写字楼出租率是反映地方经济活跃度的一项重要指标，近两年来，空置率升高，成为一线城市写字楼面临的共同问题。但最新统计数据显示，一线城市写字楼市场正在恢复生机，空置率有所下降。
近日，证券时报记者兵分三路，实地感受京沪深写字楼的复苏之势。
北京：租赁需求回暖 市场预期乐观
近期，北京写字楼租赁需求已显著复苏。随着三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季最高值，加之本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声，市场正在持续稳步复苏。据证券时报记者调查，北京多个核心商圈租金水平保持稳定，业内人士对北京写字楼市场未来走势也持乐观预期。
写字楼租金水平保持稳定
多家房地产咨询机构统计信息显示，三季度北京写字楼净吸纳量创2018年二季度以来单季最高。世邦魏理仕的报告指出，全市空置率连续四个季度下降，而从租金报价来看，整体租金降幅缩窄，子市场表现分化。望京租金继续上行；CBD租金止跌企稳，其中甲级租金近三年首次环比上涨；中关村租金保持平稳；其他子市场仍有不同程度的跌幅。
从三方统计来看，金融街因需求外溢空置率持续走高。在金融街某房地产经纪公司工作的陈晓（化名）告诉证券时报记者，租金价格还比较平稳。她驻场的通泰大厦距离北京证券交易所步行仅6分钟。这座大厦里面目前可选范围较多，100平方米以上的写字楼正在出租的有3间，100平方米以下的有4间，全含的价格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大厦价格与其相似。如果能够接受每天15元/平方米~17元/平方米的价格，可选择范围更广。
作为新兴商圈的代表，中关村软件园位于北京北五环外的海淀西二旗。该园新项目三季度一投入市场就接近满租。经纪人李小晨（化名）告诉记者，园区内租金价格比较平稳，几乎都是每天6.5元/平方米全包。个别楼盘比如和协科技大厦低一些，每平米5元多就能租。
教育遗留空置面积快速出租
在市场整体稳定向好的背景下，泛中关村区域受双减政策影响的教育类企业退租大增。仲量联行近期的一份报告指出，教育行业在北京市至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租，其中主要以关闭线下课堂门店为主。退租面积最多的区域依次为上地、中关村和望京。
仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部总监米阳对证券时报记者表示，这一数据并非简单估算的市场规模，而是真实退租数据加总。这些退租面积，以头部知名的教育企业为主。
米阳表示，教育行业此前扩张、租赁的面积大部分为教室用途，办公用途的面积相对较少，因此单店面积较大。此类面积大部分在品质较低的写字楼或产业园区，以及底商等非标准办公用的空间，因此对于全市整体市场，尤其是甲级办公楼市场影响较小。部分物业此前租户行业配比的韧性较低，教育行业占比较高，确实会在短期面临空置率提升、租金下调的压力，但不具有普遍性。在上地、中关村等IT行业需求旺盛的区域，有教育行业退租的面积在短期内已再次出租，空置被市场快速吸纳。
记者在走访中关村黄庄地区时看到，此前培训机构较为密集的写字楼中确有不少空置的，其中既有教育机构退租遗留，也有其他类型公司退租遗留。
不过，从记者了解的情况来看，空置面积填补速度较快。以银网中心为例，该大厦B座顶层和11层均曾为教育培训机构的办公场所。但8月记者走访时相关机构刚退租，如今顶层的办公楼已经入驻了另一家企业，而11层也正在装修等待迎接新的租户。这意味着从租户退租到再出租的间隔仅约三个月。
“一个季度内租出去基本相当于无缝衔接了。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天对证券时报记者表示，头部TMT企业的扩租和新成立科技互联网、芯片制造相关公司的新租需求有效消化可租面积，使得中关村区域内所有子市场空置率均保持在个位数的低位，空置率没有明显升高。
业内人士对市场走势预期乐观
今年以来，TMT头部企业经营赛道多元化为市场不断注入新动能，并完成多起大面积租赁交易。从近期核心商圈的主要租赁成交来看，TMT行业企业仍是领头力量，如字节跳动、百度在线、阿里巴巴分别在中央商务区和望京-酒仙桥区域新租了上万平方米的写字楼。
孙祖天对证券时报记者表示，TMT一直是北京商业地产需求的支柱行业，未来随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，TMT所代表的数字经济和实体经济日趋融合，对传统产业的渗透和变革日益深远，其涵盖范围不断往外延伸，加上北京数字自由贸易区、北京证券交易所等有利的政策环境加持，TMT对写字楼需求有持续发展的动力。孙祖天判断，三季度后本轮大部分商圈的供应高峰基本已接近尾声，随着空置率的回落，预计有更多子市场租金将触底。
市场普遍认为，北京证券交易所落地将进一步带动创新型企业、投资机构及相关专业服务机构的集聚。忙碌于金融街片区的陈晓期待着，在北京证券交易所开市后，带动她所负责片区写字楼租赁需求进一步提升。
上海：写字楼市场稳住了 二房东模式存隐忧
“今年写字楼市场招租情况确实比去年好，可以说是‘稳住’了。”沪上某甲级写字楼招商部负责人李婕（化名）这样向证券时报记者描述她观察到的现象，“但在亮丽数据背后，也存在一些隐忧，比如不少办公楼里都有‘二房东’身影，一旦出问题，可能又是‘一地鸡毛’。”
今年以来，上海写字楼租赁市场持续回暖。来自多家房地产咨询机构的数据显示，今年三季度，上海净吸纳量创新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。
李婕告诉记者，今年写字楼市场求稳，不会像去年那样一味降价，“去年‘价格战’打得最厉害时，都比着谁的价格低，租金实在不能降的，就补贴装修费。”
三季度写字楼市场净吸纳量创新高
中国新天地商业管理（办公）总经理王红接受记者采访时表示，与去年受疫情影响整体写字楼市场租金和出租率都小幅下滑相比，2021年写字楼租赁状态恢复较好，公司在上海的写字楼——企业天地5号和INNO创智的出租率目前均已实现近满租的状态，同时，瑞虹企业天地也已正式竣备完工并迎来首批租户的入驻，其中T1办公楼中低区域已基本满租。
华润置地商业华东写字楼部负责人张帅印也向记者表示，陆家嘴滨江中心今年签约了总部独栋客户四家，包括浦银安盛基金、山西证券、芯鑫租赁和阅文集团，同时还吸引了数家金融、科技企业进驻，“目前陆家嘴滨江中心独栋写字楼仅余一席，且已有数家意向客户在密切洽谈中。”
上述办公楼租赁情况是上海今年写字楼市场回暖的缩影。世邦魏理仕发布的报告显示，今年三季度，上海写字楼净吸纳量延续上涨态势并创下单季新高，达到44.9万平方米，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至17.1%。
“从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%。”世邦魏理仕报告显示，“前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩。”
李婕告诉记者，最近两年确实有不少核心商务区租户搬迁至前滩等新兴商务区，一方面是前滩等新兴商务区的各类配套还不错；另一方面，租金要比核心商务区低40%至50%，同时一些制造业企业倾向于到新兴商务区购买或租赁整栋办公楼。
在净吸纳量创历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也露出端倪。世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商务区、核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%、17.9%和21.7%，环比分别下降0.9个百分点、0.9个百分点和0.2个百分点。
疫情缓和以及经济复苏——这是王红给出的上海写字楼租赁恢复良好的原因，“上海作为我国对外开放的窗口城市，基于优质新增供应量和战略新兴资本的加持，办公楼市场的回暖迹象仍将持续。”
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“2021年写字楼需求持续升温显示了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面。浦东‘引领区’新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融、专业服务等行业需求，第三季度浦东需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升。”据透露，未来六个月，上海写字楼市场预计将有69万平方米左右新增体量入市，上海全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。
非中央商务区空置率高 二房东模式存隐忧
租赁市场数据向好的同时，在业内人士看来，上海写字楼市场也存在一些隐忧，比如非中央商务区空置率达到20%以上、层出不穷的“二房东模式”等。
“今年租赁情况还行，比去年肯定好很多，与2019年基本差不多。”一位非中央商务区的物业租赁人员向记者透露，“但周边办公楼层出不穷，租赁过程中的压力也大了不少。”
尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但根据仲量联行的报告，大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。“近年来上海甲级写字楼发展较快，每年的新增供应量在100万平方米至150万平方米之间。”仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻向记者表示，“至于空置率是15%还是20%趋向于健康，目前并没有一个特别的数字。”
另有业内分析人士向记者表示，从空置率来看，20%以上的数字确实不低，随着供应持续增加，这可能是非中央商务区未来不小的隐忧。
相比非中央商务区的空置率数据，写字楼市场冒出的“二房东”模式更让业内人士担忧。一些个人、科技公司或商务咨询公司，以略低的价格整层租赁办公楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户。二房东从业主方拿到的租金不高，同时可能还存在“偷面积”的行为。
“上海办公楼里的‘二房东’并不在少数，据我所知，周边每栋办公楼都有两三家‘二房东’。”一位知情人士向记者表示。李婕同样给记者证实了这一现象，不过相比担心二房东带来的竞争，她更担心后遗症，“之前出租工位的模式，几乎都退出舞台了，留下了‘一地鸡毛’，一旦‘二房东’出现问题，破产或跑路，租户还在，问题又会留给业主，到时肯定又是‘一地鸡毛’。”
深圳：以价换量需求回暖 前海入驻率大幅提升
深圳写字楼空置率较高的情况正在得到改善。
来自世邦魏理仕的统计数据显示，2021年第三季度，深圳写字楼市场需求强劲，单季吸纳量创历史新高，突破50万平方米，达到53.7万平方米。整体市场空置率实现了2.2个百分点的改善至18.7%。
不过，当前深圳写字楼市场出租压力大已成共识，新供应的写字楼多以较低价格吸引客户，各区政府也对引入优质企业提供奖励，楼龄较大的老旧写字楼空置率情况仍不容乐观。三季度全市租金平均价格为每月187.4元/平方米，较高峰时下降了两至三成。如福田中心区是深圳写字楼主要供应片区，两三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以区域内甲级写字楼深业上城为例，其最新租金报价仅在180元~280元/平方米之间。
TMT类企业位居需求榜首
“我们的项目去年才入市，今年第三季度以来人气较旺，目前出租率超过八成，公司已经很满意了。”宝安区西乡一高档写字楼物业林经理向记者表示，他们的写字楼离地铁口仅50米，周边有较多农民房，因通勤时间短、员工居住成本低，受到企业欢迎。
谈及入驻的企业，林经理表示，西乡的客户主要是以制造业为主，尤其是近两年比较景气的行业。“有两家做跨境电商的，都是租了几层楼，还有几家做电子烟的，租的面积也比较大。”
疫情期间，宝安的部分跨境电商异军突起，赚得盆满钵满，有了改善办公环境的需求。宝安是全球电子烟的大本营，90%以上的电子烟产能集中在宝安，包括电子烟的龙头企业麦克韦尔、悦刻等都位于此地，这里也成为了电子烟企业的聚集地。
相比之下，科技企业更中意南山区的写字楼。东莞一知名智能硬件企业今年将研发部门搬到了南山的后海片区，其负责人开玩笑说，“我们来这，就是为了挖人，你看旁边有腾讯，有百度，有阿里，多方便下手啊。”这个片区也是深圳写字楼租金最高的地方，有着“工位租金超过员工工资”的传说。虽然相比于东莞，租金成本翻了几倍，但企业觉得值。这里聚集了大量的高科技人才，他们找工作，只会在这个区域里挑，“即使在东莞开出高一倍的工资，也挖不动，所以只能我们自己送上门来。”
福田中心区则依然是金融类租户的首选，这里汇集了全市近七成的持牌金融机构，拥有深圳证券交易所、深圳银保监局、深圳证监局等重要金融监管机构，业态丰富，功能完善，具有扎实的产业基础。此外，福田区公布了一系列支持金融发展的政策，如新落户外资金融机构在福田区租赁办公室，按条件给予最高1000万元/年的租金支持，连续支持3年，还有最高300万元的装修支持。对持牌金融机构在福田区新购置自用办公用房的，按实际购房价格10%，给予最高3000万元的支持，分3年支付。
从企业类型来看，TMT企业继续位居深圳写字楼需求榜首，占比达32.8%；金融业位居第二，占比24.6%。科技企业需求的快速增长，是深圳写字楼市场的重要支撑。世邦魏理仕的统计分析显示，2018年科技企业新租面积占比为27%，而2020年这一比例提升到了49%。
前海入驻率大幅提升
2020年末，前海片区的甲级写字楼空置率超56%，曾引发市场热议。不过这一现象，在今年得到极大改观。世邦魏理仕的数据显示，前海板块写字楼在第三季度吸纳量惊人，单季为整体市场贡献了超三分之一的需求，并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的上升。其中，超五成需求来自科技行业，近两成来自金融行业。
业内人士表示，前海作为新开发片区，规格很高，建设和释放比较集中，配套设施建设进度较慢，这会导致在某一段时期的空置率比较高。目前随着建设进度的加快和相关规划的调整，前海的空置率正逐渐降低。
世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示，前海依然是特区中的特区，政策支持优惠非常多。在前海注册办公地的企业能够享受15%的企业所得税优惠，此外还有关于高端稀缺人才15%个人所得税的优惠，以及其他产业创新业务上的支持。这是企业选择前海的一个重要考量。“前海在2013年开始开发的时候，我们还觉得这里很荒凉，但短短四五年时间，就有很多写字楼，楼宇品质远远高于现有一些楼宇。”
值得一提的是，就在前几天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港现代服务业合作区促进产业集聚办公用房资金补贴办法（征求意见稿）》刚刚结束意见征集期。该政策旨在提高前海办公室楼宇入驻率和产业集聚度。
《办法》提出，经前海管理局认定的总部企业，每年按照每月60元/平方米给予租金扶持，连续扶持3个年度，每年最高不超过500万元；《办法》亦增加了金融企业总部扶持标准，最低档次由300万元增至500万元，封顶由2500万元增至5000万元；港资总部企业的扶持标准由原来的按一般企业扶持标准的50%大幅调增至120%。
仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，未来前海的科技、金融、专业服务等行业将会迎来发展机遇，为扩容后的前海聚集大量优质的人才和企业，从而中长期内有效帮助前海甲级办公楼加速去化。
来源/证券时报
编辑/樊宏伟
