张某本以为以优惠的价格购买到了一套心仪的房屋，没想到遭遇“一房多卖”。事发后，卖房者的父亲只愿返还购房款，拒绝承担其他赔偿。近日，此案经西固法院审理后判决生效，卖房者除了要退还张某已经支付的购房款外，还要按照合同约定支付违约金。

不看房签合同 购房有优惠

去年2月，张某通过房产中介看中了胡某位于西固某小区的一套房屋。张某本想实地查看房屋状况，但卖房人胡某声称自己没带钥匙，无法前往看房，并表示如果张某当即签订房屋买卖合同，他愿意在原定购房款的基础上再给予一定优惠。面对巨大的优惠诱惑，张某不再坚持看房，双方签订房屋买卖合同，就房屋总价款、付款方式、违约金等事项达成了一致。后张某向胡某支付了部分购房款，胡某承诺一个月内协助其办理过户登记。转眼一个月过去了，胡某杳无音讯，张某这才实地前往房屋查看，竟发现自己购买的房子已被他人居住。

原来，这套房屋自始至终都登记在胡某父亲名下，胡某父亲早在一年前就将该房屋出售给他人，只是尚未办理过户登记手续。胡某明知自己不是房屋的所有权人，但因为生意急需用钱，所以擅自将父亲的房子卖给了张某。得知真相后的张某很生气，找到胡某的父亲，要求退款并赔偿损失。胡某的父亲虽然同意返还张某此前支付的购房款，但不同意按照合同约定赔偿违约金，于是张某向西固法院提起诉讼。

争论焦点 购房合同有效吗？

案件开庭时，被告胡某的诉讼代理人表示，涉案房屋一直登记在被告父亲的名下，被告胡某并未取得房屋的所有权，其与原告张某签订的房屋买卖合同应认定为无效。按照法律关于无效合同的规定，合同被确认无效后产生的法律后果为返还原物、恢复原状和赔偿损失等。现原告张某并无证据证明被告擅自卖房的行为给其造成了实际损失，故被告只需向原告返还其之前支付的购房款。

据办案法官介绍，民法典第215条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，购房合同是转让不动产物权的合同，在合同成立时生效，即使未办理物权登记，也不影响合同的效力。虽然买房人拿不到房子，但房屋买卖合同受法律保护。针对此案，根据已查明的事实，被告胡某并未取得案涉房屋的所有权，也未取得其父亲的授权委托进行售房行为，故被告胡某向原告张某出售房屋构成无权处分，属于根本违约，应当返还购房款并承担违约责任。双方当事人已在合同中约定违约金条款，且该条款没有违反法律的强制性规定，双方当事人应当依约履行。

据此，西固法院判令被告胡某返还原告张某已经支付的购房款，并按合同约定向原告支付违约金。宣判后，双方当事人均未提出上诉，判决生效。

编辑/张郁唯