8月24日，北京市住房和城乡建设委公布《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)(以下简称“征求意见稿”)，向社会征求意见。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，此次征求意见稿是在《民法典》和国家《住房租赁条例》(征求意见稿)的框架内，结合北京的城市定位和实际起草的，北京将“房子是用来住的、不是用来炒的”、建立“租购并举”的住房制度写入地方性法规的城市，北京将严格长租公寓、群租房、租金贷等管理。

征求意见稿共6章81条，对网络房源发布、群租房、长租公寓等热点问题予以规范，自今日起至2021年09月23日面向社会公开征求意见。

保护承租人权益

谈到此次北京公布的征求意见稿，楼建波认为，北京是首个将党中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位、建立“租购并举”的住房制度写入地方性法规的城市。

他表示，征求意见稿保护承租人权益。不仅明确了房屋出租规定，要求出租住房应当具备供水、供电等基本条件，符合建筑、消防、室内装修相关规定，不得以违反规划设计要求出租、居住人数超标等形式违法群租，不得出租违法建设、危房、甲醛房等，而且拟规定合同期限内出租人不得单方面提高租金，出租人提前解除合同的，应当经承租人同意。

征求意见稿还提出，出租方应在签约前将房屋状况，特别是装修完成时间告知承租人，保障承租人知情权。

征求意见稿还考虑减轻承租人负担，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超过一个月租金。规定出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。

楼建波称，征求意见稿重申了《民法典》赋予承租人的“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”“优先承租权”等法定权利，特别是租赁住房及其附属设施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格，承租人仍然可以随时解除租赁合同。

防止租金上涨过快

楼建波谈到，国家版《住房租赁条例》(征求意见稿)规定：“租金上涨过快的，可以采取必要措施进行合理调控”。此次北京公布的征求意见稿对必要措施进行了具体化：

一是限制住房租赁企业“收房”的租金涨幅、查处哄抬租金。这个措施防止各大租赁企业在资本的助推下放大市场波动。

二是实行佣金指导价。有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换租的压力。

三是实行租金指导价，即由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。

楼建波认为，这三个递进式的调控措施是北京首创，充分体现了北京调控租赁市场、稳定租金水平的决心。这个条款主要是针对“租金快速上涨”的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。

严管长租公寓、群租房

近年来，长租公寓在资本的驱动下，长收短付、高收低出、爆雷、甲醛超标等乱象不断，严重损害了租赁当事人的权益。住建部和北京市均发布的规范管理的措施。

楼建波指出，此次公布的征求意见稿充分体现了“严管”的思路：

一是主体有门槛，要求长租公寓应当具备相应的人员、资金和管理能力，名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，便于社会识别；

二是从业要实名。规定住房租赁企业、房地产经纪机构的从业人员应当按照规定办理、使用从业人员信息卡，实名从业。住房租赁合同和房地产经纪服务合同应由提供服务的从业人员签字并注明从业人员信息卡号。实名从业便于锁定人员的责任，为今后建立信用体系建立基础。

三是资金要监管。规定租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金，防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。

四是违规有处罚。针对房地产经纪机构、住房租赁企业常见违法违规行为，按照情节轻重设定了罚则，增加了机构和从业人员的违法成本。

群租房的安全、扰民问题突出，市民投诉居高不下。征求意见稿提出，出租住房应按照规划设计的套、间出租，符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求，明确住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。这些规定与北京市2013年公布的居住管理规定是一致的，将群租房治理措施升格为地方性法规，并配套相应的处罚措施，将为治理工作带来极大利好。

此外，针对租金贷、短租房、发布虚假房源等问题，北京此前已出台相关文件，相应措施也已吸收到征求意见稿当中，通过立法予以巩固，并有针对性的配套了罚则，保持了政策的连续性和稳定性。

楼建波认为，《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)值得期待。从时间来看，地方性法规需在公开征求意见并修改完善后提交市人大审议，预计明年上半年左右提交审议。

编辑/李桁