2月16日，青客公寓披露了2020财年业绩报告。

作为为数不多的上市长租公寓企业，这份报告中，不仅能够窥探青客公寓的发展情况，亦暗含长租公寓过去一年面临的种种压力。

年报显示，期内，青客公寓实现净收入12.08亿元（人民币，下同），同比下降2.1%；净亏损达15.34亿元，同比扩大208%。

截至2020年9月30日，青客公寓的总资产为8.51亿元，同比减少52.73%，而总负债升至28.45亿元，同比增加9%。

青客于财报中指出，新冠肺炎疫情对公司业务、经营业绩和财务状况造成了不利影响。尤其是一季度，导致租户大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，进而导致收入减少。

疫情是2020年难以回避的关键词。受疫情影响，去年初，租赁市场“小阳春”没有如期而至，一季度业务拓展基本处于停滞，国内租赁市场持续处于低位。

在青客这份业绩报告中，到底埋有多少“雷”？

持续亏损

资料显示，青客公寓成立于2012年，是一家上海长租公寓企业，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。

2019年10月7日，青客向美国证券交易委员会递交了招股书，申请在纳斯达克上市。一月后，青客成功IPO，成为“长租公寓第一股”。

在此之后，青客公寓一直是外界了解长租公寓的一个窗口，2020财年的大幅亏损，也是绝大多数长租企业的缩影。

某种程度上，逐年攀升的亏损仍是长租企业面临的最大难题，也是青客公寓目前最大的“雷”。

只不过，这一次疫情，让这颗“雷”愈加刺眼。数据显示，2020财年，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比扩大208%。在此之前，2017-2019财年青客分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

不过，财报中亦有可喜的地方。期内，青客公寓实现了经营性现金流首次收正，2020财年，青客经营性现金流净额为5484.1万元，而在2017、2018、2019财年，青客的经营性现金流净额分别为-0.44亿、-1.17亿以及-0.88亿元。

财报亦披露，期内青客公寓融资性现金流净额为负，期末现金、现金等价物和受限现金总额为3176.6万元，较2020财年初减少87.33%。

观点地产新媒体了解到，青客公寓在2020财年偿还租金贷贷款9.24亿元，并从银行获得的短期借款为3.51亿元、IPO融资获得的金额为2.89亿元，租金贷获得的收益为2.58亿元。

对于分散式长租公寓来说，租金贷是一种资金迅速回流的方式，能够很大程度上缓解企业运营的现金压力，也是青客公寓补充现金流的重要途径。

这种运作模式很简单，一方面通过优惠吸引租客签约租金贷，另一方面通过租客贷款获取银行机构资金，以扩张规模。

青客通过一次租金贷合约签订，就能够从银行端一次性获取一年的租金，以此作为新房源拓展及装修的资金，再将新房源以租金贷方式出租，形成快速的资金循环。

但能从财报中窥探到，自2020年5月起，青客公寓开始清理租金贷，金融机构暂停向租户发放新的分期贷款。

截至2020年9月30日，青客公寓所提供的租赁单位中，租金贷提供的租金比例由上年同期65.4%降至11.9%。

为何会有如此大转变？

实际上，长租公寓的“租金贷”一直备受诟病。这种“高进低出、长收短付”的租金贷模式，一旦市场有变，就可能面临巨大危机。

去年初开始的新冠肺炎疫情冲击，使得长租公寓由于租金及出租率下降导致的资金链紧张问题被急剧放大，不少企业也频频暴雷。

在此背景下，整治、完善长租市场逐渐成为政府关注的重点。观点地产新媒体了解到，2020下半年，地方政府陆续出台政策补漏。杭州、深圳、重庆、成都、西安、南京、海口等地推出相应政策加强租赁市场资金管控。

2020年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。其中再次严管租金贷行为，禁止住宅租赁运营商通过提供租金折扣或在租赁协议中包括任何分期付款贷款的条款，诱使租户使用分期付款贷款。

12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

报告披露，截至2020年9月30日，青客公寓还与7家金融机构合作提供年利率在4.35%到8.6%之间的租金贷，未偿还本金余额为5450万元，在2020财年，约有12.4%的租户拖欠租金或租金贷。

青客公寓亦知晓，高度依赖“租金贷”的模式难以为继，因此，其开始不断扩宽融资来源。截至2020年9月30日，青客公寓拥有银行贷款5.332亿元，来自某些金融机构的租赁分期贷款5450万元，以及4.446亿元资本租赁与其他应付融资安排。

青客公寓有“雷”，也在“排雷”。

深陷风波

无论是对长租公寓，还是对青客公寓，2020年都是艰难的一年。

资本迅速转冷之后，长租公寓企业资金链进一步趋紧，再叠加新冠疫情的冲击，整个行业雪上加霜。

从2020年开始，市场亦陆续传出青客拖欠押金、合同纠纷、资金链危机以及倒闭跑路等负面消息。

有报道指，2020年2月开始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网，甚至被赶出公寓的窘境，并且不断有租客维权。

4月，有传闻称青客上海总部人去楼空、公司倒闭，随后青客发布官方声明予以澄清。

直至5月底，市场传出一则青客公寓因经营困难引发的“暴雷”消息。6月，青客公寓回应“倒闭传闻”，并称，公司目前遇到了资金困难，但仍在正常运营......

可见，在2020财年，青客公寓面对的挑战并不小。除此之外，青客亦面临股价持续下跌、COO、CFO等高管变动的窘境。

就在今年1月，其首席执行官、董事会主席金光杰因个人原因辞职，董事、首席运营官兼副总裁屈成才接任。

为何包含青客在内的长租公寓企业会面临众多困境？有分析指出，早期长租公寓通过“高进低出”抢占房源，导致成本端资金压力大。并且，利用时间差，通过长收短付的方式形成资金沉淀用来扩张规模，较大的经营杠杆潜藏了巨大的风险，也带来了资金占用等问题。

但据了解，青客公寓也开始转变营运模式，加大轻资产的探索步伐。

观点地产新媒体获悉，为调整资产结构，青客将上海、杭州、武汉等城市部分房源转让给建行旗下的建信住房，而青客则转而担任服务商的角色，通过收取服务费的形式实现盈利。

这一举措，大大减轻了青客公寓的成本压力，现金流紧张的状况也得到极大缓解。但从规模来看，青客也并未放缓速度。2020年7月，青客对外公布，将收购国内一长租公寓企业，并新增7.22万套房源，交易总对价1.3亿美元。

2020年，对不少长租公寓企业来说是至暗时刻，但市场依旧有不少乐观的声音。正如一位业内人士向观点地产新媒体表示那样：“‘租售并举’之下，长租公寓市场仍大有可为。”

他认为，租售并举是趋势，市场还是有很大的租赁需求，后续依然会大量发展租赁住房，长租公寓的行业规模未来会继续增长，行业洗牌也将加剧，会出现新的长租公寓企业，也会有企业破产倒闭。

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，提出了2021年房地产8项重点工作，其中包括大力发展租赁住房。而在中央经济工作会议上，除了重申“房住不炒”外，亦用了较大篇幅强调租赁市场的规范和整顿，包括租购同权、降低租赁税费、规范发展长租房、将租金水平纳入调控等。

可见，针对住房租赁的政策稳步推进。随着强监管时代来临，在一段时期的粗放式发展后，行业出现种种乱象，并迎来洗牌、重塑的阶段。

未来，青客公寓作为长租公寓第一股，如何在配合监管步调中实现稳健经营，是一个需要思考的命题。

编辑/张郁唯