曾经做过许多公司“白衣骑士”、却在行业调整之际陷入债务危机的融创中国，正在试图重新“上岸”。

12月9日，融创披露其2021年经审核业绩报告。财报显示，融创全年合同销售额5973.6亿元，同比增长4%；收入1983.9亿元，较去年下降约14.0%；公司拥有人应占亏损约为382.6亿元，较去年下降约207.4%。

这是一份迟来半年多的财报。去年下半年以来，房地产行业发生巨变，流动性紧张大规模蔓延，在港上市房企、物企中年报迟发的企业近30家。延期许久后，融创对投资者披露了过去一年的经营情况，接受各方对这份亏损业绩的检视。

在更重要的债务重组上，融创也传出进展。行业下行至今，融创采取了推进债务展期与整体重组、寻求与资产管理公司或金融机构合作获取新融资等措施，截至目前已达成境外债及境内公开债展期49.7亿元，贷款展期259.6亿元。

融创中国董事局主席孙宏斌称，集团将深刻反思过去发展的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整。相信随着中国经济持续向好、政府支持行业稳定政策的密集落地，融创将尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

挑战前所未有的一年

“在过去一年多时间里，本集团面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。”孙宏斌在年报主席致辞中称，并代表董事会向股东、债权人、客户、合作方等表达最诚挚的歉意，向给予集团理解和支持的相关各方致以感谢。

自起家并上市至今，融创曾是规模居于头部的房企之一，如今却正面临困境。

变化起于2021年，当年下半年，房地产行业发生巨大变化，诸多房企面临现金流压力。为应对极端特殊的市场环境，融创采取了加大销售力度、严控买地支出、资产处置、股权融资等措施，孙宏斌私人也为公司提供了4.5亿美元无息借款。

与此同时，融创在2021年调整土地获取节奏，自下半年起基本暂停拿地，这对一贯致力于扩大规模的头部房企的来说，已是非常规的操作。

即便如此，进入2022年，随着新冠疫情加剧、更多上市房企债务问题暴露，行业融资更加艰难。融创自三月份以来销售断崖式下滑，资产处置、专项融资等多种资金方案亦因环境变化难以落地，最终这家“地产黑马”也陷入流动性困境。

透过延期发布的年报，可一窥融创这一年的处境。数据显示，受行业极端环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创大幅计提各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响，毛利、核心净利润分别为-17.9亿元、-253亿元。

拆分开来看，2021年融创确认的其他收入及收益约为61.7亿元，较2020年的197.9亿元减少约136.2亿元。主要因2020年该项收入中，包括贝壳股票的公允价值收益约96.6亿元，及处置金科地产股份取得的收益约28.0亿元。

同时，2021年融创的其他开支由2020年的22.0亿元，增加约241.9亿元2021年的263.9亿元，主要由该年度处置贝壳股票录得投资损失、针对文旅城资产作出减值拨备，及处置地产项目录得投资损失等综合所致。

报告期内，融创确认的金融资产及合同资产减值亏损净额约68.9亿元，较上年度增加66.5亿元，主要受宏观经济、行业、融资环境等多因素叠加影响，对应收关联公司款项、应收非控股权益等其他应收款项计提了预期信用损失拨备。

受上述三部分影响，融创2021年的经营溢利大幅下降，最终出现近五年来的首次亏损。其中，经营溢利由2020年的492.4亿元降至-461.0亿元；公司拥有人应占亏损约为382.6亿元，较去年下降约207.4%；核心净亏损253.0亿元，较去年下降约183.6%。

值得注意的是，负责融创本次年报审计的核数师，是全球五大会计师事务所之一的立信德豪。据悉，考虑到地产行业特殊环境等因素，今年对房企审计程序普遍执行更严标准。

因融创的债务重组方案尚未最终落定，立信德豪根据相关审计准则，对其持续经营未作意见，但对报表的其他内容表达了认可。“照目前情况分析，一旦融创债务重组完成，核数师应会对融创未来的年报发表标准审计意见。”一位金融机构分析师表示。

债务重组现进展

刊发财报、实控人发声，融创的种种动作，显示出其对重回经营轨道的渴望。

近期以来，地产调控从专注于保交楼、向系统性方案演进，从贷款、发债、信托、政策性银行等各个方面入手，保障开发商资金流动，这给了房企包括已出险企业以希望。

融创表示，当前国家防疫政策正进一步优化，相关部委也正在全方位、系统性地密集出台支持房地产行业恢复稳定的政策，相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定，这将有利缓解当前房地产行业面临的巨大压力。

不过，对已经出现公开违约的房企来说，回血并非一蹴而就的问题。

正如安信证券首席经济学家高善文日前公开所言，之前很多房企可能是在ICU、或是在去ICU路上、有一些进了“火葬场”，近期政策是让没有进ICU的尽量提前救治，下一步的目标是把多数房企从ICU里救出来、送到“普通病房”。如果指望它在“普通病房”里马上活蹦乱跳地参与建设，这需要时间。

对融创来说，要重回正常经营轨道，首先要迈过债务重组这关。

财报显示，期末融创流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元，现金余额（包括受限资金）为692.0亿元，到期未偿付借贷为12.1亿元；截至报告发布日，融创到期未偿付借贷本金为685.3亿元，并导致借贷本金1518.0亿元可能被要求提前还款。

过去数月以来，融创一直在就境外债务展开谈判，本金规模约91亿美元的现有债务持有人已成立境外债权人小组，对融创的财务和经营状况进行了深入调研，双方在制定重组框架、收窄各项经济条款的分歧上取得一定进展。

目前，融创在境外债务上的重组框架为：将30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余现有债务，兑换为新的以美元计价公开票据，期限为自重组生效之日起的2至8年；提供部分资产处置净收益，作为偿还新票据的额外资金来源；向支持重组方案的债权人提供同意费。

截至公告日，融创仍在与债权人小组沟通，尚未正式签署协议。不过知情人士透露，历经数月与债权人小组的沟通磋商，重组框架已初步获得大多数债权人的认同。

如果境外债重组成功，将有助融创经营性现金流逐步恢复，并构成后续境内外债务偿还的基础。若后续未获取新的开发项目、所有可售资源均可变现、严控各项成本及开支、不考虑诉讼可能导致的额外支出等，融创对后续现金流进行了预测。

该公司称，未来七年左右，集团连同其合营及联营公司的开发项目预期产生现金流总额约为3200亿元，其中有约20%可用于境外实体偿债。未来七年或更长时间内，融创将视市场情况出售部分资产，预计将使集团的整体流动性增加约600亿元。

境外债展开谈判的同时，融创也在推进境内公开债整体重组，近日已对债券持有人发布方案。一旦通过，融创将成为继富力、龙光之后又一家完成境内债重组的房企。企业预警通数据显示，融创房地产集团有限公司的债券存量规模为157.49亿元。

据悉，融创向债权人提供了两种债务展期方案：针对已经展期的债务，此前计划展期3.75年，最新方案将展期时间降至3年；针对目前未展期的债务，此前计划展期4.5年，最新方案将展期时间降至4年，同时对所有债权人先行支付3%本金，2023年分两笔支付。该方案需50%以上投票同意率才可通过。

同时，融创在最新方案中增加了增信措施，多只公司债增加了偿付保障措施，包括重庆文旅城、绍兴黄酒小镇，以及广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城的收益权。

融创还设置了小额兑付安排，认定标准为5万元，承诺分别在2023年3月31日和2023年9月30日进行兑付，每个证券账户兑付数量为持有本期债券张数的40%且不超过200张，以及持有本期债券张数的60%且不超过300张。

融创表示，将积极寻求与资产管理公司或金融机构的合作，利用自身资产持续推进各项合作方案，取得新增融资；同时，积极申请保交楼专项借款，适时进行资产处置以获得额外资金流入；致力达成若干业务合作，寻求新增融资或额外资金流。

截至2021年12月31日，融创集团资产总额约11765.55亿元，流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元。期末权益土地储备约1.60亿平方米，权益土地储备货值预计约为1.77万亿。

编辑/樊宏伟