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万科天空之城实景图，位于上海青浦。项目包含商业办公和住宅等，其中住宅已实现部分交付

2022年11月，稳定房地产融资“三箭齐发”及金融支持地产16条的横空出世，令房地产从业者重拾行业发展的信心，加之2022年底中央经济工作会议定调，各方对2023年房地产市场的预期已有所改变。

近日，多位房企高管、业界专家在接受上海证券报记者采访时均表示，在利好政策的助推下，对房地产业触底回升充满信心，当前有关各方仍需多一点耐心、多一点坚持。

政策利好助力楼市企稳

“2022年全国商品房成交金额预计约为13.3万亿元，成交面积预计约为13.6亿平方米，整个行业规模已回到2015年。我们也看到一些积极的信号，有一半的城市在2022年四季度开始止跌企稳，‘市场底’开始出现。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

在丁祖昱看来，2023年楼市政策将保持宽松，上半年楼市压力依然较大，下半年相对乐观。土地投资方面，丁祖昱认为2023年依旧是“小年”，不过房企融资预计将整体走出低谷。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从需求端来看，2023年上半年房地产市场应该还是一个探底的过程，只是希望跌幅能够有明显的收窄。总体而言，2023年商品房销量有望在2022年销售低位的基础上趋于稳定。

证监会主席易会满此前在出席“2022金融街论坛年会”时表示，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

“政策方向十分明确，但市场主体的恢复仍需要时间。”有民营房企高管向记者表示，从政策来看，2023年预计仍会有进一步的宽松，但当前更关键的是市场主体获得更多自主空间后，改善自身满足需求的能力，从而推动消费者对未来市场信心的恢复。“影响市场预期的不仅是政府的态度，更重要的是各市场主体在政策调整后，经过一段时间的摸索和努力，确实带来了经营状况积极的变化，从而让消费者重拾信心。”

中指研究院2022年12月置业意愿调查结果显示，还贷压力大、收入不确定、房价会下跌仍是短期影响居民置业主要因素。其中约33%的受访者认为短期房价仍有调整压力，观望情绪较为浓厚。

“毫无疑问，政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度都全面超出了我们的预期。”万科董事会主席郁亮表示，这些政策都是在“房住不炒”的前提下，化解房地产企业流动性问题，促进行业健康发展。房地产市场今天面临的问题有多种原因，不仅需要政策发力，也需要房地产企业、金融机构甚至老百姓心态、对市场的预期发生改变，从而共同促进整个行业健康发展。所以表面看市场压力仍然比较大，但政策面已有很大变化，为行业未来发展注入活力，充满想象空间。

向新发展模式平稳过渡

2022年底，中央经济工作会议已为2023年的房地产业定调：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

“这比2021年提出‘探索新发展模式’的要求更进一步，意味着新发展模式已基本确立：一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立，未来保障房、长租房等相关政策有望发力；另一方面是与‘高负债、高杠杆、高周转’的旧发展模式的告别。”丁祖昱说。

上述民营房企高管认为，从长期来看，房地产业一定会向高质量的发展模式转变，但必须考虑转变的平稳性。自2021年下半年以来，市场之所以出现如此深度的调整，一定程度上反映出市场主体对于新旧模式转变的适应能力不足。从中央经济工作会议给出的方向来看，会给予市场主体一定的时间和空间，让它们向更低杠杆、更慢周转、更高产品质量的发展模式转变。

浙商证券发布的研报显示，当前处于向行业新发展模式的过渡期，政策核心分为供给侧和需求侧两方面：需求侧的核心是解决当前销售不振、预期转弱的问题，预计未来仍有增量政策推出，需求侧的渐进放松将向更多头部二线城市以及一线城市扩展，5年期LPR也有可能进一步调降。供给侧的核心是按“保项目+阶段性保主体”的政策导向将地产投资逐步向“三低”主体过渡。

碧桂园总裁莫斌表示，2023年碧桂园将坚持以客户为中心，以市场为导向，持续加强组织和人才建设，积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产，全面提升产品和服务质量，利用智造优势，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度作出行业头部企业应有的贡献，创造公司更加美好的未来。

“新的一年，华润置地要走出一条动能强、效益好、结构优、质量高、可持续的发展新路。公司将着力推进战略性项目的研究和培育，持续增强发展动能；推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务加快发展，探索成熟的城市运营管理模式；打赢‘库存去化’攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。”华润置地董事会主席李欣说。

编辑/樊宏伟