22日，广东省高级人民法院发布一批不动产租赁合同纠纷典型案例，涉及加价电费的退还、优先承租权“同等条件”的判断、长租公寓运营商与业主之间法律关系的区分标准等多种常见的不动产租赁合同纠纷。

其中，在某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案中，法院认为承租人的经营范围应当符合地方政府对产业园区的发展定位，是其具有优先承租权的前提之一，助推了产业结构优化升级；在某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案中，法院判令出租人向承租人退还超过国家电价标准收取的电费，切实维护企业、群众的合法利益；在某经济合作社诉黄某土地租赁合同案中，法院判令擅自变更土地用途的承租人恢复原状、交还土地，引导农村土地依法依规使用和流转。

不动产租赁市场发展关乎国计民生，与人民群众切身利益息息相关。近年来，广东法院充分发挥司法裁判的规范引领作用，为减少不动产租赁纠纷、保护民生权益、促进市场经济健康发展提供有力的司法服务和保障。今年上半年，全省法院新收不动产租赁合同纠纷案件1.79万余件，同比下降11.56%，审结案件1.68万余件，同比上升4.79%。

案例

行政征收致租赁合同解除

陈某承租某公司房屋从事生产经营。在租赁合同履行中，因公共交通建设需要，案涉房屋所在地块被征收导致租赁合同提前解除。出租人某公司作为被征收人领取了包括停产停业损失在内的补偿款后，与承租人陈某就停产停业损失补偿款的分配无法达成一致意见。陈某遂起诉主张分配停产停业损失补偿款。

广州市荔湾区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同仅约定土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，未就停产停业损失补偿款的分配作出约定。实践中，因征收而遭受停产停业损失的主体可能同时包括出租人和承租人，故在合同没有排除承租人该项权利的情况下，承租人有权请求分配。综合考虑剩余租赁期限、租金标准等因素，酌定陈某与某公司按1:9的比例分配停产停业损失补偿款。一审判决后，双方当事人均服判息诉。

法院释法

行政征收经营性用房会对租赁双方的正常生产经营活动造成客观阻碍，故应给予一定的经济补偿。在合同未作约定的情况下，蒙受损失的租赁双方均有权请求分配。本案通过分析可能影响各方损失程度的因素，确立了综合考虑剩余租赁期限、租金标准及经营用途等因素，合理确定分配比例的裁判规则，对保障生产经营者的合法权益、促推城市更新及城中村改造具有积极意义。

案例

出租人违法超标准收取电费

承租人某发展公司与出租人某市场公司在租赁合同中约定，商铺水电费按商业用途计价，由某发展公司支付。合同履行期间，某市场公司按1.35元/度的标准向某发展公司收取电费128万余元，而供电部门根据某发展公司使用分表的电量，按工商业电价标准计得上述期间的应收电费为61万余元。某发展公司起诉请求某市场公司返还多收电费67万余元。

广东省高级人民法院再审认为，出租人按1.35元/度的标准计收电费的行为，违反了我国电力法中“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”的强制性规定，该行为无效。出租人虽辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，但未能明确损耗、折旧具体金额并举证，将物业费纳入电费的行为亦有违电力法“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。为此，出租人应退还高于国家电价标准收取的电费。

法院释法

电力是人民群众日常生活的必需品，电价关乎国家宏观政策的执行，故电价规定属于效力性强制性规定。租赁合同中约定高于国家电价标准收取电费的条款，以及合同履行中出租人高于国家电价标准收取电费的行为，均有违电力法的强制性规定，属于无效的民事法律行为。本案对超过国家电价标准收取电费的行为给予否定性的评价，明确承租人可以请求出租人返还多收电费的裁判规则，对确保国家政令通畅，将电价红利传导至终端用户，让现代化建设成果更多、更公平惠及社会大众具有指导意义。

案例

承租人以面积差异为由 主张减少租金

出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同中约定，房屋按现状出租给温某，未约定租赁面积，亦未约定租金按房屋面积计算。温某确认其在承租前已查看现场，确认知晓房屋现状。租赁期限内，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司主张解除合同。温某辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积予以减少。

佛山市中级人民法院二审认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按套整体计租。且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，是建立在对房屋面积有清楚认知的基础上。故温某的抗辩缺乏事实依据，不予支持。

法院释法

法院指出，租赁行业常见的计租方式有两种，按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但约定的租金标准并非“X元/平方米（或者‘亩’等面积单位）”，则推定为按套整体计租。本案确立了计租方式的认定规则，对承租人有违诚信的抗辩不予采纳，对弘扬社会主义核心价值观，推动诚信社会建设，培树严守合同的契约精神，减少诉讼纠纷具有积极意义。

文/章程 陈虹伶 陈捷

编辑/倪家宁