“能够维持盈利，我觉得很不容易。”在3月21日举行的业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞如此表示。

根据2023年财报数据显示，瑞安房地产有限公司(00272.HK)去年录得收入97.52亿元，净利润13.97亿元，股东应占溢利为8.1亿元，整体毛利率为52%。

这期间，租金收入为公司带来一定支撑。数据显示，2023年瑞安房地产录得租金及相关收入总额32.43亿元，按年增长16%。据瑞安房地产执行董事、瑞安新天地副主席罗宝瑜介绍，这主要得益于2023年两个新的商业项目开业，分别是蟠龙天地和鸿寿坊，均位于上海。

2023年，瑞安房地产共录得物业销售额58.98亿元，同比2022年减少50%；已确认物业销售总额为385.65亿元（经扣除适用税项），增幅主要来自交付中粮瑞虹·海景壹号（第7号地块）、上海瑞虹新城·瑧庭（第167A号地块）及上海蟠龙天地。

截至2023年年末，瑞安房地产录得合约销售额为113.96亿元，同比下跌58%。其中，包括住宅物业销售额72.08亿元，商业物业销售额29.82亿元及其他资产处置12.06亿元。

罗康瑞认为，在房地产行业严重低迷的背景下，市场信心疲弱，瑞安房地产依然保持着韧性，且具有一定的盈利能力，十分不易。

“但瑞安未来还是会保守投资，维持轻资产策略。”罗康瑞表示，市场恢复还需要比较长的时间，预计市场调整起码还得2-3年时间。

从城市表现来看，瑞安在上海和武汉占据一定优势。以武汉为例，2023年武汉天地云廷三期开盘当日售罄，并以64000元/平方米的均价创武汉市场公寓单价新高。

瑞安房地产行政总裁王颖表示，2024年瑞安会迎来更多项目推售，年内可供销售和预售的住宅建筑总面积约为25.28万平方米，共涵盖8个项目。

其中包括上海部分高端住宅项目，如太平桥地块临湖的最后一个住宅项目翠湖天地6期，已经于2023年3月开始施工，计划在今年第四季度入市。

“瑞安在上海深耕30年，拥有比较多元的储备。”王颖介绍，除翠湖天地6期以外，还有位于杨浦区的翠湖滨江也会入市，计划于2024年下半年开始预售，目前项目已进入施工阶段。

在其看来，上海高端住宅市场表现比较稳定，基本面稳健。因此，瑞安看好上海高端住宅市场的发展空间，会依托翠湖这个品牌不断增加这一细分市场的战略性投资。“相信这两个项目可为集团提供更多的销售资源，以及带来持续的销售收入。”

王颖的信心是基于上海较强的楼市韧性。在2022年和2023年，四大一线城市中广州、深圳、北京销售量相较于2021年下跌了25%-35%，而上海这一数字只是14%。

“更关键的是，2023年超过千万的住宅，在上海逆势上涨了6%的比例，进一步印证了这一城市的分化，以及产品、项目的分化。”

市场调整下仍存在结构性机遇，尤其是上海的城市更新发展机会不可错过。

自从去年下半年以来，中央和地方已出台多项支持政策，城中村改造会提速，一些优质发展机会也将陆续涌现。瑞安表示，会充分发挥集团的品牌和上海市场的发展基础，把握城市更新的机遇期，进一步强化市场地位。

罗康瑞表示，现在瑞安拥有很多很好的机会，希望去做开发和城市更新等方面，但是最主要的是要看到底这些项目能否配合公司发展大的方向。

商业方面，虽然去年瑞安的租金收入录得大幅增长，但瑞安新天地行政总裁张斌表示，2024年和未来整个市场还是会面临非常大的挑战，无论是增长速度，还是在零售和办公板块，压力都不小。所以，瑞安会把出租率当作首要任务去实现。

资产负债方面，截至2023 年 12 月 31 日，瑞安房地产的负债净额为230.16亿元，权益总额为441.49亿元，净资产负债率为 52%。现金及银行存款合计为89.17亿元。

与过去几年的财务管理一致，瑞安接下来依然采取审慎、保守的财务策略。瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏表示，短期内瑞安不会有很多很大的支出或者是新投资。

“过去一两年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去寻找一些新的融资资源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心的资产等，也在看一些新的计划，去加大集团的融资渠道。”孙希灏说。

罗康瑞补充表示，瑞安以往的每次大发展都是在市场调整的环境下取得，相信这次也是。

编辑/刘洋-广厦