其中一则案例中，住房租赁企业提供甲醛超标房屋致孩子生病，承租方诉至法院获赔偿。

涉住房租赁企业纠纷呈上升态势 纠纷主要集中在6个方面

三中院党组成员、副院长朱平在会上介绍，2022年1月至2025年11月，北京三中院共审理涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷566件，其中2022年121件、2023年126件、2024年131件，2025年1月至11月已达188件，整体呈逐年上升态势。通过系统梳理案件情况，法院发现纠纷主要集中在合同性质认定、格式条款效力、合同履行、房屋质量、资金监管以及转租期限6个方面。

“在合同性质认定方面，部分住房租赁企业与产权人签订的合同虽名为《委托管理协议》《资产托管协议》，但实质内容符合房屋租赁合同特征。”朱平表示，认定法律关系不能仅看合同名称，而应结合双方真实意思表示和履行情况综合判断。若实质为租赁关系，住房租赁企业应按约支付固定租金，也不当然享有委托合同中的任意解除权。

朱平说，在格式条款方面，一些合同存在限制承租人权利的情形，如约定租期届满后承租人不得与产权人另行租房，否则视为违约。法院认为，此类条款违反合同自由原则，且未履行提示、说明义务的，不应对承租人产生约束力，企业不得据此拒绝退还押金。

“合同约定不明也是纠纷高发原因之一。”朱平表示，逾期交房、提前解约责任未明确，房屋改造范围、标准不清，交接时未详细列明房屋及设施状况，均易在履行过程中引发争议。

据了解，在北京三中院审理的相关案件中，房屋“不适租”问题同样突出，如甲醛超标、漏水、噪音严重、违法隔断群租等，影响承租人正常使用甚至危及安全健康。法院明确，若房屋不符合合同约定或法律规定，承租人有权依法解除合同并主张违约责任。

关于住房租赁企业资金安全风险和超期转租方面，朱平表示，根据《北京市住房租赁条例》规定，押金原则上不超过一个月租金，并应通过第三方专用账户托管。仍有企业未将押金和超收租金纳入监管，一旦经营异常甚至失联，租户面临很大风险。“部分案件还涉及住房租赁企业超期转租，法院指出，超过原租赁期限的转租约定对产权人不具有约束力，产权人有权要求腾退房屋，第三人再向住房租赁企业主张违约金。”他说。

住房租赁企业提供甲醛超标房屋致孩子生病 承租方诉至法院获赔偿

会上，三中院民三庭法官卢圆圆通报了7起典型案例。北青报记者注意到，其中一则案例中，住房租赁企业提供的房屋甲醛超标，承租方诉至法院获赔偿。

据了解，梁某与住房租赁企业签订了为期10个月的租房合同，并支付了租金、服务费和押金。双方租赁合同中明确约定出租方需保证房屋符合环保等方面的安全条件，不危及承租方安全、健康。但梁某很快发现其孩子入住后出现咳嗽等身体不适，医院检查后认为是居住环境所致。于是梁某将住房租赁企业诉至法院，要求提供房屋空气质量检测报告，但住房租赁企业未能提供。双方协商一致由梁某自行委托检测，相关费用由住房租赁企业承担。

经检测，房屋客厅、主卧、次卧、厨房甲醛均显示超标。第二日，梁某搬离房屋并向住房租赁企业发送“诉求明细”要求解除合同。住房租赁企业不认可，重新检测后的结果显示房屋主卧、厨房甲醛数值均符合标准。双方就合同解除时间以及退赔事项不能达成一致，梁某向法院起诉。

法院经审理认为，住房租赁企业交付的房屋不符合相关法律法规或合同约定致使承租方无法正常使用的或危及承租方安全、健康的，承租方有权单方解除合同。该案中，根据梁某提交的检测报告，涉案房屋的甲醛标准不能满足双方约定的房屋安全使用之条件。住房租赁企业虽提供另外两份检测报告，但该两份报告的检测时间与梁某入住及检测时间相比，均存在一定滞后性，可能因时空等因素造成偏差，特别是在住房租赁企业未提供证据证明梁某入住时涉案房屋符合环保安全条件的情况下，该两份报告无法完全反映梁某居住时涉案房屋的甲醛含量情况。故梁某有权据此解除合同，并要求住房租赁企业按照合同约定支付违约金。

市住建委近年来共监测租赁房源信息240万余条 严查虚假信息、黑中介问题

市住建委二级巡视员庞瑞敬介绍，市住房城乡建设委通过对12345工单、信访、涉租案件进行梳理分析，找出影响行业健康发展和群众满意度的主要问题，分类施策，不断提升行业治理水平。目前，全市签约监管银行的住房租赁企业已达800余家，覆盖全部头部企业，54.8万笔租赁合同、17.1亿元资金纳入监管。

针对提供虚假信息问题。市住建委通过大数据技术加强对网络平台监测，拓展监测范围，更新完善互联网房源信息发布指引，用好“筛查、核实、下架、统计、约谈、处罚”闭环工作机制，持续规范网络房源发布。近年来共监测租赁房源信息240万余条，对涉嫌违规信息第一时间指导平台处置。

针对黑中介问题。市住建委不断加强企业备案动态监管，压缩未备案企业活动空间，连续几年已将400余家存在违法、失联等情形的企业列入备案“异常”状态，累计发布40批次729家次风险企业警示名单，并与市场监管部门研究企业登记注册、备案及违法违规信息共享和联合惩戒机制，近期还将发布政策对个人二房东行为进行规范。同时，市住建委会同公安、法院、检察院等部门加强对行业违法违规行为协同治理研究，开展市场秩序专项集中整治，从严从快打击违法犯罪。

同时，优化12345热线办理流程，加强调解机制建设，今年以来行业调解成功率超过60%。

“此外，我们还针对新毕业大学生租房经验不足、新市民青年人租房需求集中等特点，连续多年开展了毕业季、返工季‘惠民租房’活动。”庞瑞敬介绍，今年已累计筹集房源56.45万套（间），实现签约11.95万套（间）；制定政策支持专业化、规模化企业享受税收优惠，促进企业高质量发展；指导企业发挥党建引领作用，擦亮“社区好邻居”党建品牌，主动参与志愿服务，融入社区治理。

文/北京青年报记者 王浩雄
编辑/胡克青
校对/李建良