又到一年315，根据中国消费者协会发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》显示，商品房消费领域的问题尽管经过多年整顿，但依然“痼疾难除”：房屋质量问题；不符条件的强行交房；开发商强制捆绑销售；交房时实测房屋面积大于合同约定面积；楼盘烂尾消费者“房财”两空等问题依旧突出。

北青地产与专注房地产行业的金诉律师事务所联手推出“青诉315”系列，为您列举分析近年来新房维权与投诉最集中的领域，希望对同样深处维权旋涡的业主们能够有所帮助，也希望大部分普通消费者能够避免纠纷，完美避坑。

“买房两年，一边还着3万多元的月供，一边租着房子住，自己的新家却迟迟无法交房。”

这是王倩找到金诉律师帮助维权时的生活状态。月供+房租每个月的开支就超过了4万多元，旧房子早已卖掉付了首付，王倩一家都在靠着积蓄勉力支撑。

造成王倩生活窘境的直接原因就是那套心心念念的房子，早已开始缴纳月供，却迟迟不能交付。

一再推迟的交房

时间倒回2018年9月，刚刚生下二娃的王倩，为了置换一套舒适度高、适合祖孙三代居住的房子，卖掉了自己在海淀的一套80平方米的小三居，转而购买了北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司在昌平开发的泰禾·拾景园中式别墅，总房款约1332万元。合同约定精装修交付，交房时间为2020年8月31前。

与许多等待新房，憧憬新生活的年轻父母一样，王倩一直希望自己的两个孩子能够在有院子的空间长大，一家三代人能够各自有一层居住，既彼此照顾又互不打扰。

但让王倩万万没想到的是，理想中的生活，却在2020年2月被开发商的一纸通知所打破。

“开发商说因为疫情的原因，无法按时交付，具体交房时间等待通知。”王倩告诉北青地产记者，最初她也理解疫情原因会导致施工中断，本想着延期两、三个月也问题不大。但谁知，这后续的“交房通知”就成了漫漫14个月的煎熬。

随着时间的推移，王倩等业主联合起来组成了微信群，集体施压开发商，催促交房，但泰禾的工程项目部门每每都会打着“抗疫管控、停工”的幌子，“理直气壮”地延期交房，侵害购房者利益。

起初，拾景园二期业主们还担心内部装修是否会因为赶工有质量问题，后来发现工地上干活的人寥寥无几，通过了解，才知道是泰禾集团因陷入债务危机，拖欠施工单位工钱，工人们陆续退场了。

明明花了1300多万元，却等不到新房。像王倩一样，700多名泰禾拾景园的业主，都面临着不能如期收房的困扰。

“不可抗力”不能滥用

转机发生在2021年10月31日，在延期14个月之后，经过监管介入和多方协调，业主们终于等来了开发商的通知：“可以收房了！”

此时，业主希望开发商按照购房合同的规定，支付延期交房的违约金，却遭到了泰禾方面的明确拒绝，理由是受疫情防控的影响，才导致了延期交房，属于不可抗力，开发商不需要承担延期交房的违约责任。

于是，业主们集体将开发商告上了法庭。据知情人士描述，开发商一方代表在法庭上“理直气壮”地发表了自己延期交房的观点“全国人民都知道疫情，只要有疫情，开工受到影响，我们延期交房就是免责的。”

经过案件双方举证，法院审理，最终在2022年的判决中认定，“本案中，预售合同约定的交房时间为2019年12月31日，而因新冠疫情北京市启动公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月24日，故泰禾嘉业公司抗辩因突发事件交房时间顺延97天，本院不予采信。”

业主获赔88万补偿

开发商将延期交付甩锅“不可抗力”的说法被法院否决后，业主们也获得了相应的赔偿金额，许多像王倩一样的业主都松了一口气。

法院判定“根据双方合同履行情况，并参照同时期房屋租赁市场同等地段同等户型房屋租金水平，原合同约定标准过高，本院予以调整，酌定预期交房违约金按日万分之一标准计算，自2020年1月1日起算，逾期交房违约金的计算基数应以预售合同约定的房屋总价款为准。

最终，王倩一家获赔约88万元，参与集体诉讼的业主也都获得了相应的赔偿。

此案件业主方代理律师、北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，2020年发生疫情以来，房地产行业受到了巨大的冲击，很多开发商纷纷暴雷，资金链断裂，轻者无法按时交付房屋，拖延一年二年交房的比比皆是；重者房屋烂尾，资金缺口严重，房屋交付更是遥遥无期。就本案而言，开发商确实存在延期交房的行为，但由于庭审中开发商仅能证明由于疫情的原因导致开发商延期30天而已，而事实上开发商延期了14个月之久，最终法院判决开发商依然要承担违约责任。

教您一招：

相比更多收到延期交房，甚至房屋烂尾困扰的业主而言，泰禾·拾景园的业主是幸运的，不但收了房也获得了应有的赔偿。对于有类似遭遇的业主，王佳红律师提示，可以借鉴下面几种情况进行具体分析、解决。

一、由于疫情影响，导致开发商延期交房，是否无需承担任何违约责任？

第一，如果由于疫情的影响，确实导致开发商延期交房的，可以免责。但是开发商需要提供证据证明自己的工程建设受到了疫情的影响，如果没有证据证明两者之间的因果关系，开发商是依然要承担违约责任。

第二，即便房屋的施工建设受到了疫情的影响，开发商也不是全部免责，而是应该对就其有影响的部分免责，比如本案中法院经过查明只有30天是受到了疫情的影响，所以开发商只能免除一部分责任。

第三，开发商应当在不可抗力发生的时候，及时通知购房人，并且应当在合理期限内提供证明。这是对开发商的程序性要求。

第四，实践中很多开发商是在自己延期交房之后才遇上了疫情的影响，此时开发商不能免除任何责任，因为开发商已经违约在先。

二、遭遇延期交房，购房者是否可以停止偿还银行贷款？

不能擅自停止偿还贷款。开发商延期交房，是违反了商品房买卖合同的约定，和银行无关；购房者和银行之间是另外一个单独的借款关系，如果未经银行同意，购房者单方面停止偿还贷款，属于违约行为，会被银行列入征信黑名单，更严重的可能会被银行起诉，要求拍卖房产。但如果开发商延期交房，购房者已经具备了解除合同权利的，可以向法院起诉解除买卖合同，同时解除贷款合同，法院判决支持后就可以停止偿还银行贷款了。

三、如果商品房烂尾，购房者如何能更好的维护自己的权益？

商品房烂尾的，基本上都是开发商资金能力不足，所以购房者最好快速做出反应，尽快向法院提起诉讼，要求解除合同。这样做的好处如下：

第一，通过诉讼，可以要求开发商返还已经支付的房款，支付违约金。

第二，诉讼的同时，可以要求解除贷款合同，要求停止还贷，以此来减轻自己高额偿还贷款的压力。

第三，诉讼时可以查封开发商的资产，比如账户存款、股票、房产、车辆等，以此来保证开发商有财产可以执行。

第四，对于已经取得判决的购房者，在执行的顺位上是优先的，而且在司法实践中小业主是有优先受偿权的。

（文中业主署名均为化名）

文/北青地产

编辑/刘洋-广厦